大房企高管為中小房企帶來規(guī)模增長、管理經(jīng)驗、品牌價值，這是人事變化更是行業(yè)變局

圖/視覺中國

俗話說，“鐵打的房企，流水的兵”，說的就是房地產(chǎn)圈的人事變動，今年尤為頻繁，臨近年底，原龍湖副總裁袁春跳槽到鴻坤，任職地產(chǎn)總裁一職，原保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英跳槽到寶能地產(chǎn)，任職高級副總裁，再算上之前朱榮斌、吳建斌離開碧桂園加盟陽光城，原世茂執(zhí)董闞乃桂獲任陽光城副總裁等等，房企間的人事流動呈現(xiàn)白熱化趨勢。

在競爭激烈的房企之間，互相挖角本是正?，F(xiàn)象，但是一批中小房企以高薪“挖角”大房企高管，值得關(guān)注，這背后既有公司發(fā)展治理的需要，更來自規(guī)模壓力下的業(yè)績增長思考。正如一位房企人士所說，“房地產(chǎn)還有三五年的增長空間，這是中型房企最后實現(xiàn)業(yè)績彎道超車的機會，需要挖一批優(yōu)秀的高級管理人才來，沖擊規(guī)模。”

從大到小房企高管新去處

2017年，房企分化加速，大魚吃小魚成為常態(tài)，強者恒強的馬太效應(yīng)凸顯，市場集中度越來越高。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，不久的將來，房地產(chǎn)市場將重新大洗牌，僅剩下20%的房企能夠存活，另外80%的中小房企將被淘汰。變局之下，無論是企業(yè)還是職業(yè)經(jīng)理人，危機意識增強，尋找適合自己的位置和定位，將成為新一輪角逐戰(zhàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年上半年共有210余位房企高管發(fā)生職位變動，辭任的高管大概有63位，其中就包括碧桂園原首席財務(wù)官吳建斌、原聯(lián)席總裁朱榮斌。2017年下半年，高管離職現(xiàn)象更為頻繁，泰禾廣深區(qū)域總裁田九坡離職，闞乃桂辭去世茂執(zhí)董職位，袁春辭去龍湖地產(chǎn)副總裁職位，余英離開多年的東家保利地產(chǎn)，張海民離開陽光城，世茂集團副總裁兼首席人才官張偉離職，等等。

高管離職，市場更關(guān)心下一站去哪兒。過去兩三年，分為以下幾種情況，甲方內(nèi)部消化，也就是從一家開發(fā)商跳到另一家開發(fā)商，或者是跨行業(yè)跳槽，諸如萬科肖莉加盟房多多、萬科袁伯銀任美樂樂家居總裁，雖然其后來又回到開發(fā)領(lǐng)域，也有自主創(chuàng)業(yè)者，諸如毛大慶、蔡雪梅、莫軍等等。

今年房企高管的新去處，很是明朗，多在企業(yè)間流動，但是一個很明顯的趨勢是，不少高管，“自降身份”，從大平臺來到小平臺，諸如朱榮斌和吳建斌，從準(zhǔn)一哥的碧桂園來到20強開外的陽光城，余英從一線房企保利來到“名大于實”的寶能，袁春從千億新成員龍湖來到排名百位之外的鴻坤。

這背后縱然有高管個人職業(yè)選擇、價值再造、高薪誘惑等因素，但是深層次的行業(yè)變局更引人思考。

離職潮背后規(guī)模增長是主因

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，類似高管跳槽事件，表面是個人職業(yè)安排所引起的，但實際上和行業(yè)以及企業(yè)的調(diào)整有關(guān)。

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度迅速提升，座次排名發(fā)生變動?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017年前10月，TOP3房企市場份額占比達到12.8%，而2016年底則是8.9%。TOP10房企市場份額占比達到24.7%，TOP30占比達到38.2%，TOP50占比達到45%。與此同時，部分房企異軍突起，另外一部分房企跌出百強榜單。

根據(jù)日本經(jīng)濟學(xué)家對于產(chǎn)業(yè)集中度的劃分，前8名的規(guī)模如果占比超過70%，就是高寡占型市場，如果是40%-70%，則是一般寡占型市場。特別是2017年，龍頭房企單體銷售額突破五千億，向著六千億狂奔，大房企加速奔跑，中小房企壓力甚大，不少提出千億甚至是2000億、3000億的短期或者是中長期目標(biāo)，這是一場來自地產(chǎn)界最后的瘋狂與豪賭。

“不管是大房企還是中小房企，壓力都很大。行業(yè)變化太大，一不小心就會掉隊。看看那些曾經(jīng)的地產(chǎn)一哥們，哪個不是曾經(jīng)輝煌無限，如今不少落寞無名，還有那些淘汰或者正在被淘汰的房企，都是血淋淋的案例。不進則退不快則死，這就是現(xiàn)在的游戲規(guī)則。”一位來自房地產(chǎn)開發(fā)界的人士感嘆。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，到2020年，我國的房地產(chǎn)將進入一般寡占型市場。屆時，市場格局基本劃定。所以，接下來的三五年，是規(guī)模沖刺的好時機，也是最后一次實現(xiàn)彎道追趕的機會。為此，一些中小企業(yè)不惜高薪聘請大企業(yè)出身的高管，希望能夠帶來新的價值，實現(xiàn)規(guī)模上的重大突破。

這些高管給中小房企帶來的不僅僅是規(guī)模上的增長，還有管理經(jīng)驗、品牌價值等等。國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，大房企的高管帶來的還有人脈與關(guān)系，打通政府、融資機構(gòu)這條渠道，這是中小企業(yè)所欠缺的。

“這是他們的價值所在和歷史使命，幫助中小企業(yè)建立法人治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部管理體系、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系、多渠道的融資體系、低成本的管控體系等等，使企業(yè)在快速奔跑過程中，不容易摔跤。”歐陽捷如是說。

玩法生變新平臺的壓力、動力

不得不承認(rèn)，當(dāng)下的市場環(huán)境，已與之前的十年不可同日而語。調(diào)控持續(xù)收緊、去杠桿加速、長效機制頻出，拿地越來越難、融資渠道越來越緊、產(chǎn)品打造越來越精細化等等，實現(xiàn)規(guī)模的量級增長，并不是一件容易的事情。

據(jù)媒體報道，袁春在鴻坤地產(chǎn)的任務(wù)并不簡單，到2023年做到1000億的銷售規(guī)模。縱觀鴻坤前幾年的業(yè)績增長，徘徊在百億左右，用6年時間，從百億到千億，對一個以環(huán)北京為主的企業(yè)來說，挑戰(zhàn)巨大。

即便是有著碧桂園3000億元光環(huán)的“雙斌”，想要再造一個小碧桂園出來，也是難上加難。“碧桂園的快速成長得益于人才激勵機制和成功的戰(zhàn)略布局，建立激勵機制容易，但是布局不是一朝一夕的事情，而且受政策影響較大。”分析人士指出。

因此，在歐陽捷看來，一二線城市土地供應(yīng)逐年縮減，且價格受到管控，業(yè)績擴張的機會不太可能，必須去三四線城市。

另外，規(guī)模競爭的同時，新戰(zhàn)場開啟，特色小鎮(zhèn)、城市更新、共享辦公等等，尤其是住宅租賃新政帶來的新市場機遇，不同的產(chǎn)業(yè)，不同的玩法，這將是決定地產(chǎn)下半場的重要砝碼。(段文平)