業(yè)內(nèi)人士分析稱，土地價(jià)格過高，難以按預(yù)期價(jià)格取證，低價(jià)賣則利潤(rùn)薄

樊家村地王項(xiàng)目

槐房新宮地王項(xiàng)目

據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2015年、2016年，北京產(chǎn)生了12宗熱門總價(jià)和單價(jià)地王，但是，截至目前，仍有半數(shù)地王項(xiàng)目未入市。

高成本、“控房?jī)r(jià)”，部分項(xiàng)目延緩入市

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年、2016年，北京產(chǎn)生12宗熱門總價(jià)、單價(jià)地王以及區(qū)域單價(jià)地王，主要分布在豐臺(tái)和朝陽區(qū)，各4宗，大興、順義、昌平、門頭溝各1宗。值得關(guān)注的是，豐臺(tái)成為地王“制造大戶”，2015年北京總價(jià)前三的地王項(xiàng)目和單價(jià)最貴的項(xiàng)目均出現(xiàn)在該區(qū)域，諸如著名的白盆窯和樊家村地王項(xiàng)目。

但是截至目前，上述12宗“地王”項(xiàng)目仍有半數(shù)未入市，包括2015年龍湖保利首開聯(lián)合以樓板價(jià)6萬/平方米拿下的朝陽東壩單價(jià)地王項(xiàng)目，保利、首開聯(lián)合體以6.7萬/平方米拿下的朝陽常營(yíng)單價(jià)地王項(xiàng)目，位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村的地王項(xiàng)目、華僑城豐臺(tái)地王項(xiàng)目，以及2016年位于昌平南邵的地王項(xiàng)目和位于朝陽將臺(tái)的地王項(xiàng)目。

至于原因，克而瑞分析稱，部分地王項(xiàng)目拿地成本過高，且處于政府“控房?jī)r(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域“限價(jià)”甚至直逼地王項(xiàng)目拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本。以樊家村地王項(xiàng)目為例，7.5萬/平方米的樓板價(jià)，市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)在15萬/平米左右，雖然目前中駿天宸的預(yù)售價(jià)格已經(jīng)突破10萬元“隱形紅線”，但是其位于二環(huán)之內(nèi)，無論是地理位置還是周邊二手房的價(jià)格，均可匹配。而樊家村地王項(xiàng)目，位于西南三環(huán)，周邊普通二手住宅價(jià)格在6萬/平米左右，二手高端住宅價(jià)格最高也在10萬/平米左右，若按預(yù)期價(jià)格取證，難度很大。

同時(shí)，融資門檻提升、限購限貸等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)也使得房企資金回籠的速度受到了影響，而地王項(xiàng)目開發(fā)無疑需要高成本投入，所以部分房企也選擇延緩地王項(xiàng)目入市。以華僑城豐臺(tái)地王項(xiàng)目為例，兩年時(shí)間，遭遇小伙伴拆伙、兩度出讓股權(quán)的曲折命運(yùn)，而背后是項(xiàng)目公司連續(xù)虧損負(fù)債的真相。

此外，北京市住建委日前發(fā)布的《2017-2018年秋冬季建設(shè)系統(tǒng)施工現(xiàn)場(chǎng)揚(yáng)塵治理攻堅(jiān)行動(dòng)方案》，堪稱“最嚴(yán)停工令”，這也致使部分項(xiàng)目工期暫停，影響入市計(jì)劃。

財(cái)務(wù)成本壓力驟增

在嚴(yán)厲的調(diào)控政策、高昂的土地成本和集中度愈來愈高的當(dāng)下，高周轉(zhuǎn)模式幾乎成為所有房企奉行的準(zhǔn)則，項(xiàng)目開發(fā)周期普遍控制在6-9個(gè)月，即便是豪宅項(xiàng)目，也以快取勝。諸如，萬科在地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中奉行的“5986”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第1個(gè)月售出8成，碧桂園平均開盤周期是5.7個(gè)月。

縱觀上述地王項(xiàng)目，最長(zhǎng)的26個(gè)月未入市，甚至更長(zhǎng)，最短也有18個(gè)月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過高周轉(zhuǎn)普遍的開發(fā)周期。

一位高端住宅項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴新京報(bào)記者，當(dāng)下，幾乎所有的開發(fā)商都強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，快速拿地、開發(fā)、銷售與回款，再擴(kuò)大規(guī)模，扛兩年不入市者，其財(cái)務(wù)成本壓力肯定很大。

郭毅表示，在“8萬元隱形紅線”下，很多地王項(xiàng)目如果按照預(yù)期價(jià)格申請(qǐng)，將拿不到預(yù)售證，如果調(diào)低價(jià)格，利潤(rùn)空間又極為稀薄，甚至沒有利潤(rùn)可言，項(xiàng)目只能做出延期上市的選擇。

但是在政策并無完全松綁信號(hào)的前提下，融資渠道收緊、融資成本增高，如果開發(fā)商又缺少高端項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)，地王項(xiàng)目若想解套，難上加難，更有甚者，可能會(huì)遭遇賣地求生的命運(yùn)。

華僑城豐臺(tái)地王項(xiàng)目?jī)啥绒D(zhuǎn)手背后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)可以窺見一二。官方數(shù)據(jù)顯示，2016年，該項(xiàng)目公司凈利潤(rùn)為-25999.46萬元，資產(chǎn)總計(jì)882536.53萬元，負(fù)債總計(jì)908535.99萬元，資不抵債。截至今年9月30日，資產(chǎn)總計(jì)945083.54萬元，負(fù)債總計(jì)972542.93萬元，負(fù)債有增無減。

專家建議以價(jià)換量

目前市場(chǎng)上不少未入市地王項(xiàng)目采用“拖”字來對(duì)賭政策松綁的可能性。

今年前7個(gè)月，一直未有8萬+的項(xiàng)目入市，市場(chǎng)一度認(rèn)為8萬/平米是一條“隱形紅線”。但是隨著8月份豐臺(tái)區(qū)三個(gè)高端項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)為9.5萬/平米，“8萬元紅線”被打破，市場(chǎng)猜測(cè)存在繼續(xù)松綁的可能性，9月份，位于西城區(qū)的中駿天宸項(xiàng)目獲批，價(jià)格達(dá)到13.5萬／平米，成為今年北京獲批的單價(jià)最高項(xiàng)目。

記者采訪多位開發(fā)界和機(jī)構(gòu)人士，他們多認(rèn)為這只是個(gè)別現(xiàn)象，整體不會(huì)放松。

郭毅表示，即便價(jià)格有適當(dāng)放寬，也不會(huì)達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的高度，若繼續(xù)等下去，成本則會(huì)不斷增加。事實(shí)上，開發(fā)商沒必要等到一個(gè)很高利潤(rùn)的價(jià)格，差不多就行了，趕緊走量。

“對(duì)于還沒入市的地王項(xiàng)目來說，先從地段評(píng)估，包括周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格，來衡量住建委可以批準(zhǔn)的價(jià)格水平，在這個(gè)水平之上再去考慮如何提升產(chǎn)品力和更多的附加值，從而在價(jià)格尺度上獲得諒解，以相對(duì)寬松的價(jià)格入市。”郭毅如是說，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，應(yīng)該抓緊入市，畢竟從成本的角度來考量，會(huì)背負(fù)一定的財(cái)務(wù)壓力。

■ 看點(diǎn)

樊家村地王項(xiàng)目 預(yù)計(jì)明年開盤

2015年10月20日下午，經(jīng)過104輪的激烈舉牌，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊以總價(jià)49.5億元、溢價(jià)率50%、配建4.1萬平方米公租房和61800平方米“農(nóng)民回遷房”的條件成交，住宅部分折合樓面價(jià)約7.5萬/平方米，創(chuàng)造北京單價(jià)地王紀(jì)錄。目前，項(xiàng)目部分區(qū)域還在進(jìn)行地基平整工作，部分已建至7層。開發(fā)商表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年開盤。

槐房新宮地王項(xiàng)目 泰禾或?qū)⑷P接手

2015年11月2日，華潤(rùn)華僑城招商局組成的聯(lián)合體經(jīng)過80輪激烈交鋒，以總價(jià)83.4億元、配建5.7萬平方米公租房的代價(jià)奪得豐臺(tái)槐房新宮地塊，溢價(jià)率50%，折合樓面價(jià)5.6萬/平方米。然而，月底，由于土地的最終價(jià)格超過了預(yù)算，華潤(rùn)和招商局退出地塊的開發(fā)，由華僑城獨(dú)立操盤，一時(shí)間備受關(guān)注。

2017年6月8日，華僑城掛牌出讓該項(xiàng)目公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)7.34億元，同時(shí)要求意向受讓方須書面承諾向北京僑禧提供44.49億元的借款。最終，由泰禾集團(tuán)接手。

原本以為華僑城和泰禾聯(lián)合操盤，但是幾個(gè)月后華僑城選擇全部退出，再次將剩余的51%股權(quán)掛出。市場(chǎng)猜測(cè)，泰禾接手將是大概率事件。有消息人士透露，基本已成定局，如無意外，月底雙方就能談妥轉(zhuǎn)讓條件。對(duì)于項(xiàng)目案名，或?qū)⒏臑樘┖探鸶笤骸?段文平)