共有產(chǎn)權(quán)房在出租和出售獲利上都傾向于真正的需求者 或?qū)е峦庖缰镰h(huán)京區(qū)域的買房需求回流

廣州樓市預(yù)售同權(quán)的政策風(fēng)潮還沒(méi)有過(guò)，北京的共有產(chǎn)權(quán)就已成為樓市的熱點(diǎn)話題。近日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》公開征集意見(jiàn)。

《暫行辦法》的大意是把預(yù)備在2017年——2021年入市的25萬(wàn)套自住型商品房，變成共有產(chǎn)權(quán)住房，30%的新北京人可以享受這一紅利，并且還將充分考慮兩孩及適老性要求，以多居室為主， 尤其是通過(guò)“職住平衡”和“不轉(zhuǎn)讓無(wú)需補(bǔ)差價(jià)”的鼓勵(lì)永久居住。

這個(gè)新穎的 “共有產(chǎn)權(quán)住房”概念，簡(jiǎn)單說(shuō)就是購(gòu)房人個(gè)體與政府合伙買下一套房，雙方按出資份額各占相應(yīng)比例的股份，但房屋的使用權(quán)全部在購(gòu)房人手上，甚至允許出租。5年之后，購(gòu)房人可以繼續(xù)加持，從政府手里購(gòu)得完全的所有權(quán)，也可以上市交易，賣房提現(xiàn)。

共有產(chǎn)權(quán)房一推出，便成為關(guān)注的焦點(diǎn)，市場(chǎng)上有的觀點(diǎn)認(rèn)為大量入市的共有產(chǎn)權(quán)房必將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生沖擊；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，完整產(chǎn)權(quán)的商品房反而會(huì)因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房的推出顯得更加珍貴。但事實(shí)上，據(jù)北京青年報(bào)記者了解，共有產(chǎn)權(quán)房的推出是政府實(shí)施“長(zhǎng)效機(jī)制”的重要一環(huán)，也是對(duì)原有經(jīng)濟(jì)適用房以及自住房制度的完善和調(diào)整，雖然帶有商品房屬性，但因?yàn)閮?yōu)先采取“內(nèi)循環(huán)”，將與一般商品房分割成完全不同的兩個(gè)市場(chǎng)，更談不上對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。

具有商品房屬性的保障房

個(gè)人和政府“湊份子”買房的共有產(chǎn)權(quán)模式，并非北京的首創(chuàng)。

這種模式最早的探索者是江蘇省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有產(chǎn)權(quán)房。這種模式的推出，初衷是因?yàn)橐獙?duì)“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)和供應(yīng)進(jìn)行改革，取代經(jīng)濟(jì)適用房，來(lái)解決“夾心層”的購(gòu)房需求。

早在2014年4月，住建部就曾召集部分城市在北京召開了一場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，此次北京共有產(chǎn)權(quán)房的推出，經(jīng)過(guò)了多年的實(shí)踐和研討，絕非一時(shí)興起的沖動(dòng)政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房將成為長(zhǎng)效機(jī)制中的重要一環(huán)，承擔(dān)商品房和保障房的過(guò)渡部分。

在各地的探索中，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的定位，其實(shí)有細(xì)微差別，最核心的是，究竟納入到保障房體系，還是商品房體系？

比如，北京市在2013年推出了帶有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房，命名為“自住型商品房”，這是計(jì)劃將共有產(chǎn)權(quán)住房打造成保障房和商品房之間的“過(guò)渡形態(tài)”。

而在四川成都，則明確規(guī)定，將以往的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房等并軌管理，統(tǒng)一為共有產(chǎn)權(quán)住房，成為購(gòu)置型保障房的主體形式。

在一些學(xué)者看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房有雙重屬性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光宇就表示，共有產(chǎn)權(quán)住房中，個(gè)人持有的部分屬于商品房性質(zhì)，而政府持有的另一部分屬于保障房性質(zhì)。因?yàn)閭€(gè)人所持有比例將大于政府持有比例，并且未來(lái)將可以回購(gòu)政府持有的部分，因此商品房屬性更濃些。

但在住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房就是保障房，“針對(duì)的需求人群和過(guò)去的經(jīng)適房、兩限房是差不多的，都是中低收入家庭。盡管在運(yùn)作上參照商品房，但仍然是帶有保障性質(zhì)的。”

至于共有產(chǎn)權(quán)到底是商品房屬性還是保障房屬性，業(yè)內(nèi)尚存爭(zhēng)論，但有一點(diǎn)值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)意見(jiàn)稿明確提出了將共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)按照普通商品房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造。

這在以往，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房還是自住房都從未提過(guò)的。共有產(chǎn)權(quán)房意見(jiàn)稿不但明文規(guī)定，未來(lái)提供的戶型大多數(shù)都是60平方米以上的多居室；而且還提出將緊靠地鐵線、公交線；1戶至少1車位；圖書館、健身館、咖啡館作為標(biāo)準(zhǔn)配備；實(shí)現(xiàn)小區(qū)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)(WiFi)全覆蓋；安裝人臉識(shí)別系統(tǒng)等，這一系列的要求在普通商品房小區(qū)里都是少有的高端配置，這次全部被共有產(chǎn)權(quán)房所提及，也代表著共有產(chǎn)權(quán)房將成為品質(zhì)不次于普通商品房的新產(chǎn)品，定位上也更趨向于商品房。

對(duì)此，一位房企負(fù)責(zé)人對(duì)北青報(bào)記者表示，自住房在實(shí)際投入市場(chǎng)后，產(chǎn)生了很多弊端，由于土地出讓時(shí)，自住房部分的土地成本較低，商品房部分的土地成本較高，所以建成后，商品房小區(qū)的環(huán)境、配套都遠(yuǎn)勝于自住房部分。雙方之間甚至建有柵欄、圍墻，產(chǎn)生了許多摩擦。與之相比，共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)基礎(chǔ)，就是看齊普通商品房，也符合調(diào)控“長(zhǎng)效機(jī)制”，鼓勵(lì)購(gòu)房者長(zhǎng)期居住。

共有產(chǎn)權(quán)房在出租出售上更具彈性 規(guī)避“開豪車住經(jīng)適房”的漏洞

不僅如此，在制度設(shè)計(jì)上，共有產(chǎn)權(quán)房與以往的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、自住房相比，也明顯增強(qiáng)了市場(chǎng)彈性。

在以往模式下，保障房?jī)r(jià)格明顯低于周邊商品房，是因?yàn)檎疇奚送恋爻鲎屖找?，或者投入?cái)政資金進(jìn)行補(bǔ)貼，但由于產(chǎn)權(quán)是一次性交給購(gòu)房者，為了避免購(gòu)房者的謀利行為，設(shè)計(jì)了很多硬性規(guī)定，比如不能出租，5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)際操作中很難監(jiān)管。

相比之下，共有產(chǎn)權(quán)住房的彈性明顯增強(qiáng)。比如，個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)份額具體如何確定，并沒(méi)有硬性規(guī)定，而是提出了，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例來(lái)確定。

這樣的彈性使得未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房的買入門檻有效降低了，有利于解決“夾心層”的購(gòu)房需求。比如，如果地塊在郊區(qū)、總價(jià)較低，個(gè)人出資比例可以高一點(diǎn)，所占產(chǎn)權(quán)份額也高一點(diǎn)。如果地塊位置好，總價(jià)較高，為了減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，政府可以出資多一點(diǎn)，占有更多份額。

另外，允許租賃是此類住房與其他保障房一個(gè)最大的區(qū)別。以往的經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉(zhuǎn)租的，但共有產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)租。但因?yàn)橛姓a(chǎn)權(quán)，所以出租需要和代持機(jī)構(gòu)分配利益。意見(jiàn)稿中對(duì)此明確：已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。

同時(shí)，為體現(xiàn)保障的要求，共有產(chǎn)權(quán)房出租時(shí)，將優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭出租。

不僅如此，在共有產(chǎn)權(quán)住房的退出和轉(zhuǎn)變成商品房上市方面，也增加了市場(chǎng)因素。《辦法》意見(jiàn)稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。

但同時(shí)，也對(duì)轉(zhuǎn)讓對(duì)象做了嚴(yán)格限定。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。

不難看出，像以往那樣鉆空子買下共有產(chǎn)權(quán)房后，期望出租或者出售獲利，已經(jīng)變得愈加困難了。

不難看出，北京此次推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，實(shí)際上是自住型商品房的升級(jí)與完善。

以往自住商品房項(xiàng)目，往往因?yàn)榈陀谥苓吷唐贩康膬r(jià)格而受到追捧。不少開著豪車排隊(duì)買經(jīng)濟(jì)適用房、自住商品房的例子也屢見(jiàn)不鮮。雖然有5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)交土地收益的要求，但因?yàn)閮r(jià)格遠(yuǎn)低于商品房，一旦禁售期結(jié)束，購(gòu)房人選擇出讓仍能獲得非?？捎^的利潤(rùn)。

但在此次推出的共有產(chǎn)權(quán)模式下，由于設(shè)置了政府優(yōu)先回購(gòu)，即使房屋增值，購(gòu)房者也只能拿到部分產(chǎn)權(quán)的增值收益，而且政府會(huì)優(yōu)先回購(gòu)再出售給符合共有產(chǎn)權(quán)房條件的購(gòu)房人。

因此，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房在產(chǎn)權(quán)界定、出租收益分成和產(chǎn)權(quán)收益上都有明確的劃分，是對(duì)原有保障房制度的升級(jí)和補(bǔ)缺。

解決“夾心層”住房問(wèn)題 環(huán)京購(gòu)房熱可能退燒

共有產(chǎn)權(quán)房雖然主要是對(duì)北京現(xiàn)有保障房體系的升級(jí)和完善，但需要注意的是，這次的征求意見(jiàn)稿，明確規(guī)定將有三成的新北京人享受共有產(chǎn)權(quán)房紅利，相比經(jīng)濟(jì)適用房和自住房，更加放開的戶籍要求，被業(yè)界認(rèn)為將解決眾多“夾心層”的需求。尤其是被北京的房?jī)r(jià)外溢的購(gòu)房需求，和被限購(gòu)限制的購(gòu)房需求，都可能通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

一位國(guó)企的銷售總監(jiān)向北青報(bào)記者透露，在他看來(lái)，5年內(nèi)25萬(wàn)套的共有產(chǎn)權(quán)房如果按計(jì)劃推出，必然對(duì)首次剛需置業(yè)的群體有一定沖擊。

首次剛需置業(yè)的群體有兩個(gè)特點(diǎn)，一是對(duì)價(jià)格敏感，二是買房確實(shí)是用來(lái)住的，至少住5年（與共有產(chǎn)權(quán)房的變現(xiàn)時(shí)限對(duì)應(yīng)）。而這部分購(gòu)房者現(xiàn)有的購(gòu)房指向是兩大塊，一是低總價(jià)二手房，二是環(huán)京地區(qū)的普通新房。

而此次政策中提到的新建共有產(chǎn)權(quán)房的選址會(huì)優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡，這很可能對(duì)北京外溢的購(gòu)房需求產(chǎn)生回流的影響。

因此，如果共有產(chǎn)權(quán)政策順利出臺(tái)，共有產(chǎn)區(qū)房的供應(yīng)數(shù)量也能符合要求，那可以預(yù)計(jì)，相差不多的價(jià)格下，以燕郊為首的環(huán)京地區(qū)的普通住宅和低品質(zhì)的小戶型二手房將受影響最大。

不過(guò)，對(duì)于北京的改善需求來(lái)說(shuō)，由于改善類產(chǎn)品在空間、配套、品質(zhì)要求上更加嚴(yán)格，加上共有產(chǎn)權(quán)房具有嚴(yán)格的購(gòu)買限制，因此，對(duì)改善類產(chǎn)品的沖擊反而較小。

業(yè)內(nèi)聲音

趙秀池：

共有產(chǎn)權(quán)住房有利于職住平衡

緩解交通擁堵

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池表示，盡管目前高房?jī)r(jià)下租房居住更劃算，但由于受傳統(tǒng)觀念和一些客觀因素影響，人們還是習(xí)慣買房居住。但是，由于目前北京房?jī)r(jià)較高，使很多人沒(méi)有購(gòu)房能力，望房興嘆。通過(guò)提供共有產(chǎn)權(quán)住房，明確了政府和個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)份額，降低了購(gòu)房人的房?jī)r(jià)，有助于百姓住房夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)。

“北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出有利于職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病。”趙秀池說(shuō)，北京的交通擁堵問(wèn)題一方面是城市人口過(guò)多，另一方面也是受職住分離影響。提供共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，以區(qū)為單位優(yōu)先當(dāng)?shù)貞艏?、就地就業(yè)的人員購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)了就近居住，有利于職住均衡的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而有利于北京交通擁堵問(wèn)題的解決。

馬光遠(yuǎn)：

“共有產(chǎn)權(quán)房”的關(guān)鍵是定價(jià)問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，北京市這次推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”，是對(duì)過(guò)去“自住房”的升級(jí)優(yōu)化版。

尤其是“共有產(chǎn)權(quán)房”的商品屬性增多，將使得房屋的產(chǎn)權(quán)和政府的出資更加透明。所以，問(wèn)題的關(guān)鍵仍然是“共有產(chǎn)權(quán)房”的定價(jià)問(wèn)題。既然北京的“共有產(chǎn)權(quán)房”取代了以前的“自住房”，而自住房和周邊的商品房比較，政府定價(jià)低于周邊商品房30%。那共有產(chǎn)權(quán)房會(huì)低于周邊售價(jià)30%嗎？

按照目前的意見(jiàn)稿，“共有產(chǎn)權(quán)房”的定價(jià)規(guī)則是其銷售均價(jià)，低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素綜合確定。

還是以“自住房”的定價(jià)為例，以前自住房的售價(jià)低于周邊同地段普通商品房售價(jià)的30%，但以前買的“自住房”是完全產(chǎn)權(quán)的，在轉(zhuǎn)換為“共有產(chǎn)權(quán)房”之后，售價(jià)也可能低于同地段售價(jià)的30%，但得到的是一個(gè)只有70%產(chǎn)權(quán)的房子。

因此馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房最后的定價(jià)和政府出資的比重將更多影響這類房屋是否能夠真正保障更多的剛需購(gòu)房群體。

楊紅旭：

北京共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入門檻比上海的要低

早在北京推出共有產(chǎn)權(quán)房概念以前，上海就開始嘗試共有產(chǎn)權(quán)房了。易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，上海在2010年就開始實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)房了。北京的共有產(chǎn)權(quán)房意見(jiàn)稿與上海的運(yùn)行模式相比，最大的不同點(diǎn)來(lái)自于準(zhǔn)入門檻：上海實(shí)行雙困線限制：居住困難，人均住宅面積15平方米以下；收入困難，人均月可支配收入6000元以下、人均財(cái)產(chǎn)18萬(wàn)元以下。而北京只要求無(wú)房，暫時(shí)沒(méi)有對(duì)收入及財(cái)產(chǎn)做出更多的要求。很明顯，如果最終按照意見(jiàn)稿的方式推出，北京的共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋范圍將遠(yuǎn)大于上海的共有產(chǎn)權(quán)房。

楊紅旭同時(shí)認(rèn)為，上海的共有產(chǎn)權(quán)房，是由經(jīng)濟(jì)適用房演變過(guò)來(lái)的；而北京的共有產(chǎn)權(quán)房，是由自住型商品房演變過(guò)來(lái)的。上海的政策門檻高，所以一般不需要排隊(duì)、輪候、搖號(hào)。而北京的共有產(chǎn)權(quán)房由于意見(jiàn)稿中規(guī)定的政策門檻低，很可能未來(lái)會(huì)有大堆的人排長(zhǎng)隊(duì)，通過(guò)搖號(hào)方式中簽，因此，他認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)申請(qǐng)人有更加細(xì)致的界定，保證困難家庭優(yōu)先享有政策紅利。

他山之石

新加坡組屋：

“內(nèi)循環(huán)”制保證了組屋價(jià)格的長(zhǎng)期穩(wěn)定

對(duì)于北京新推出的共有產(chǎn)權(quán)房概念，其實(shí)新加坡早在十幾年前就推出了類似的保障低收入群體居住需求的房屋——組屋。

在新加坡，由于組屋的存在，商品房與保障房成為了完全不同的兩個(gè)市場(chǎng)。相比于價(jià)格隨市場(chǎng)波動(dòng)的商品房，實(shí)際只提供給占居民總數(shù)15%（實(shí)際少于15%）的高收入者，對(duì)占居民總數(shù)80%以上的中低收入者則供應(yīng)政府組屋，對(duì)占居民總數(shù)5%的最低收入者供應(yīng)廉租屋。

政府組屋以中低收入者買得起為前提，并考慮土地緊缺這一重要條件，因而開始一段時(shí)間，主要建設(shè)42至70平方米的小套型住宅。后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入提高，才逐步加大套型，并堅(jiān)決不建設(shè)過(guò)大套型的組屋。近20年建設(shè)的主要是50至125平方米套型的組屋。

開始建設(shè)政府組屋時(shí)，需要政府的資金支持。后來(lái)在居民收入提高后，組屋開始出售，除了稅費(fèi)和低息貸款支持外，可以做到政府的建房資金投入能夠全部收回來(lái)。

新加坡還著重推行了政府組屋“內(nèi)循環(huán)”制：規(guī)定每戶居民只能擁有一套政府組屋；如果有的居民因收入提高，要購(gòu)買更大套型的政府組屋甚至購(gòu)買商品房，則由政府回購(gòu)其現(xiàn)住的政府組屋，這一組屋將再售給其他需要這一檔次政府組屋的居民。可喜的是，這樣的內(nèi)循環(huán)規(guī)定也在共有產(chǎn)權(quán)房的征求意見(jiàn)稿中看到了類似要求：“在共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買5年后，購(gòu)房人可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。在同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。”

新加坡實(shí)施組屋的結(jié)果是，穩(wěn)定了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，因?yàn)閲?yán)格控制在15%以內(nèi)的商品房比重，無(wú)論房?jī)r(jià)怎么漲，也不足以動(dòng)搖占據(jù)85%比重的組屋價(jià)格。并且內(nèi)循環(huán)的方式也保證了組屋價(jià)格的長(zhǎng)期穩(wěn)定。(李桁)