合肥濱湖某開發(fā)商雇來在車站拉客的年輕人《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 劉照普 攝

去年之前的合肥樓市長期“默默無聞”，價(jià)格在低位徘徊，去年初，合肥樓市猛然發(fā)力，房價(jià)“一飛沖天”，這座在二線城市中排名靠后的“潛力股”，房價(jià)漲幅全球第一，獲得了世人更多關(guān)注的目光。

炒房客蜂擁而至，房產(chǎn)中介紛至沓來，大量投機(jī)性的逐利資金也聞著“銅臭”味趕來……房價(jià)飆漲觸發(fā)政府部門更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺和落地。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》7月3日刊出的《誰導(dǎo)演了合肥房價(jià)過山車》，對去年合肥炒房客投機(jī)炒作、助推房價(jià)飆漲和部分二手房價(jià)格降幅過大現(xiàn)象予以披露，一時(shí)間猶如投入湖面的一顆巨石引發(fā)千重浪。安徽省和合肥市主要領(lǐng)導(dǎo)批示關(guān)注，同時(shí)，也引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的集體討論。近日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者再赴合肥回訪，以期還原合肥樓市漲跌真相。

探訪房價(jià)漩渦中的濱湖：二手房大幅降價(jià)，新房有價(jià)無市

7月底，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者頂著烈日來到合肥，在地鐵1號線包公園站踏上了去往濱湖的列車，半個(gè)小時(shí)左右，在濱湖會展中心站下車。剛出地鐵站臺，一股熱浪撲面而來，記者一眼瞥見馬路對面一個(gè)穿著綠色T恤的男孩，手里舉著兩塊紅色大牌子，上面分別寫著“合肥買房、首選濱湖”“濱湖新地城、紅星美凱龍旁”。記者舉起相機(jī)想拍照，男孩卻將展示牌收了起來，不讓拍。男孩說，他只是開發(fā)商雇來拉客的，要是記者同意跟他去售樓處登記看房子，他就可以得50元，這樣他才會同意拍照。記者應(yīng)允。

之后，記者坐上男孩的摩托車來到濱湖新地城售樓處。這是一處即將完工的樓盤，賣的都是準(zhǔn)現(xiàn)房。記者發(fā)現(xiàn)，從售樓處前臺、沙盤展示區(qū)到洽談簽約區(qū)，除了二三十位工作人員，沒看到一位客戶?？吹接浾哌M(jìn)來，她們都按工作流程動了起來。據(jù)工作人員介紹，該小區(qū)屬于商住兩用，不能落戶，單價(jià)每平方米八九千元，目前賣的是尾盤，1號樓在清盤，一口價(jià)，還可以打個(gè)折扣。去年合肥房價(jià)最高時(shí)，該樓盤的均價(jià)為11000元/平方米。

從濱湖新地城出來后，記者來到一路之隔的萬科時(shí)代之光售樓處。售樓人員介紹說，這是濱湖區(qū)的一個(gè)高檔樓盤，建有高層住宅、洋房和別墅，平均售價(jià)在2.3萬～2.4萬元/平方米。這里的顧客比濱湖新地城稍微多些，有三四撥客戶正在洽談，相對于寬敞明亮的售樓大廳來說，如此稀稀落落的顧客顯得很是冷清。

走出萬科時(shí)代之光，一位頭戴遮陽帽的中年婦女騎著一輛電動自行車大聲召喚記者去看房。她是濱湖當(dāng)?shù)鼐用?，平常有空閑就幫開發(fā)商拉拉顧客，掙點(diǎn)勞務(wù)費(fèi)。記者隨著她來到時(shí)光印象和都會1907兩處樓盤，前者為保利地產(chǎn)、新城控股和萬科3家聯(lián)合開發(fā)，后者是旭輝地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、萬科和永同昌集團(tuán)5家合作開發(fā)。

在這兩個(gè)樓盤的售樓處，圍著多位開發(fā)商雇來拉客看房的婦女，她們被稱為“小蜜蜂”，負(fù)責(zé)從街上拉人。她們對記者說，“你沒看到售樓處那么多人嘛，好多都是我們從大街上拉來的。”

這些“小蜜蜂”每天底薪70元，每拉一個(gè)人到售樓處提成10元。還有一些沒有底薪，拉一個(gè)人提成30或50元。她們告訴記者，因?yàn)楝F(xiàn)在房子不好賣，濱湖不少樓盤都以這樣的方式積攢人氣。在走訪中，記者遇到好幾撥“小蜜蜂”央求幫忙，稱她們一天也沒拉到幾個(gè)人，沒完成任務(wù)，一位“小蜜蜂”大姐急得差點(diǎn)哭出來。

濱湖當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，現(xiàn)在樓盤價(jià)格降得厲害，好多人是被硬拉著看房的，大家都在觀望，真正簽約買房的沒幾個(gè)。濱湖新房屬于有價(jià)無市，但開發(fā)商還對外宣傳稱“合肥人連夜排隊(duì)買房”，制造假象。這種情況去年確實(shí)有，但如今合肥樓盤沒那么搶手了。

記者隨后走訪了超越房產(chǎn)、美滿房產(chǎn)、裕豐房產(chǎn)和鏈家房產(chǎn)等當(dāng)?shù)貛准叶址恐薪?，這幾家門店主管對濱湖二手房價(jià)格的看法基本一致。他們認(rèn)為從去年10月2日合肥樓市新政以來，濱湖二手房價(jià)格開始不斷回落，個(gè)別房源最高降價(jià)四成多，幾近“腰斬”。去年10月濱湖二手房價(jià)格最高每平方米2.3萬～2.4萬元，平均在2萬～2.1萬元，目前均價(jià)在每平方米1.6萬～1.7萬元，最低價(jià)降至1.3萬元左右。

一位當(dāng)?shù)刂薪榈觊L說，濱湖目前的購房者基本上是“剛需”，去年10月出臺的新政僅是限購，沒有限售，炒房客不能買了，但可以賣，所以拋盤現(xiàn)象嚴(yán)重。炒房客已經(jīng)跑了不少，部分沒跑掉的索性就留下來“安營扎寨”了。他們將手里的房子分割成單間出租，用租金支付銀行貸款，同時(shí)在四處找錢維持著緊繃的資金鏈。

政府多部門聯(lián)合發(fā)力：從“找不到副市長就買不到房”，到樓市總體漸趨平穩(wěn)

回頭看2016年合肥樓市瘋狂上漲，漲幅達(dá)到驚人的“全球第一”，顧客連夜排隊(duì)買房，“日光盤”“夜光盤”層出不窮，這種火熱的勢頭催生了種種樓市亂象：比如開發(fā)商“捂盤惜售”，車位強(qiáng)行捆綁銷售和家裝搭售，“號頭費(fèi)”從數(shù)萬漲到數(shù)十萬，每逢土拍必出地王等。

合肥一位政府部門官員對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者講述了這樣一個(gè)細(xì)節(jié)，去年該市房地產(chǎn)市場瘋狂時(shí)，住建部召集合肥主管領(lǐng)導(dǎo)去北京商討調(diào)控政策，一位住建部官員當(dāng)場求證：“在合肥買房要找副市長以上的領(lǐng)導(dǎo)，找不到副市長就買不到房，是不是真的？”這種說法自然有夸大的成分，但也不是空穴來風(fēng)，去年合肥樓市確實(shí)到了瘋狂的程度。

針對此種亂象，合肥當(dāng)?shù)卣块T頻頻出招，連續(xù)出臺三輪調(diào)控政策，多管齊下精準(zhǔn)施策，高燒的合肥房地產(chǎn)市場很快大幅降溫，走向平穩(wěn)。

去年10月2日晚，合肥市政府連夜發(fā)布限購政策，出臺以“限購”為核心的10條新政。內(nèi)容包括：對非合肥市區(qū)戶籍家庭，無論購買新建商品房還是二手房，均限購；大幅增加土地供應(yīng)，提高土地競買條件；嚴(yán)格商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理，同類房屋6個(gè)月內(nèi)不得上調(diào)備案價(jià)格，再次申報(bào)備案價(jià)格超過6個(gè)月的上調(diào)幅度不得超過1%；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場聯(lián)合監(jiān)管，嚴(yán)肅查處“捂盤惜售”“價(jià)外加價(jià)”等違法違規(guī)行為。

合肥市房管局一位官員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，合肥調(diào)控政策在全國都算得上是比較嚴(yán)厲的，社保未滿一年，絕不能在合肥買房，即使補(bǔ)繳了社保也不可以。人事、公安、房管等7個(gè)部門共同監(jiān)管，哪個(gè)部門也不敢亂開方便之門。同時(shí)，嚴(yán)格管理市場秩序，捂盤惜售要嚴(yán)厲查處。“有些開發(fā)商備案后一次只拿出三五十套銷售，造成房源緊張狀況，這是絕對不行的，備案后所有房源必須一次性全部拿出銷售，不賣的話，就要嚴(yán)厲約談并查處。房管局的執(zhí)法大隊(duì)一直在巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題，絕不姑息。”

為避免樓市暴漲和限購對合肥引進(jìn)的人才產(chǎn)生誤傷，他們還出臺了《合肥市人才公寓建設(shè)使用管理辦法(試行)》，為符合條件的各類人才提供住房保障。

合肥市國土局也“動真碰硬出實(shí)招”：在土地出讓方面，實(shí)行“限制地價(jià)+現(xiàn)場并聯(lián)拍賣+搖號”的方式，即競買人在舉牌應(yīng)價(jià)階段結(jié)束后參與書面一次性報(bào)價(jià)，所報(bào)總價(jià)不得高于或等于地塊所在區(qū)域歷史最高成交價(jià)，超出為無效報(bào)價(jià)。如果現(xiàn)場最高有效報(bào)價(jià)者有相同的，則進(jìn)入“搖號”階段。

去年11月30日，合肥迎來首場“限價(jià)”土拍，約90家房企激戰(zhàn)8宗地塊，最終兩宗土地觸及最高價(jià)格，最后搖號產(chǎn)生競得者。自此以后合肥再無地王。合肥國土局還要求，當(dāng)日競拍的6宗限價(jià)地塊后期需保證房源售價(jià)不能高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高備案價(jià)格。

合肥物價(jià)局在各方密切關(guān)注的房價(jià)監(jiān)管過程中，于去年4月、6月和10月，聯(lián)合房管、工商、國土等部門報(bào)請市政府3次下發(fā)保持合肥市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，督促開發(fā)商嚴(yán)格落實(shí)新建商品房明碼標(biāo)價(jià)公示制度，對房地產(chǎn)市場明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，集中查處和糾正18家房企價(jià)格違規(guī)行為。進(jìn)入2017年，合肥物價(jià)局進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)行商品房銷售的“一價(jià)清”和“明碼標(biāo)價(jià)”備案管理制度，防止樓市出現(xiàn)大起大落。

在合肥濱湖都會1907、萬科時(shí)代之光和時(shí)光印象售樓部，到處都是冷冷清清，幾乎看不到客戶來咨詢看房。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 劉照普 攝

政府調(diào)控手段越來越精準(zhǔn)，開發(fā)商更感焦灼

在合肥采訪的幾天里，記者印象最深的是，濱湖這個(gè)遠(yuǎn)離合肥主城區(qū)的城郊地帶，儼然成了一個(gè)鬧哄哄的大工地：一座座塔吊直刺云天，道路上工程渣土車飛馳而過。

與熱火朝天的工地和不斷堆高的城市天際線形成對比的是，濱湖的新房和二手房價(jià)格呈現(xiàn)嚴(yán)重分化現(xiàn)象：新房價(jià)格貌似“堅(jiān)挺”，實(shí)則有價(jià)無市；二手房量價(jià)齊跌，與去年限購前相比，價(jià)格不斷下跌，跌幅最大的甚至達(dá)到“腰斬”程度；成交量下跌更是驚人，跌幅甚至超過“腰斬”。

合肥當(dāng)?shù)刂髁鞣康禺a(chǎn)網(wǎng)站萬家房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，濱湖二手房價(jià)格今年上半年呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢。去年上半年濱湖二手房共銷售10305套，而今年同期銷量僅為812套，銷量下滑幅度之大令人驚訝。整個(gè)合肥市區(qū)，今年上半年住宅類商品房共計(jì)銷售10707套，而去年同期的銷售量卻高達(dá)48256套，這充分說明今年上半年整個(gè)合肥市區(qū)住宅商品房銷售慘淡的情況。

合肥當(dāng)?shù)孛襟w對此分析稱，濱湖樓市之所以出現(xiàn)量價(jià)齊跌現(xiàn)象，有兩個(gè)原因：一是由于政策限購及備案價(jià)的限制，濱湖部分項(xiàng)目捂盤惜售，2017年上半年濱湖加推房源不多，所以銷量較去年同期下跌嚴(yán)重；二是去年濱湖是投資客蜂擁而至的區(qū)域，房價(jià)上漲過快，如今政府調(diào)控之下房價(jià)下行，投資客急于脫手，不惜降價(jià)出手，造成濱湖二手房價(jià)格下跌明顯。

進(jìn)入2017年后，樓市調(diào)控政策越來越密集，手段越來越嚴(yán)厲，沒有任何放松的跡象，調(diào)控開啟“五限”時(shí)代，即限購、限貸、限價(jià)、限售、限商。相比往年調(diào)控，本次調(diào)控周期最明顯的是增加“限售+限商”，這對房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為是致命打擊，特別是一二線熱點(diǎn)城市還陸續(xù)出臺了“租售同權(quán)”“只租不售”等樓市新政，調(diào)控手段越來越精準(zhǔn)和深入。

正如一位知名地產(chǎn)開發(fā)商老總在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)所說，現(xiàn)在政府部門的調(diào)控政策精準(zhǔn)有力，就像一道道緊箍咒扣在開發(fā)商頭上，資金鏈脆弱的中小型地產(chǎn)開發(fā)公司早就撐不下去了，僥幸存活下來的部分開發(fā)商就像熱鍋上的螞蟻一樣，急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。

記者也感覺到了當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的焦灼：采訪時(shí)曾在濱湖幾個(gè)樓盤登記了手機(jī)號碼，此后半個(gè)多月的時(shí)間里，每天都能接到七八輪電話售房的“轟炸”。記者還發(fā)現(xiàn)，由于合肥當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控政策的影響或者工期緣故，致電記者的大部分開發(fā)商一直沒拿到銷售許可證，他們只能登記客戶購買意向，然后焦灼地等待著許可證的下發(fā)和開盤日期的到來。

合肥一位地產(chǎn)公司老總對記者說，在合肥當(dāng)?shù)兀乳_發(fā)商更焦灼的還有一個(gè)群體，那就是依附于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商生存的報(bào)刊、微信公號、地產(chǎn)頻道等房地產(chǎn)媒體群，甚至還有個(gè)別所謂的房地產(chǎn)專家，他們與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商是“一損俱損一榮俱榮”的關(guān)系，樓市下跌、銷量下滑，開發(fā)商日子不好過，這些依附者的日子同樣艱難。因此，依然為開發(fā)商鼓與呼也是維護(hù)他們自己的核心利益。