今年9月，北京迎來(lái)“金九銀十”的銷售旺季，但新盤預(yù)計(jì)上市量并未像往年一樣火熱。來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，同比下降超七成。在9月，別墅項(xiàng)目粉墨登場(chǎng)，變成市場(chǎng)“主角”。

　　“金九”開局暗淡

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有9個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括北京城建·龍樾西山一個(gè)純新盤，還有紫金印象、首開龍湖天瑯、觀承別墅、首城匯景墅等8個(gè)老項(xiàng)目后期。與去年同期相比，9月北京預(yù)計(jì)入市新盤量下降74%。這成為歷年“金九銀十”當(dāng)中北京住宅市場(chǎng)最為黯淡的開局。

　　對(duì)于今年“金九”住宅供應(yīng)低迷的狀況，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為主要有以下三個(gè)方面的原因。郭毅說，“首先，去年北京土地市場(chǎng)當(dāng)中，住宅用地供應(yīng)比較少，尤其是純商品住宅用地出現(xiàn)成交低谷，是造成今年住宅供應(yīng)市場(chǎng)無(wú)力破局的根本原因。”

　　“其次，自去年開始，北京對(duì)于住宅預(yù)售許可進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，使得住宅取證項(xiàng)目量受到限制。雖然，自8月份開始，‘8萬(wàn)元’的價(jià)格紅線逐漸放開，出現(xiàn)了一批包括昆侖域、中國(guó)璽、北京金茂府在內(nèi)的‘過線’項(xiàng)目取證。”郭毅說，但是在整體房?jī)r(jià)水平仍處于嚴(yán)格管制的背景之下，北京商品住宅供應(yīng)取證完全放開的可能性較小，一些“地王”新盤仍將處于排隊(duì)取證的通道內(nèi)。

　　除此之外，北京二手住宅市場(chǎng)的降溫，也傳導(dǎo)到了北京新房市場(chǎng)中。郭毅分析說，“今年的市場(chǎng)調(diào)控中，對(duì)于二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提高以及信貸政策的收緊，使得北京二手住宅市場(chǎng)明顯降溫。北京二手住宅成交量已連續(xù)三個(gè)月低于1萬(wàn)套，而今年3月，北京二手住宅成交量最高，曾高達(dá)近2.6萬(wàn)套。北京二手住宅成交量的衰減，使得‘賣一買一’客群新增購(gòu)置需求大量受限，再加上新盤取證受限，老項(xiàng)目入市動(dòng)力不足，導(dǎo)致今年北京住宅市場(chǎng)‘金九銀十’盛況難現(xiàn)。”

　　別墅項(xiàng)目占比超五成

　　值得注意的是，在9月預(yù)計(jì)入市的9個(gè)項(xiàng)目中，首開龍湖天瑯、觀承別墅、首城匯景墅等5個(gè)項(xiàng)目主推別墅，另外還有萬(wàn)科·翡翠四季推出普通住宅和別墅。

　　“在限價(jià)未能完全放開的前提下，低單價(jià)、大面積的別墅類產(chǎn)品仍是更容易取證的項(xiàng)目，這也成為近期北京市場(chǎng)供應(yīng)的主要特征。”郭毅說。

　　郭毅告訴北京晨報(bào)記者，“今年北京別墅產(chǎn)品創(chuàng)新取得突破性進(jìn)展。在新入市的別墅當(dāng)中，有一種是合院里的產(chǎn)品。這種合院產(chǎn)品最大化地利用了土地的面積，形成了別墅的居住屬性和感受，同時(shí)更好地保持封閉空間的私密性，相比普通疊拼類別墅來(lái)說，更勝一籌。”

　　在北京別墅市場(chǎng)中，精裝交付成為一種新趨勢(shì)。“今年，別墅精裝交付占比增多。由于別墅業(yè)主個(gè)性化較強(qiáng)，對(duì)于別墅設(shè)計(jì)風(fēng)格、空間打造各有不同要求，所以別墅精裝交付難度較大。別墅精裝交付要注意三點(diǎn)，一是需要具備較高的設(shè)計(jì)水平，二是了解財(cái)富人群個(gè)性化的生活需求，三是在造價(jià)和工藝上都比普通項(xiàng)目高。”郭毅說。

　　控制好總價(jià)易獲市場(chǎng)認(rèn)可

　　北京別墅項(xiàng)目在提升產(chǎn)品力的同時(shí)，也注意調(diào)整定價(jià)策略。郭毅分析說，“目前，部分北京城市別墅對(duì)總價(jià)控制較好，定價(jià)多在1000萬(wàn)元至1500萬(wàn)元。這樣一個(gè)總價(jià)段對(duì)于改善型人群來(lái)說，可以用一個(gè)不高的門檻兒，獲得較好的居住體驗(yàn)。所以此類別墅產(chǎn)品容易受到市場(chǎng)認(rèn)可。”

　　“未來(lái)一些新別墅項(xiàng)目基本上都位于北京五環(huán)周邊，它們先天的地段屬性決定其價(jià)值足以支撐未來(lái)定價(jià)。預(yù)計(jì)此類別墅的供應(yīng)將會(huì)增加，它們的擬售價(jià)格在1500萬(wàn)元至2000萬(wàn)元左右。”郭毅說。 （記者 武新）