3月廣州樓市“小陽春”

2095套新品入市，剛需小戶型多

由于近期新批預售發(fā)放速度放緩，近年宅地供應減少影響一手供應加上客戶仍處于假期回流階段等原因影響，今年三月“小陽春”，廣州整體推貨活躍度不如去年同期。據中原研究發(fā)展部監(jiān)測，廣州一手住宅開盤或加推個盤為19個，共2095套單位。

從區(qū)域分布來看，今年3月中心區(qū)供應主要集中在荔灣、天河、白云及海珠四區(qū)；外圍區(qū)方面，雖然推貨量同比有所下降，但預計推貨量仍占總量的72%。

其中，番禺區(qū)供應最為積極，亞運城一盤預計將供應600套單位，占總推貨量28.64%，其次是增城區(qū)、南沙區(qū)和花都區(qū)。

小戶型為主 僅有2個全新盤亮相

從近三年3月“小陽春”開盤情況來看，今年“小陽春”開盤推貨量與近兩年同期相比均出現一定程度減少。相對于過往五一、十一黃金周等重要樓市節(jié)點而言，今年開發(fā)商集中于“小陽春”推貨的現象并不明顯。

從平均每個盤推貨量來看：平均每個盤推貨量逐年減少，今年“小陽春”平均每個盤推貨量更少，僅110個，同比下降34%。

據廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，一方面由于預售證節(jié)奏受控，中心區(qū)貨量有限，均以少量貨量推出為主，樓盤的推貨量均僅有50套，因此大幅拉低全市平均個盤推貨量；另一方面，相比去年同期外圍區(qū)大量推貨，今年其推貨速度減緩，導致全市平均個盤推貨量并沒有被大幅拉升。

從開盤加推類型來看，今年小陽春只有2個全新盤推出，分別是天河區(qū)的新世界天逸和白云區(qū)龍湖天奕，其他均為舊盤加推。新世界天逸本次開盤主要推出129-212平方米四房以及272平方米復式五房大戶型產品；龍湖天奕本次開盤主要推出182平方米和189平方米的3+1戶型和242平方米4+2戶型產品。

從開盤戶型產品來看，受購房成本、市場需求引導，今年小陽春開盤加推單位主要以75-95平方米的小戶型為主。如中心區(qū)的越秀星匯海珠灣、珠江金茂府等主要以75-90平方米單位為主；外圍區(qū)的廣州亞運城、云溪四季、保利中航城等同樣主要以77-95平方米單位為主。

中心區(qū)新貨少 外圍區(qū)供應看大盤

由于今年3月黃埔區(qū)供貨大幅減少，導致中心區(qū)整體供應量不及過去兩年，以老城區(qū)小量推貨為主要特征，其中荔灣區(qū)3盤累計推出200套單位，為老城區(qū)供應量最大的區(qū)域。

外圍區(qū)主要依賴番禺亞運城、增城朱村供應新貨，其中亞運城3月預計將推出600套單位，針對目前外圍剛需板塊普遍缺貨的情況，預期其成交情況可觀；而增城朱村預計推出485套單位；此外，花都區(qū)府、花山板塊預計將推出140套單位，上述三區(qū)為三月小陽春供應較多的外圍區(qū)域。

今年2月新批預售單位為1105套，同比大幅下降80.97%。廣州中原研究發(fā)展部認為，預售證減少受春節(jié)假期時間變化影響，由于2018年春節(jié)假期較晚，不少意向買家仍處于假期回流階段，從而影響開發(fā)商推貨計劃。

此外，業(yè)內認為，今年3月部分熱門區(qū)域推貨量大減，一定程度上與2016年以來宅地供應減少有關。以黃埔區(qū)為例，2016年成交宅地僅2宗用地共計20.3萬平方米，不及2015年四分之一，加上競配建、自持等限地價措施陸續(xù)出臺，實際可供市場銷售的面積減少趨勢。

從整體供地與一手推貨關系而言，2018年新盤供應主要依靠2016-2017年初供地轉化，而這一時間段供地量偏少，加上部分宅地以較高價格出讓，其理論盈利售價與目前市場可接受價格仍存在明顯距離，這一定程度上亦影響開發(fā)商開盤速度。

從長遠來看，由于2017年全市土地供應面積有所增加，預計2018年下半年開始將有部分新開發(fā)項目達到預售階段，屆時一手供應將有望增加。

部分熱門區(qū)域二手“搶客”明顯

根據廣州中原研究發(fā)展部調研發(fā)現，部分區(qū)域一手項目正等待“更合適時機”推貨，其中主要原因包括“二手搶客”。

從整體市場情況來看，近半年二手成交長期穩(wěn)定在6000-7000宗/月的水平，而一手成交由于供應不足、交易成本變化等原因而出現明顯波動，而包括蘿崗、增城在內發(fā)展較成熟、地鐵沿線板塊基本處于一手轉二手市場階段，買家選擇“次新房”的熱情高漲。

以增城為例，近半年陽光家緣中介網簽量從去年7月份僅953宗提升至今年1月份1200宗，增加幅度超30%，市占從13%迅速提升至17%。

同時需要指出的是，增城二手成交基本集中在新塘地鐵沿線板塊，去年12月底13號線通車后，不少買家看重其便利的通勤條件，尤其相比起目前一手集中的永和、荔城板塊，存在明顯性價比優(yōu)勢，因而更加吸引買家。廣州中原研究發(fā)展部認為，這一市場情況對于區(qū)域一手項目推貨、定價計劃存在一定影響。(記者 許蕾)