調(diào)控政策滿(mǎn)周年 樓市普遍回歸理性

北京二手住宅價(jià)格已連跌11個(gè)月，累計(jì)跌幅近兩成

截至3月17日，以北京2017年“317政策”為代表的樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)整整一周年。期內(nèi)，調(diào)控政策從北京向全國(guó)蔓延，從一二線到三四線，從需求端走向供給側(cè)，從短期走向長(zhǎng)效。

從調(diào)控結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)熱度得到有效控制，一線城市進(jìn)入“冬眠”狀態(tài)，調(diào)控力度較大的二線城市也出現(xiàn)明顯降溫，房?jī)r(jià)結(jié)束了前期過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)下跌或漲幅收窄。

我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，“317政策”前一年（2016年3月18日至2017年3月17日）里，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽254916套，“317政策”出臺(tái)后的一年（2017年3月18日至2018年3月15日）里，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽121946套，二手房網(wǎng)簽量降幅達(dá)52.2%。

從月度網(wǎng)簽量來(lái)看，“317政策”效果立竿見(jiàn)影，北京二手住宅網(wǎng)簽量從2017年4月份開(kāi)始快速下滑，2017年7月跌至谷底，此后逐月緩慢回升到了1萬(wàn)套左右。目前，3月上半月北京二手住宅已網(wǎng)簽4730套，預(yù)計(jì)全月的網(wǎng)簽依舊會(huì)保持在1萬(wàn)套上下。與一年前相比，“317政策”讓北京二手住宅網(wǎng)簽水平下降了近六成。

在價(jià)格方面，2017年“317政策”后，北京二手住宅成交價(jià)格曾在當(dāng)年4月份慣性上漲了一個(gè)月。隨后，二手住宅價(jià)格便進(jìn)入了連續(xù)下跌狀態(tài)，截至目前已連跌11個(gè)月，累計(jì)跌幅達(dá)19.5%，接近兩成。

我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，“317政策”對(duì)平抑房?jī)r(jià)、降溫樓市、引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性，起到了立竿見(jiàn)影且十分顯著的效果。嚴(yán)控購(gòu)房資格，提高首付比例去杠桿，極大地遏制了投機(jī)炒房需求，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

除了量?jī)r(jià)變化，“317政策”還帶來(lái)了購(gòu)房心態(tài)的變化。新政之前，恐慌性購(gòu)房普遍存在，市場(chǎng)完全由賣(mài)房主導(dǎo)，彼時(shí)搶房、賣(mài)家臨時(shí)毀約現(xiàn)象不在少數(shù)。新政之后，購(gòu)房者心態(tài)逐漸回歸理性，市場(chǎng)開(kāi)始向買(mǎi)方傾斜，成交周期也大幅延長(zhǎng)。

鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，自“317政策”后，一線及二線城市的房貸利率紛紛上行，一直持續(xù)到2017年末，之后開(kāi)始穩(wěn)定。目前，南京和武漢的房貸利率上浮幅度最大，首套房貸利率均超出5.6%，二套房貸利率均超出5.9%。

不僅如此，調(diào)控一年后，北上深成交量走過(guò)低谷，2018年1月北京成交量有明顯增長(zhǎng)，深圳和上海相對(duì)穩(wěn)定，2月份成交量受春節(jié)影響均出現(xiàn)下滑，春節(jié)后三城市場(chǎng)便開(kāi)始回升，但整體依然處于合理范圍。

上海鏈家首席市場(chǎng)分析師張?jiān)卤硎?，進(jìn)入“后調(diào)控時(shí)代”，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建會(huì)發(fā)揮更大作用，構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的核心是解決“住”的問(wèn)題，例如，“在上海這樣的超大城市體，要解決住的問(wèn)題要靠租售并舉的多元供給體系，在購(gòu)的制度持續(xù)加碼和完善后，租的制度卻剛剛開(kāi)始，未來(lái)租住端從政策到管理到落地的逐漸同步，會(huì)進(jìn)一步激活上海新的居住活力。”張?jiān)抡f(shuō)。

“‘317政策’的顯著效果表明，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響無(wú)可比擬。”胡景暉分析認(rèn)為，從嚴(yán)從緊調(diào)控已是大勢(shì)所趨。(記者 高偉)