上海一套7平方米的房子，兩天“漲”44萬元

“中介吃差價”引來法律糾紛

一套7平方米的小房子，被中介以130萬元的價格賣給了王先生。但在王先生與房主簽約時，他才發(fā)現(xiàn)，這套房子房主原本只賣86萬元。王先生與房主簽約的時間，距離中介與房主“簽下”房子的時間，僅過去了兩天。

記者日前從上海市第二中級人民法院民二庭獲悉，針對上述案件，二審法院維持了一審判決，要求房產(chǎn)中介返還購房者王先生房屋差價共計363974元。

2016年8月30日，王先生和房屋中介茂群公司簽訂了《上海市公有承租權(quán)轉(zhuǎn)讓定金合同協(xié)議書》，約定由王先生以凈付款130萬元的價格購買一套位于上海重慶北路上的二層亭子間房屋的承租權(quán)。這類房屋因?yàn)闆]有正式產(chǎn)權(quán)，屬公房性質(zhì)，因此只能進(jìn)行承租權(quán)的買賣。

合同簽訂后，王先生依約支付了125萬元房款。隨后，中介方讓王先生與房屋承租權(quán)人王女士面對面坐下來簽訂《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。與轉(zhuǎn)讓人王女士碰面后，王先生發(fā)現(xiàn)，合同約定的確實(shí)轉(zhuǎn)讓價格僅為86萬元。

這比王先生此前簽訂的定金合同上130萬元的轉(zhuǎn)讓價格便宜了44萬元。因此，王先生上訴到法院，要求中介方退還其已經(jīng)支付的125萬元中的差價39萬元。王先生表示，愿意支付原定購房款的2%中介費(fèi)2.6萬元，以及26元交易手續(xù)費(fèi)。

但中介方卻認(rèn)為，己方此前已有一名工作人員在8月28日，也就是與王先生簽訂定金合同前兩天，以支付5萬元定金的方式，向王女士購買了系爭房屋的承租權(quán)，約定到手價人民幣86萬元。因此，中介方認(rèn)為，在這一過程中，中介公司已經(jīng)不再是居間服務(wù)提供方，而直接成為“賣房人”。

“中介覺得自己付了5萬元定金給賣房人，自己就成為權(quán)利人。但我們認(rèn)為，沒有進(jìn)行過戶手續(xù)的，都不能算。”上海市第二中級人民法院民二庭庭長彭程介紹，這是一起典型的中介方“背靠背”交易從而賺取巨額差價的案子，這一案件的典型性在于，在實(shí)際操作中，很多小中介公司都存在“吃差價”行為，“明明知道有買家對房子有興趣，也能接受高價，(中介)就先自己把房子付定金‘吃’下來，再高價轉(zhuǎn)賣。”

彭程告訴記者，實(shí)際上一路打官司一直打到中級人民法院的“中介吃差價”案子很少。一方面，一些大型的、具有專業(yè)法務(wù)的中介會在一開始就直接對房產(chǎn)進(jìn)行過戶，之后再銷售房產(chǎn)，在這種情況下，消費(fèi)者維權(quán)困難；另一方面，很多消費(fèi)者簽合同時并未注意到上述細(xì)節(jié)問題，沒有維權(quán)意識。

“很多人在自己的心理價位買了房子，并且房子后來價格看漲，也就沒有再考慮打官司。”彭程說。

上海市第二中級人民法院民二庭法官助理張末然提醒公眾，通過中介公司購買二手房，一定要買賣雙方當(dāng)事人“見面交易”。簽訂居間合同時，雙方當(dāng)事人必須悉數(shù)到場，并要求權(quán)利人本人簽字。權(quán)利人本人沒有當(dāng)場的，要出具依法合規(guī)的委托書。

張末然建議，消費(fèi)者在買賣二手房過程中，從看房、商談到簽訂合同時，盡量養(yǎng)成錄音、錄像的習(xí)慣，以備未來維權(quán)之需。

上海國巨律師事務(wù)所合伙人、律師霍子健長期從事房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律咨詢服務(wù)，他告訴記者，除了上述權(quán)利主張獲法院支持的案例外，還有很多消費(fèi)者吃了中介的虧，且維權(quán)困難。

比如，曾有賣房人圖一時方便或省事，與房屋中介簽訂的并非《居間服務(wù)合同》，而是《房屋買賣合同》，且中介還支付了很小一筆“定金”。但依據(jù)洽談內(nèi)容，雙方實(shí)際仍是居間服務(wù)關(guān)系，賣房人主觀上仍然只是委托中介介紹買房人，并不是直接賣給中介。

但中介卻利用雙方簽訂的《房屋買賣合同》，以房屋所有人的身份將房屋轉(zhuǎn)賣從而獲得相應(yīng)差價。因賣房人與中介簽訂的是《商品房買賣合同》，所以導(dǎo)致從表面看中介確定已成為房屋所有人，有權(quán)自行進(jìn)行買賣并獲取房款。這個時候，賣房人應(yīng)當(dāng)主張中介并非房屋所有人，即雙方雖簽署的是買賣合同但實(shí)際為居間服務(wù)關(guān)系，但賣房人需要為此充分舉證。（記者 王燁捷）