近日，碧桂園租賃住房REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)一號(hào)第一期在深交所掛牌。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，我國(guó)市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行類REITs和CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)超過(guò)60單。

專家認(rèn)為，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是監(jiān)管層發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要內(nèi)容，對(duì)于加快推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)起了非常積極的示范效應(yīng)。資產(chǎn)證券化和REITs是房企轉(zhuǎn)型發(fā)展風(fēng)口，也是未來(lái)發(fā)展方向。一方面，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展將會(huì)帶來(lái)物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的改變；另一方面，REITs能夠幫助住房租賃企業(yè)解決轉(zhuǎn)型租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)資金缺口問(wèn)題，真正做到“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將迎更大發(fā)展

東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司發(fā)布的《我國(guó)REITs市場(chǎng)2017年發(fā)展和2018年展望》顯示，截至2018年4月15日，我國(guó)市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行類REITs和CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)共61單，規(guī)模合計(jì)1533.27億元，2016年以來(lái)呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，但相比2017年至今RMBS(個(gè)人住房抵押貸款支持證券)將近3000億元發(fā)行規(guī)模，仍有較大差距。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，CMBS發(fā)行840.52億元，占比54.82%；類REITs發(fā)行692.75億元，占比45.18%。CMBS和類REITs產(chǎn)品性質(zhì)、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)日益多樣化的特征。REITs與CMBS聚焦于商業(yè)地產(chǎn)、住房租賃、基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)，從發(fā)行人到底層資產(chǎn)均呈現(xiàn)類別的分散性，這與以依托住宅為主體的RMBS存在本質(zhì)區(qū)別。

業(yè)內(nèi)人士指出，REITs、CMBS產(chǎn)品雖直接掛鉤不動(dòng)產(chǎn)，但事實(shí)上，從國(guó)際、國(guó)內(nèi)案例分析，大部分的發(fā)行主體為非房地產(chǎn)企業(yè)，也包括制造業(yè)、新興經(jīng)濟(jì)以及高科技行業(yè)。通過(guò)REITS，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入了大量血液，解決了這些關(guān)系國(guó)計(jì)民生行業(yè)的重資產(chǎn)投資之困，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

東方金誠(chéng)評(píng)級(jí)副總監(jiān)俞春江認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型過(guò)程中，房地產(chǎn)領(lǐng)域在一定意義上已進(jìn)入存量時(shí)代，此時(shí)加快推進(jìn)REITs，特別是推出公募REITs已是大勢(shì)所趨。REITs相關(guān)政策逐步落地意味著REITs已經(jīng)步入政策窗口期，將在住房制度改革和房地產(chǎn)方面發(fā)揮重要作用。國(guó)際市場(chǎng)REITs已成為較成熟品種，其中REITs雖為權(quán)益性證券，但由于租賃相對(duì)穩(wěn)定，以及REITs本身高分紅特點(diǎn)，被很多機(jī)構(gòu)投資者均視為固定收益類投資品種進(jìn)行配置。

俞春江表示，住房制度改革加速推進(jìn)，住房租賃資產(chǎn)證券化迎來(lái)政策性窗口期，REITs有望在住房制度改革和房地產(chǎn)金融領(lǐng)域發(fā)揮重要作用。

東方金誠(chéng)首席分析師徐承遠(yuǎn)認(rèn)為，隨著住房制度改革目標(biāo)的確定和住房改革政策的不斷出臺(tái)，REITs迎來(lái)政策性窗口期，即將成為加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度的助推器，也有望成為我國(guó)房地產(chǎn)金融的主流工具之一。

徐承遠(yuǎn)說(shuō)，近年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化融資工具單數(shù)和規(guī)模較快增長(zhǎng)，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型不斷豐富。展望2018年，在政府大力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)REITs和資產(chǎn)證券化的政策指引下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將迎來(lái)更大發(fā)展。

REITs助推房企實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

近日，碧桂園租賃住房REITs一號(hào)第一期在深交所掛牌，該租賃住房REITs是國(guó)內(nèi)首單達(dá)到100億級(jí)規(guī)模的REITs產(chǎn)品，也是目前租賃住房領(lǐng)域規(guī)模最大的證券化產(chǎn)品。此前，已有越秀地產(chǎn)租賃住房類REITs、新派公寓類REITs、旭輝領(lǐng)寓類REITs、碧桂園租賃住房REITs和國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs等獲批。

業(yè)內(nèi)人士指出，面對(duì)房企龐大的存量，以及融資渠道有限的局面，如何通過(guò)金融創(chuàng)新來(lái)盤活存量，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本成為行業(yè)亟待解決的難題。

“房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模持續(xù)膨脹，加大了銀行業(yè)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺表示，REITs本身作為長(zhǎng)期股權(quán)投資基金，將解決資金錯(cuò)配問(wèn)題、減少銀行體系風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，REITs提供新的融資渠道，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

“REITs是鏈接輕重資產(chǎn)的工具”，中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武表示，通過(guò)REITs來(lái)提供生成自己的資產(chǎn)標(biāo)的，供給自己的輕資產(chǎn)平臺(tái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，同時(shí)通過(guò)REITs把投入的資金在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)獲取現(xiàn)金流收益后予以變現(xiàn)，這樣對(duì)于集團(tuán)型企業(yè)帶來(lái)整個(gè)商業(yè)模式的閉環(huán)非常有價(jià)值，這一再被市場(chǎng)上眾多優(yōu)秀企業(yè)所驗(yàn)證。

徐承遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，REITs也能夠幫助住房租賃企業(yè)打開融資渠道，真正做到“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”。REITs尤其是公募REITs的逐步落地將會(huì)活躍REITs份額的二級(jí)交易市場(chǎng)，形成較成熟的商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。此外，投資者的本金退出將變得較容易，REITs產(chǎn)品面臨的本金集中兌付壓力將大為減輕，從而更加有利于融資人提高資金使用效率和促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是基礎(chǔ)設(shè)施、住房租賃的良性發(fā)展。