買(mǎi)二手房不立即過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)知多少？

慈溪市的陳女士最近碰到了大麻煩：今年2月，她以120萬(wàn)元的價(jià)格向田某購(gòu)買(mǎi)了一套房子，準(zhǔn)備給兒子明年春節(jié)結(jié)婚時(shí)做新房。實(shí)際上，這套所謂的二手房是全新的，由于小區(qū)水電配套問(wèn)題，該小區(qū)所有房子的產(chǎn)權(quán)證辦理都因此延期。當(dāng)時(shí)田某稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商保證在5月1日前完成所有手續(xù)，之后就能拿到房產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)閮鹤踊槠谝讯?，急于?gòu)房的陳女士還是簽了合同，并付了全款。沒(méi)有想到，直到國(guó)慶過(guò)后，房子的水電配套設(shè)施問(wèn)題都沒(méi)有解決，不但房產(chǎn)證的辦理變得遙遙無(wú)期，連按時(shí)入住都可能無(wú)法保證。

在現(xiàn)實(shí)生活中，類(lèi)似陳女士這樣的糾紛并不少。買(mǎi)賣(mài)雙方雖然完成了二手房交易，買(mǎi)方甚至交付了房款，但因?yàn)楦鞣N原因而沒(méi)有馬上辦理過(guò)戶手續(xù)，有的甚至長(zhǎng)期不能辦理過(guò)戶手續(xù)，讓雙方都感到為難，尤其是已付了全款的買(mǎi)方，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)更大。

二手房不能立即過(guò)戶的主要原因

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)是以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)的。實(shí)際入住使用房產(chǎn)，或者只簽了一份合同，并不能代表已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，看房產(chǎn)是否真正獲得，最為關(guān)鍵的是看是否獲得了房產(chǎn)權(quán)證。對(duì)于房產(chǎn)權(quán)證的重要性雖然每個(gè)買(mǎi)房人都明白，但在現(xiàn)實(shí)生活中，仍然存在付了錢(qián)，卻沒(méi)有立即過(guò)戶取得房產(chǎn)權(quán)證的情況。那么，出現(xiàn)這種情況的原因是什么呢？著名民法專(zhuān)家楊文戰(zhàn)律師分析了以下4種情況：

1、所購(gòu)房產(chǎn)還未取得房產(chǎn)權(quán)證，須等原房主先取得房產(chǎn)權(quán)證才能辦理過(guò)戶。

在現(xiàn)實(shí)生活中，很多所謂的二手房，其實(shí)是賣(mài)方新購(gòu)的商品房，即賣(mài)主把新房轉(zhuǎn)手出售，慈溪陳女士碰到的就是這種情況。顯然，問(wèn)題出在賣(mài)主身上，很可能連他自己都還沒(méi)取得房產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)檗k理房產(chǎn)權(quán)證需要一定時(shí)間，當(dāng)遇到一些特殊情況時(shí)，數(shù)年都無(wú)法辦理也不鮮見(jiàn)。但即使房產(chǎn)證沒(méi)辦下來(lái)，有人仍然會(huì)因各種原因想立即出售新房，為此，他可能向買(mǎi)者隱瞞未取得房產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)，或者自認(rèn)為馬上可以獲得產(chǎn)權(quán)證，如果碰到對(duì)方急著購(gòu)房，雙方就會(huì)簽訂協(xié)議，甚至完成款項(xiàng)的支付。

2、所購(gòu)房產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房等限制上市的房產(chǎn)，需要等待滿足上市條件才能過(guò)戶。

有一些房產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用房等，必須在滿足一定年限條件后才能自由交易。如果有人把這種有限制條件的房產(chǎn)拿出來(lái)交易，就無(wú)法立即完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。這樣，交易雙方往往需要約定等將來(lái)符合條件時(shí)再過(guò)戶，但如果約定時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，就會(huì)增加很多不確定因素，雙方的交易必定包含著很大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)于買(mǎi)方，風(fēng)險(xiǎn)甚至是無(wú)限的，比如政策變化的風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)上漲或者下跌的風(fēng)險(xiǎn)，賣(mài)房者可能反悔，不愿配合過(guò)戶。

3、為等待滿足稅費(fèi)優(yōu)惠條件暫時(shí)不過(guò)戶。

一套房產(chǎn)，因?yàn)橄嚓P(guān)情況的不同，存在著很大的稅費(fèi)區(qū)別，而稅費(fèi)直接影響房?jī)r(jià)。由于各種原因，一些人會(huì)在房子不符合相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠條件時(shí)簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但為節(jié)省稅費(fèi)，又約定等符合條件時(shí)再過(guò)戶。這個(gè)條件可能是單純的等待時(shí)間滿足某個(gè)條件，也可能是其他什么原因。

4、為等待買(mǎi)家取得購(gòu)房資格暫不過(guò)戶。

由于房?jī)r(jià)上漲，有些地方出臺(tái)了房產(chǎn)限購(gòu)政策，造成一些買(mǎi)家暫時(shí)不能取得購(gòu)房資格，但因某個(gè)原因，又急于購(gòu)房，造成暫時(shí)無(wú)法過(guò)戶。在這種情況下，雙方都需要等待買(mǎi)家滿足政策條件，比如等待買(mǎi)家夫妻“離婚”、等待買(mǎi)家把原名下的房產(chǎn)出售完畢，或者等待買(mǎi)家在當(dāng)?shù)毓ぷ魃绫M足一定年限等等。

買(mǎi)房不立即過(guò)戶，究竟有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了購(gòu)房合同、買(mǎi)方支付了全部或部分購(gòu)房款，但由于長(zhǎng)期不主動(dòng)過(guò)戶或者因?yàn)槟撤N客觀原因而無(wú)法立即過(guò)戶，其中存在的風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至因此而引起糾紛，這樣的事例并不少。所以，了解這種潛在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手房者還是十分必要的。

楊文戰(zhàn)律師表示，房屋產(chǎn)權(quán)的實(shí)際獲取與否關(guān)鍵是體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證上的，否則即使購(gòu)房者付了全款甚至已經(jīng)入住了，在法律上仍不能算已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)。所以，二手房交易后如不能立即過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)之大難以想象，其中最常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)包括以下五種：

1、一方違約風(fēng)險(xiǎn)。

在沒(méi)過(guò)戶之前，如果房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，交易中的一方很可能會(huì)要求調(diào)整交易價(jià)格。尤其是在房?jī)r(jià)上漲的情況下，賣(mài)家毀約，或者不再配合辦理網(wǎng)簽、貸款、過(guò)戶等手續(xù)，甚至轉(zhuǎn)手另賣(mài)的情況非常多。

2、原購(gòu)商品房有問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)權(quán)證。

在所購(gòu)房產(chǎn)為未取得房產(chǎn)權(quán)證的商品房的情況下，如果該商品房項(xiàng)目手續(xù)有問(wèn)題，作為商品房的一手買(mǎi)方，也是二次交易的賣(mài)方來(lái)講，自己都長(zhǎng)期甚至根本無(wú)法取得房產(chǎn)證，更沒(méi)法把房子過(guò)戶給新的買(mǎi)方。

3、有貸款的房子，賣(mài)方不按時(shí)歸還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

如果房產(chǎn)出售方原先在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)有貸款，在過(guò)戶前應(yīng)先還清貸款，特別是買(mǎi)方，一定要盯著賣(mài)方立即還清銀行貸款，否則，如果賣(mài)方未按時(shí)歸還貸款，存在著銀行收回的可能，買(mǎi)房者因此會(huì)陷入極為不利的局面。

4、賣(mài)方的其他債務(wù)和糾紛引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

在簽約付款至房產(chǎn)過(guò)戶期間，如果賣(mài)方有債務(wù)等其他糾紛引起訴訟，債權(quán)人或相關(guān)權(quán)利人，可能會(huì)到法院申請(qǐng)查封、保全該房，一旦發(fā)生這樣的情況，直接導(dǎo)致房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶手續(xù)，甚至有被法院執(zhí)行，導(dǎo)致錢(qián)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。

5、政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。

這些年無(wú)論是購(gòu)房資格的政策還是貸款政策，都曾經(jīng)發(fā)生較大變化，這些都不是買(mǎi)賣(mài)雙方能控制的。一項(xiàng)新政的出臺(tái)，很可能導(dǎo)致買(mǎi)方不具備購(gòu)買(mǎi)資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導(dǎo)致稅費(fèi)數(shù)額發(fā)生變化，雙方對(duì)增加的稅費(fèi)承擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)議。

新政的實(shí)施點(diǎn)，一般以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。而決定長(zhǎng)期不辦理過(guò)戶的當(dāng)事人，簽約后也不會(huì)去立即辦理網(wǎng)簽，一旦這期間出現(xiàn)影響交易的新政，麻煩就大了。

實(shí)際上，二手房買(mǎi)賣(mài)后，因?yàn)椴涣⒓催^(guò)戶而可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)絕不止以上五項(xiàng)，尤其是在房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的情況下，賣(mài)方反悔的情況極多，即使買(mǎi)方不同意，但因?yàn)樯形催^(guò)戶，如果賣(mài)方誠(chéng)信度較差，他可能會(huì)立即轉(zhuǎn)手另賣(mài)給他人，或者與他人虛構(gòu)債務(wù)，由他人起訴保全房產(chǎn)。

這種風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，就極易導(dǎo)致交易無(wú)法繼續(xù)，買(mǎi)方最終無(wú)法取得房屋所有權(quán)。當(dāng)然，在一定條件下，買(mǎi)方也可以通過(guò)訴訟，最終拿到房產(chǎn)證，但這肯定要付出大量的時(shí)間、金錢(qián)和精力。

買(mǎi)二手房不立即過(guò)戶，有降低風(fēng)險(xiǎn)的辦法嗎？

其實(shí)，每個(gè)人都知道買(mǎi)房要辦完過(guò)戶手續(xù)才算取得所有權(quán)，但由于各種原因，或從某種特殊的利益角度，仍有人暫時(shí)不辦理過(guò)戶，為此，就會(huì)產(chǎn)生這樣一個(gè)問(wèn)題：有沒(méi)有兩全其美的辦法，既可以暫緩辦理，同時(shí)又能避免風(fēng)險(xiǎn)？

楊文戰(zhàn)律師表示，不過(guò)戶，真的沒(méi)有絕對(duì)的安全。

比如有人提出，我們簽好買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，先去辦個(gè)公證，是不是就能保證雙方交易的房子不出問(wèn)題？

對(duì)協(xié)議辦理公證，只是加強(qiáng)了協(xié)議的真實(shí)性，但這份經(jīng)過(guò)公證的協(xié)議，對(duì)于前面所介紹的那些風(fēng)險(xiǎn)仍然是沒(méi)有任何防范作用的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)并非來(lái)自協(xié)議本身是否真實(shí)，而是來(lái)自各種不確定的因素。

盡管如此，仍然要努力降低二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)。為此，楊文戰(zhàn)律師建議，在二手房買(mǎi)賣(mài)合同條款中，對(duì)于可能發(fā)生的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)要有預(yù)見(jiàn)及解決方案，一份好的合同可以降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)，即使真的發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)也能最大限度保護(hù)自己的權(quán)利。

1、在取得產(chǎn)權(quán)證前，最好不要交全款，款項(xiàng)交得越少，風(fēng)險(xiǎn)越??；

2、要求賣(mài)方把房產(chǎn)權(quán)證等交由買(mǎi)方或中介持有，未取得房產(chǎn)權(quán)證的，可要求將原購(gòu)房合同及稅費(fèi)票據(jù)交出。

3、在不能盡快過(guò)戶的情況下，應(yīng)盡早要求賣(mài)方交房，沒(méi)有所有權(quán)，也要先取得房屋的使用權(quán)、控制權(quán)。

4、對(duì)過(guò)戶時(shí)間要有非常明確的時(shí)間或條件約定，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)。

5、房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，雙方在合同中應(yīng)約定相關(guān)的違約金標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)時(shí)，對(duì)方是否決定違約，會(huì)有一定制約作用。

6、要考慮到將來(lái)因政策波動(dòng)造成貸款政策變化、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化、甚至一方或雙方交易資格發(fā)生變化后如何處理的問(wèn)題，對(duì)相關(guān)問(wèn)題最好事先約定解決方案。

7、如果賣(mài)方出售的房產(chǎn)有貸款，應(yīng)約定適當(dāng)?shù)慕灰追桨?，確保買(mǎi)方支付的相應(yīng)款項(xiàng)用于還貸。

8、如果可能的話，對(duì)交易的房產(chǎn)先以購(gòu)買(mǎi)人為權(quán)利人，設(shè)定抵押登記，確保未過(guò)戶前賣(mài)方無(wú)法擅自處置房產(chǎn)。

但這些建議只能起到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用，最后還是要強(qiáng)調(diào)，二手房交易，只要不過(guò)戶，就不能做到絕對(duì)安全?。ㄓ浾?董小軍）