中介試水二手房中介費(fèi)買賣雙方共擔(dān)——

二手房中介費(fèi)改革撕開(kāi)口子？

同樣享受了房屋中介提供的服務(wù)，房主賣房成本為零，但購(gòu)房人卻要承擔(dān)少則幾萬(wàn)元、多則幾十萬(wàn)元的中介服務(wù)費(fèi)。這一現(xiàn)象在天津得到改變。春節(jié)過(guò)后，房屋中介我愛(ài)我家在天津?qū)⒅薪橘M(fèi)率從2%提高至2.5%，并規(guī)定所漲的0.5%由賣方承擔(dān)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這一次嘗試，背后是二手房市場(chǎng)買賣雙方角力的結(jié)果。但更被人期待的是，常被詬病的二手房中介服務(wù)收費(fèi)模式能否以此有所破解？

買賣雙方暗地角力

“這套200萬(wàn)元的房子，您也需要承擔(dān)1萬(wàn)元的中介費(fèi)。”春節(jié)假期剛過(guò)，我愛(ài)我家天津公司的中介經(jīng)紀(jì)人小賈就通知了一位房主。按照該公司的新規(guī)，中介費(fèi)率從過(guò)去的2%提高至2.5%。這2.5%的中介費(fèi)中，買方承擔(dān)2%，賣方承擔(dān)0.5%。

賣方愿意掏中介費(fèi)么？記者從我愛(ài)我家多個(gè)中介獲悉，此前該公司在天津的費(fèi)率為2%，也是要求買賣雙方各半。大連等地此前也有嘗試過(guò)買賣雙方共同承擔(dān)中介費(fèi)。“但在實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中，大部分賣方都會(huì)要求買方承擔(dān)全部的中介費(fèi)。”另一位經(jīng)紀(jì)人小陳說(shuō)，這次是想維持買方中介費(fèi)不變，最終撬動(dòng)賣方。

小陳口中的“撬”字，用得傳神。一兩個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)率，背后就是二手房市場(chǎng)的“風(fēng)起云涌”。

中介費(fèi)堪稱市場(chǎng)晴雨表。在二手房市場(chǎng)供不應(yīng)求、愈發(fā)火熱時(shí)，不僅僅中介方面會(huì)費(fèi)率不變，賣方也會(huì)借著自己的強(qiáng)勢(shì)而要求買方全部承擔(dān)；但一旦市場(chǎng)降溫明顯、成交下滑，中介方面不再死扛費(fèi)率、選擇打折優(yōu)惠，就連賣方也逐漸松動(dòng)、可以承擔(dān)一部分的中介費(fèi)。

“天津公司讓買賣雙方共擔(dān)中介費(fèi)，就是市場(chǎng)角力的結(jié)果。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉向記者解釋，調(diào)控背景下，天津市場(chǎng)變化更為明顯，買方不再像過(guò)去一樣弱勢(shì)，也就有了賣方承擔(dān)中介費(fèi)的可能性。

有數(shù)據(jù)顯示，去年天津市二手房成交量為2.7萬(wàn)套，比2016年下降超過(guò)60%。

在胡景暉看來(lái)，即便最終房東圖方便依然要求買方承擔(dān)全部中介費(fèi)，也能為買方換來(lái)價(jià)格談判的空間。但他也表示，這種買賣雙方共擔(dān)中介費(fèi)的模式能否在北京等一線樓市落地，還要看市場(chǎng)供求關(guān)系和行情。

幾萬(wàn)元和幾十萬(wàn)元的服務(wù)無(wú)差別

這次我愛(ài)我家在天津的試水，也讓不少人再度聚焦二手房中介服務(wù)收費(fèi)方式的改革問(wèn)題。

從2011年開(kāi)始，中介費(fèi)由過(guò)去的政府指導(dǎo)價(jià)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京二手房市場(chǎng)上各大型中介機(jī)構(gòu)所報(bào)價(jià)格基本都在2.7%左右，但也會(huì)根據(jù)具體情況進(jìn)行一定幅度的優(yōu)惠，但都執(zhí)行費(fèi)率制。

但費(fèi)率制也常常被一些買房人質(zhì)疑為不合理。“買1000萬(wàn)元房子的中介費(fèi)是買100萬(wàn)元房子的10倍，但前后跟中介打交道流程都一樣。”市民李先生曾在西直門外花1000多萬(wàn)元購(gòu)下一套二手房，中介費(fèi)就花了20多萬(wàn)元。

一位中介經(jīng)紀(jì)人向記者透露，從最早的咨詢、帶看房，到之后的買賣雙方談價(jià)、簽合同，再到成交后代辦過(guò)戶等手續(xù)辦理，房子要走的流程都基本一致。

不僅如此，在2015年、2016年北京二手房火熱時(shí)，不少中介都被懷疑有助推房?jī)r(jià)上漲之嫌。“比如一套400萬(wàn)元的房子被喊到500萬(wàn)元賣了，中介費(fèi)也就能漲兩萬(wàn)多元，經(jīng)紀(jì)人提成也就更多。”有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

該業(yè)內(nèi)人士也分析，推高房?jī)r(jià)只能給中介帶來(lái)短期的、暫時(shí)的獲益；但從長(zhǎng)期看，如果二手房?jī)r(jià)格過(guò)高，導(dǎo)致成交周期延長(zhǎng)、成交量上不去，最終也會(huì)導(dǎo)致中介收入的下降。

中介服務(wù)應(yīng)有菜單式選擇

“從客戶打進(jìn)第一個(gè)電話開(kāi)始，就基本要替他時(shí)時(shí)留意房源，找到好房源再帶看，客戶滿意了就再找房主談價(jià)格。”鏈家某中介門店經(jīng)紀(jì)人小陳告訴記者，只要房子最終沒(méi)成交，前面搭出去的精力就白費(fèi)了。

胡景暉解釋說(shuō)，中介經(jīng)紀(jì)依然是高成本行業(yè)，選擇費(fèi)率制是讓門店維持運(yùn)營(yíng)，否則也就很難生存下去。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥也分析，中介行業(yè)的服務(wù)不像跑腿，還有信息獲取和對(duì)接，也需要很大的投入。

其實(shí)，曾經(jīng)一些地方、一些中介機(jī)構(gòu)嘗試過(guò)二手房服務(wù)定額收費(fèi)，但都無(wú)疾而終，成本壓力就是其中關(guān)鍵因素。

費(fèi)率制也是很多國(guó)家在房屋中介上的普遍做法。“但對(duì)比國(guó)外，我國(guó)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)常把二手房交易前前后后的各種服務(wù)混業(yè)經(jīng)營(yíng)，打包出售給老百姓。”趙慶祥透露，其實(shí)2011年起草《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》時(shí)，就特意考慮到能讓老百姓菜單式地選擇服務(wù)。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中規(guī)定，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。而如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。

趙慶祥說(shuō)，買賣雙方享受經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本服務(wù)就應(yīng)繳納傭金，享受其它服務(wù)可以單獨(dú)繳費(fèi)。這就可以讓百姓知道哪些是基礎(chǔ)服務(wù)，哪些是附加服務(wù)，自己可以選擇所需要的服務(wù)。(記者 曹政)