調(diào)控之下，北京新房成交低于預(yù)期

2017年北京商品房簽約總額2800億元，同比下降45%，改善型換房需求占比65%

隨著調(diào)控政策不斷加碼，“紅五月”“金九銀十”這樣的傳統(tǒng)銷售旺期已表現(xiàn)得不再明顯。圖/視覺中國

數(shù)據(jù)來源：亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)僅含商品住宅部分

（備注：據(jù)新京報(bào)記者向企業(yè)求證，北科建泰禾·北京麗春湖院子銷售55.3億，泰禾·北京昌平拾景園銷售42億元；西山燕廬實(shí)際銷售514套，銷售額40億元，銷售均價(jià)59802元/平方米）

樓市調(diào)控政策可以說是2017年北京房地產(chǎn)市場上的主旋律，在政府的強(qiáng)效調(diào)控之下，北京房地產(chǎn)市場也逐步回歸理性。新建住宅的銷售數(shù)據(jù)也逐步降溫。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的統(tǒng)計(jì)，2017年北京市新建住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也明顯下調(diào)：全年包括住宅在內(nèi)的所有商品房合計(jì)簽約2800億，而2016年，這一數(shù)據(jù)是5083.54億，同比跌幅達(dá)45%。

局

新房價(jià)格回歸理性

隨著2015、2016兩年間大量樓面價(jià)在5萬元/平方米以上的土地成交，形成了高價(jià)地井噴的現(xiàn)象。而在2017年，經(jīng)過拿地開發(fā)商兩年的建設(shè)，這些曾經(jīng)的高價(jià)地也開始進(jìn)入產(chǎn)品面世階段。此前業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，這些高價(jià)地上打造的產(chǎn)品入市價(jià)格將超過10萬元/平方米。然而從去年北京市場的實(shí)際表現(xiàn)來看卻并非如此。

“自2016年‘9·30’限購政策以來，北京的房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策的影響之下逐步回歸理性。無論是開發(fā)商還是客群都明顯感覺到，市場上的非理性投資需求在迅速減退。”克而瑞分析師崔秀程向記者表示。

一方面，政府對于新建商品房的入市價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。雖然并沒有明文規(guī)定，不過，行業(yè)內(nèi)多數(shù)從業(yè)者都表示，北京對于高端市場的預(yù)售證發(fā)放進(jìn)行了嚴(yán)格把控。在“9·30”政策之后，一直到2017年8月初都沒有發(fā)放超過8萬元/平方米價(jià)格的預(yù)售證。直到2017年8月上旬，位于豐臺(tái)區(qū)西南二三環(huán)之間的中國璽、昆侖域以及位于大興區(qū)的亦莊金茂府三個(gè)項(xiàng)目取得新預(yù)售許可證，均價(jià)在9.5萬元/平方米左右。這是去年首批預(yù)售超過8萬元的項(xiàng)目，三個(gè)項(xiàng)目均為昔日的高價(jià)地，其銷售價(jià)格也普遍低于市場預(yù)期。

局

傳統(tǒng)營銷節(jié)奏被打破

對于政策比較敏感的北京房地產(chǎn)市場來講，伴隨著調(diào)控政策的不斷加碼，開發(fā)商的營銷節(jié)奏也開始被打破。曾經(jīng)的“紅五月”“金九銀十”這樣集中銷售的高峰期在去年北京市場的表現(xiàn)也不是特別明顯。

張大偉在去年11月初就曾表示：“9-10月全國房地產(chǎn)市場成交慘淡，大部分一二線城市成交同比跌幅超過4成，北京等一線城市跌幅更是接近50%。”

而與之相對的是，原本并非房企營銷旺季的11月、12月市場卻伴隨著多個(gè)項(xiàng)目預(yù)售證的獲批而呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢。對于開發(fā)商來說，傳統(tǒng)的銷售節(jié)奏正在隨著市場發(fā)生改變。比如，在2017年北京樓盤銷售額排第二位的麗春湖院子就表示，他們針對市場情況，調(diào)整了銷售策略。在市場觀望期提前布局、搶先出貨。通過這樣的“錯(cuò)峰銷售”取得了不錯(cuò)的銷售成績。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的榜單來看，2017年北京市新建商品住宅市場的主力產(chǎn)品依然是改善型產(chǎn)品。其中成交均價(jià)最低的泰禾昌平拾景園也有5.2萬元/平方米，而更多的項(xiàng)目則集中在6萬-9萬元/平方米的價(jià)格區(qū)間之內(nèi)。

根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從當(dāng)前的置業(yè)客群情況來看，北京首次置業(yè)群體占比僅為35%，改善型換房（包括添置）需求依然為市場的主力客群，占比達(dá)到65%。這一比例較“3·17政策”之前的75%雖然有所下降，但是仍為市場需求的中堅(jiān)力量。

而從產(chǎn)品來看，由于購房者手中的購房資格愈發(fā)珍貴，因此對于改善型產(chǎn)品的要求也變得更高。市場上的改善型產(chǎn)品在2017年除了在園林營造、室內(nèi)裝潢上延續(xù)了前兩年的投入之外，一些主打科技住宅概念的樓盤也取得了不錯(cuò)的銷售成績。比如亦莊金茂府，就在排行榜上位列第三。

勢

保障房、剛需商品房成主力

由于2017年大量帶有政策屬性土地的成交，相信2018年，北京的新建商品房市場也將出現(xiàn)比較深刻的變化。

去年，北京供應(yīng)了規(guī)劃建筑面積近2800萬平方米的土地，其中絕大多數(shù)在未來將被作為限價(jià)商品房以及共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房入市，其目的就是希望通過增加土地市場的供應(yīng)，來加大樓市未來供應(yīng)量從而起到一個(gè)穩(wěn)定住房價(jià)格的作用。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月，“限房價(jià)、競地價(jià)”住宅用地成交面積331萬平方米，占比50%，成交量是去年的9倍；共有產(chǎn)權(quán)住房面積248萬平方米，占比37%。除此之外，還有自持部分面積85萬平方米，占比13%；純商品住宅用地供應(yīng)為零。因此，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來說，新建商品房部分的改善型產(chǎn)品的比重將進(jìn)一步降低，剛需和保障性住房的比重在增加。

對此，麥田房產(chǎn)首席分析師張葉松分析認(rèn)為，根據(jù)2017年公布的北京市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，未來五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，2018年還將有1200公頃的住宅用地供應(yīng)入市，以保障20萬套產(chǎn)權(quán)式住房以及10萬套租賃式住房的建設(shè)需求。土地供應(yīng)量的增加，勢必會(huì)造成今年新房尤其是共有產(chǎn)權(quán)房這種保障房的大幅供應(yīng)，都將有助于穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。

“從政策層面來看，預(yù)計(jì)2018年為穩(wěn)固當(dāng)前調(diào)控成果和穩(wěn)定預(yù)期，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將繼續(xù)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，現(xiàn)有政策不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向和大的變化。”張葉松表示，目前市場已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“在價(jià)格受控以及共有產(chǎn)權(quán)房的平抑下，2018年北京新房價(jià)格基本沒有上漲空間。”