近日，湖北省國資委發(fā)布“關(guān)于謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)的通知”，明確湖北省國資及其各級子企業(yè)所有在建、在售房地產(chǎn)要加快建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。

　　而讓國資系統(tǒng)罕見出手的原因便是房企負(fù)債率高企。事實(shí)上，近年來房企負(fù)債擴(kuò)張現(xiàn)象明顯，有數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房企負(fù)債擴(kuò)張貢獻(xiàn)93%，在此背景下，凈負(fù)債率再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到113%?！　?/p>

        房企利潤再回兩位數(shù)

　　雖然樓市面臨著嚴(yán)厲調(diào)控，但房地產(chǎn)市場再度創(chuàng)下新高。9月，房企半年報已全部發(fā)布，據(jù)不完全統(tǒng)計，上市公司合計接近130家，港股近10家，另外A股合計120家，房企的平均凈利潤率均再次站穩(wěn)兩位數(shù)。

　　120家A股上市房地產(chǎn)公司合計營收4424億元，凈利潤達(dá)到494.7億元，凈利潤率達(dá)到11.2%，相比2016年上半年同期這78家房企的凈利率9.8%，上漲接近兩個百分點(diǎn)。

　　這意味著，上市房企結(jié)束了三年的凈利潤為個位數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，在過去4年，A股房企平均凈利潤率分別為2014年9.6%、2015年8.3%、2016年8.2%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去兩年多樓市火爆，讓2017年房企迎來歷史上銷售業(yè)績與利潤上漲最迅速的一年。

　　“從上半年的財報數(shù)據(jù)看，大部分主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)收獲頗豐。”張大偉說，雖然樓市面臨嚴(yán)控，但市場影響在兩季度末才出現(xiàn)，因此影響較小。另外，再疊加2016年末的結(jié)轉(zhuǎn)，大部分企業(yè)收獲了歷史最豐盛2017年半年盛宴。

　　的確，恒大上半年銷售額已達(dá)2882.5億元，同比上漲56%，2017年目標(biāo)直指4500億元；碧桂園上半年銷售2889億元，同比增長131%；萬科銷售277.8億元，同比上漲45.8%；融創(chuàng)銷售1088億元，同比上漲94.2%；金地銷售703.4億元，同比上漲60.03%。

　　在此背景下，多家房企上調(diào)年度銷售目標(biāo)。其中，碧桂園銷售目標(biāo)由原計劃4000億元大幅上調(diào)25%至5000億元；綠地、保利、融創(chuàng)年度目標(biāo)均升至3000億元；中海由2100億港元上調(diào)10%至2310億港元；龍湖由1100億元大幅上調(diào)36%至1500億元；世茂上調(diào)10%至880億元；富力由730億元上調(diào)到800億元，并將2018年的業(yè)績預(yù)期定在1280億元至1380億元。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，117家披露中報的上市房企中，有96家實(shí)現(xiàn)了盈利，70家實(shí)現(xiàn)凈利潤同比增長，業(yè)績增長的企業(yè)占了總數(shù)的6成。

　　張大偉說，由于2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績較為穩(wěn)健。預(yù)計2017年房企的利潤將刷新歷史紀(jì)錄，而凈利潤率也將在2015年至2016年個位數(shù)的基礎(chǔ)上出現(xiàn)利潤率的明顯上漲。

　　擴(kuò)張來源于負(fù)債

　　事實(shí)上，房企大規(guī)模擴(kuò)張的同時，其負(fù)債也再度擴(kuò)大。據(jù)媒體統(tǒng)計顯示，上半年，117家A股上市房企平均凈負(fù)債率達(dá)到207.44%，較2016年行業(yè)凈負(fù)債率162.78%來看同比上漲近45%。其中，凈負(fù)債率最高的是云南城投，高達(dá)541.75%；高居第二位的是嘉凱城，為431.85%；除這兩家之外，負(fù)債率超過300%的房企共有6家；凈負(fù)債率在200%至300%之間的房企共有9家；凈負(fù)債率在100%至200%之間的共有26家。

　　以首次銷售目標(biāo)上調(diào)的富力為例，雖然銷售目標(biāo)再度調(diào)高，但相應(yīng)的富力地產(chǎn)的負(fù)債再度擴(kuò)大。富力地產(chǎn)中期業(yè)績報告顯示，雖然提前贖回了將于2019年到期的10億美元年息8.5%的優(yōu)先票據(jù)及2020年到期的6億美元年息8.75%的優(yōu)先票據(jù)，但是，與2016年底集團(tuán)凈負(fù)債率160%相比，目前的杠桿比率已增至193%。

　　與此同時，富力地產(chǎn)的負(fù)債率這幾年一直處于攀升狀態(tài)。2015年，富力地產(chǎn)總營收442億元，凈資產(chǎn)1837億元，總負(fù)債1345億，負(fù)債率73.21%，凈負(fù)債與權(quán)益比率124.3%；2016年，富力地產(chǎn)總營收537億元，總資產(chǎn)2264億元，總負(fù)債1795億元，負(fù)債率79.28%，凈負(fù)債與權(quán)益比率159.9%。而今年上半年，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)額為2436.92億元，總負(fù)債從2016年底的1795.75億元，增至目前的1966.67億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80.7%。

　　恒大方面雖然經(jīng)過尋求注資、贖回永續(xù)債等各種方式促使凈負(fù)債率較上年下降近一半，但從目前來看，其凈負(fù)債率依然高達(dá)240%。

　　融創(chuàng)方面，半年報顯示，總資產(chǎn)4238億元，總負(fù)債3896億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)91.93%，創(chuàng)下了其十年來的新高，此外，還有93億元的永續(xù)債。截至今年上半年，公司賬上現(xiàn)金924億元，有息負(fù)債1813億元，總權(quán)益342億元。據(jù)此計算，其凈負(fù)債率為259.9%。融創(chuàng)中國的凈負(fù)債率已經(jīng)超過恒大的240%，為港股內(nèi)房企最高值。

　　對此，華泰證券房地產(chǎn)分析師謝皓宇表示，從重點(diǎn)公司看，資產(chǎn)擴(kuò)張速度依然較快，負(fù)債擴(kuò)張是主導(dǎo)。“2017年上半年重點(diǎn)公司總資產(chǎn)相比去年末擴(kuò)張了6470億元，依然保持較快速度，其中負(fù)債擴(kuò)張占比高達(dá)93%。有息負(fù)債擴(kuò)張略超預(yù)收賬款擴(kuò)張，這導(dǎo)致重點(diǎn)公司凈負(fù)債率提升至113%，達(dá)到近十年來的新高。”

　　具體來看，2016年底至今， 34家公司總資產(chǎn)擴(kuò)張了6470億元，比去年同期增長72%，速度相比2016年回升91個百分點(diǎn)。同時，總負(fù)債擴(kuò)張了6000億元，同比上升82%，占總資產(chǎn)擴(kuò)張的比例高達(dá)93%，成為總資產(chǎn)擴(kuò)張的最主要貢獻(xiàn)。

　　值得注意的是，謝皓宇說，房企正在主動加杠桿以擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。2017年上半年有息負(fù)債已經(jīng)超越無息負(fù)債。今年上半年，重點(diǎn)公司預(yù)收賬款擴(kuò)張3186億元，同比上升33%，而有息債務(wù)擴(kuò)張2707億元，同比上升112%，有息債務(wù)擴(kuò)張速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)收賬款。

　　房地產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎原則

　　湖北省國資委9月6日發(fā)出《省政府國資委關(guān)于謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)的通知》，明確要求從9月5日起，省出資企業(yè)及其各級子企業(yè)對房地產(chǎn)新增投資持謹(jǐn)慎原則，嚴(yán)控風(fēng)險。

　　《通知》稱，湖北省出資企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的戶數(shù)較多，投資規(guī)模大，增幅快，且普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率高、資金成本高、盈利空間收窄、后續(xù)資金緊張等問題，需防范投資風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。

　　《通知》指出，省出資企業(yè)及其各級子企業(yè)所有在建、在售房地產(chǎn)要加快建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。事實(shí)上，在文件發(fā)布前，湖北省政府國資委先后兩次召開會議，研究出資企業(yè)降杠桿等問題。

　　對此，湖北省國資委有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，將加強(qiáng)對高負(fù)債企業(yè)的風(fēng)險管控，嚴(yán)防投資、財務(wù)風(fēng)險。加強(qiáng)投資管理，省出資企業(yè)暫停所有對外投資，待省政府國資委出臺新的投資管理辦法后再開展對外投資；同時，兩年內(nèi)省出資企業(yè)管理層級壓縮到四級以內(nèi)，法人單位減少20％，今年減10％，明年再減10％。

　　事實(shí)上，除湖北外，北京也于近日再度發(fā)文嚴(yán)控資金流向，要求轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對個人經(jīng)營性貸款和個人消費(fèi)貸款開展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

　　北京銀監(jiān)局相關(guān)人士表示，近期，北京銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個人經(jīng)營性貸款和個人消費(fèi)貸款規(guī)模增長有所加快，而且據(jù)市場情況反映，個別銀行發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款和個人消費(fèi)貸款存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場用于購房的情況。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年前7個月，居民新增消費(fèi)性短期貸款1.06萬億元，累計同比多增7137億元。而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款僅8305億元。