當(dāng)前，因?yàn)橄拶?gòu)、限貸等因素，一些購(gòu)房人借用他人名義購(gòu)房，看似圓了自己的購(gòu)房夢(mèng)，但實(shí)則極具法律風(fēng)險(xiǎn)。一些城市出臺(tái)、實(shí)施了新的購(gòu)房調(diào)控政策，因購(gòu)房新政引發(fā)的房屋買賣糾紛也隨之而來(lái)。

購(gòu)房新政使合同無(wú)法履行

【案例】

原告張先生訴稱，他和李女士簽訂房屋買賣合同。但在合同履行過(guò)程中，因購(gòu)房新政出臺(tái)實(shí)施，導(dǎo)致其購(gòu)房首付款比例需上調(diào)至50%，無(wú)法按期獲得相應(yīng)貸款，購(gòu)房新政實(shí)施前后，其資金缺口達(dá)到了90多萬(wàn)，無(wú)法繼續(xù)履行合同。他要求解除合同，并要求李女士退還10萬(wàn)元購(gòu)房定金。

被告李女士辯稱，同意張先生提出的解除合同的請(qǐng)求。但雙方對(duì)購(gòu)房新政應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見(jiàn)，購(gòu)房新政不屬于法律規(guī)定的情勢(shì)變更。且合同中也明確約定了，若張先生無(wú)法獲得或無(wú)法足額獲得貸款，應(yīng)當(dāng)自籌資金。因此，張先生提出解除合同的請(qǐng)求沒(méi)有合同和法律依據(jù)，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，收取的購(gòu)房定金不予退還。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，鑒于張先生本次購(gòu)房需通過(guò)貸款方式支付部分購(gòu)房款，而本市出臺(tái)實(shí)施的購(gòu)房新政，導(dǎo)致已擁有1套住房的張先生的本次購(gòu)房的首付款比例不得低于50%，直接導(dǎo)致張先生需另行自籌90余萬(wàn)元購(gòu)房款，給張先生的履約能力造成了重大影響。同時(shí)，李女士也沒(méi)有充分證據(jù)證明張先生具備充分的履約能力。在此種情況下，符合雙方房屋買賣合同中約定的因新政導(dǎo)致合同無(wú)法履行而雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任的內(nèi)容。最后，法院支持了張先生的全部訴訟請(qǐng)求。

【分析】

在當(dāng)事人約定以按揭貸款方式支付部分購(gòu)房款的情況下，購(gòu)房新政中有關(guān)貸款首付款比例提高、對(duì)特定對(duì)象暫停辦理貸款等政策，也不必然導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法履約或繼續(xù)履約對(duì)一方當(dāng)事人顯失公平，所以通常不屬于情勢(shì)變更。

此類案件，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件具體情況，區(qū)分以下情形：

一是，如果購(gòu)房新政對(duì)購(gòu)房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，合同繼續(xù)履行存在重大困難，如首付款比例提高導(dǎo)致資金缺口巨大，則購(gòu)房人可以以無(wú)法按期辦理貸款而請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)退還定金和已付購(gòu)房款。若出賣人因此有損失的，可要求買受人分擔(dān)。

二是，如果購(gòu)房新政對(duì)購(gòu)房人的履約能力沒(méi)有重大影響，或出賣人有證據(jù)證明其有充分履約能力的，購(gòu)房人據(jù)此要求解除合同的，屬于違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。

三是，還需要特別區(qū)分雙方合同中有關(guān)貸款條款的約定內(nèi)容，即要區(qū)分約定的是“因故無(wú)法辦理貸款”還是“因當(dāng)事人自身原因無(wú)法辦理貸款”。前者約定下，購(gòu)房人應(yīng)自籌資金，一般不能解除合同，否則需承擔(dān)違約責(zé)任。后者約定下，購(gòu)房人可解除合同并分擔(dān)損失。

借名購(gòu)房要小心風(fēng)險(xiǎn)

【案例】

原告張女士訴稱，她和李女士是親屬關(guān)系，為方便李女士使用其名下的住房公積金，她和李女士口頭約定，借用李女士的名義購(gòu)買商品房，并辦理按揭貸款，但實(shí)際由張女士支付購(gòu)房首付款及按揭貸款。后張女士以李女士的名義清償了按揭貸款，但李女士拒絕了張女士要求過(guò)戶的請(qǐng)求，故張女士訴至法院，要求李女士辦理過(guò)戶手續(xù)。

李女士辯稱，她與張女士之間不存在借名購(gòu)房的約定，雙方也不存在借名購(gòu)房的動(dòng)機(jī)，涉案房屋的購(gòu)房款及按揭貸款均是自己支付，與張女士無(wú)關(guān)。至于張女士居住在涉案房屋中，是自己借給張女士的。故李女士不同意張女士的全部訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，鑒于張女士持有涉案房屋的相關(guān)購(gòu)房合同和購(gòu)房票據(jù)的原件、償還按揭貸款的付款記錄以及張女士長(zhǎng)期實(shí)際居住使用涉案房屋等情況，法院認(rèn)定張女士和李女士之間存在借名購(gòu)房的合同關(guān)系，且張女士目前具備在京購(gòu)房資格。最后，法院判決李女士協(xié)助張女士辦理涉案房屋的過(guò)戶手續(xù)。

【分析】

借名購(gòu)房存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦被借名人反悔或私自出售了房屋，可能導(dǎo)致借名人房財(cái)兩空。因此，借名人用借名方式購(gòu)房，應(yīng)當(dāng)三思而后行。

對(duì)于借名購(gòu)房人，要尤其注意以下幾點(diǎn)：

第一、涉及經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、自住房等政策性住房，鑒于購(gòu)房人資格特殊，一般情況下此種借名合同無(wú)效，故莫為了貪圖便宜而借名購(gòu)買此類房屋。

第二、借名購(gòu)買一般商品房的，應(yīng)盡量簽訂書(shū)面借名購(gòu)房協(xié)議，并保留購(gòu)房合同原件、付款憑證、購(gòu)房發(fā)票等與購(gòu)房有直接關(guān)系的證據(jù)，避免口頭約定和以現(xiàn)金方式支付款項(xiàng)。

第三、若訴至法院，應(yīng)當(dāng)提起合同之訴，要求被借名人協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)要確保自己具備在京購(gòu)房資格。