用好新條例管好咱的家——關注新版《河南省物業(yè)管理條例》系列報道之七

為維修基金開啟“綠色通道”

□周刊記者 胡江濤 侯岱君

近期，本報分別以《新版物業(yè)管理條例有哪些新意》、《電梯安全不容忽視》、《住宅專項維修資金如何使用》、《執(zhí)法進小區(qū) 共建美好家園》、《自家的狗狗要管好》等為題，對駐馬店市住房管理中心大力宣傳貫徹新版《河南省物業(yè)管理條例》（以下簡稱新版《物業(yè)管理條例》）進行了報道，并鼓勵廣大市民用新條例維護自己的權益。

今天，本報繼續(xù)第七期報道，來看看新版《物業(yè)管理條例》對于動用維修基金的幾種情況有什么新規(guī)定。

 市民在活動現(xiàn)場咨詢新條例的有關內(nèi)容。

案例

因需三分之二以上業(yè)主同意，導致難以使用維修基金

李先生是一物業(yè)公司負責人。據(jù)他介紹，在他管理的小區(qū)內(nèi)，業(yè)主有時向他反映房屋墻體脫落、衛(wèi)生間滲水等問題，希望能申請維修基金。但由于手續(xù)太繁雜，申請門檻太高，最后都以失敗告終，業(yè)主只能自己找人維修。

“申請、使用維修基金的手續(xù)太繁雜，主要因為占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意才能使用維修基金維修，要挨家挨戶去解釋、簽字，確實是一項大工程，比較麻煩。”李先生有些無奈地說，“小區(qū)建的時間久了，電梯、消防等共用設施設備就需要維修，屋內(nèi)、外墻滲漏的情況也會出現(xiàn)。”李先生表示，有時候真的是心有余而力不足。

近日，市民王女士得知新版《物業(yè)管理條例》實施的消息后，非常開心。她說：“可以減少手續(xù)，提高維修基金的使用率，對業(yè)主來說是好事，對物業(yè)公司來說同樣是好事。”

新變化

6種緊急情況下，使用維修基金無需“雙三分之二”業(yè)主同意

專項維修基金相當于房屋的“養(yǎng)老金”，隨著房齡的增加，房子不可避免會出現(xiàn)這樣那樣的問題。但遇到緊急情況，想動用維修基金，往往會出現(xiàn)使用難的問題。

那么，住宅專項維修基金使用的流程是什么？

專項維修基金的使用，經(jīng)業(yè)主大會依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。專項維修基金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān)督的原則。

業(yè)主大會成立前，專項維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇自行管理或者代行管理。

住宅專項維修基金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會前，需要使用住宅專項維修資金的，應由專項維修基金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，向管理機構(gòu)提出申請并組織實施使用方案；管理機構(gòu)審核同意后，通知銀行將維修款項劃轉(zhuǎn)至施工單位。

不管是哪種情況，在具體實施中，都很難順利進行。加上部分業(yè)主對使用維修基金不理解、不配合，以及外來人口置業(yè)，空置率較大，制約了專項維修基金的使用，造成法定決策程序難以落實。

新版《物業(yè)管理條例》在制定過程中考慮了動用維修資金“難”的問題，為6種情況下使用維修基金開啟“綠色通道”。

條例規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用部位、公用設施設備出現(xiàn)下列緊急情況的，物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織應急維修：

一、電梯、消防等公用設施設備故障損壞，無法正常使用的；

二、屋內(nèi)、外墻滲漏的；

三、樓體外墻有脫落危險的；

四、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

五、公共護欄（圍）破損嚴重的；

六、其他緊急情況。

出現(xiàn)這些情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門接到申請后，應當及時核準并撥付專項維修基金。應急維修費用應向業(yè)主公示。