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廣州“租賃16條”有利于市場(chǎng)穩(wěn)定

2017-07-24 15:22 來(lái)源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:yjh
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摘要:   “租賃16條”,從商改租、入學(xué)、稅收、水電等多個(gè)方面對(duì)住房租賃進(jìn)行了大力扶持。  日前,廣州公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》,將出臺(tái)16條措

 

  “租賃16條”,從商改租、入學(xué)、稅收、水電等多個(gè)方面對(duì)住房租賃進(jìn)行了大力扶持。

  日前,廣州公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》,將出臺(tái)16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展(下稱(chēng)“租賃16條”)。“租賃16條”亮點(diǎn)頗多,從商改租、入學(xué)、稅收、水電等多個(gè)方面對(duì)住房租賃進(jìn)行了史無(wú)前例的大力扶持。對(duì)市民而言,無(wú)疑是“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這一條措施因涉及到學(xué)位問(wèn)題而備受關(guān)注。它對(duì)學(xué)位房乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,被多方多角度解讀,其中不乏“租房就可以讀名校”等充滿噱頭的說(shuō)辭。 文/圖: 廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者王荔玨

  穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制

  中地行市場(chǎng)分析人士指出,“租賃16條”的信息量龐大,不能用“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”一言以蔽之。全面客觀地審視這16項(xiàng)措施,毫無(wú)疑問(wèn),政府旨在逐步建立穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。

  過(guò)去十多年以來(lái),各種房地產(chǎn)政策在調(diào)控與放松中震蕩,都難以調(diào)和供需矛盾,這種矛盾在熱點(diǎn)城市如廣州尤其突出。“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制”概念提出已久,“不動(dòng)產(chǎn)登記”已經(jīng)在推進(jìn)之中,而長(zhǎng)租機(jī)制能夠滿足居住需求,也是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分,這個(gè)時(shí)候推出也是情理之中。為了滿足租賃居住需求,廣州市政府已經(jīng)著手興建公租房,降低公租房租賃門(mén)檻,在土地拍賣(mài)中加入“競(jìng)自持面積及年限”的做法等。

  同時(shí),因?yàn)樽》颗c戶籍制度結(jié)合緊密,其中牽涉到教育、醫(yī)療等市民待遇問(wèn)題,要解綁并非易事,“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是一個(gè)好的嘗試。在教育資源充沛的前提下,租購(gòu)?fù)瑱?quán)便于社會(huì)人才流動(dòng),能夠解決戶籍制度帶來(lái)的教育制約。

  多位樓市專(zhuān)家也表示,新政提出“租售同權(quán)”,出發(fā)點(diǎn)是好的,讓房子回歸居住屬性,賦予無(wú)房市民平等權(quán)利。“租售同權(quán)”是一個(gè)進(jìn)步,長(zhǎng)期會(huì)逐步實(shí)現(xiàn)。但短期內(nèi)社會(huì)資源有限,“同權(quán)”難以實(shí)現(xiàn),但若因此就說(shuō)樓市會(huì)巨變、租賃馬上火起來(lái)、房?jī)r(jià)會(huì)跌,那就是太天真了。

  “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”利于吸引人才

  中地行市場(chǎng)分析人士強(qiáng)調(diào),“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”絕不是“在廣州租房就可以入讀名校”這么容易,畢竟,滿足“租房就近入讀”的條件不少。

  首先,受惠人群并不如大家想的那么廣。政策原文如此描述:“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女,其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房,以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),并不是所有孩子都滿足條件,必須是有廣州市戶口的孩子,或者是人才綠卡持有者的子女,或者已能夠積分入讀的外來(lái)人員的子女。擁有戶籍或能夠積分入讀的家庭,一般是在廣州奮斗多年。“人才綠卡持有人子女”這個(gè)提法,才是本次新政的亮點(diǎn)。聯(lián)系近期層出不窮的城市競(jìng)爭(zhēng)力比較現(xiàn)象,我們有理由相信,這也是廣州市政府吸引人才流入的一項(xiàng)措施。高端人才流動(dòng),需要更便利的措施來(lái)滿足他們?cè)诠ぷ饕酝獾男枨?。廣州在興建人才公寓這一步上比周邊城市如順德要慢,但是“人才綠卡制度”提出較早,當(dāng)時(shí)這個(gè)制度比較亮眼的是戶籍制度上有所放寬,而如果人才的安家需求能夠被滿足,對(duì)于廣州來(lái)說(shuō),是一個(gè)有力的武器。

  其次,“在廣州無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房”,有戶籍而無(wú)住房,這樣的條件已經(jīng)排除了很多人在外。滿足這個(gè)條件的人,一部分是在廣州長(zhǎng)大的本地人,但多數(shù)可能是掛戶口在人才市場(chǎng)的外來(lái)人口。“全國(guó)人今后到廣州可租房子就近讀名校”,這種解讀可以休矣,戶口仍是很大的屏障。而已有住房的人,也不能享受“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的福利。很多外來(lái)家庭已經(jīng)在天河、番禺、黃埔等區(qū)域購(gòu)房,他們也不符合條件。

  第三,“以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案”,這個(gè)條件最容易達(dá)到,但有房東不愿意做登記備案的。

  最后,符合條件的家庭,子女也不一定能夠入讀名校。原文表述為“由居住地所在區(qū)教育行政主管部門(mén)安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀,具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門(mén)制定”。其實(shí),外來(lái)人口子女入讀廣州學(xué)校并非新鮮事,天河、越秀等區(qū)早已有相關(guān)政策實(shí)施當(dāng)中,但這種統(tǒng)籌下,他們?nèi)胱x的學(xué)校多數(shù)是普通民辦學(xué)校。而本次新政,“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”下如何安排,還要看各個(gè)區(qū)的細(xì)則出臺(tái)再說(shuō)。

  廣州鏈家研究院院長(zhǎng)周峰也認(rèn)為,廣州的名校入學(xué)指標(biāo)“僧多粥少”,越秀等老城區(qū)的教育資源本來(lái)就緊張,所以一開(kāi)始就全市統(tǒng)一實(shí)行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的可能性不大,最有可能的做法是各區(qū)分開(kāi)執(zhí)行。再加上今年的入學(xué)指標(biāo)已完成,所以真的實(shí)施也要到明年。但不管如何,“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”給予了租戶子女就讀名校的機(jī)會(huì)。

  學(xué)位房?jī)r(jià)值不減租金或漲

  每次有任何政策,房?jī)r(jià)的漲跌都會(huì)被推上話題浪尖。“租房子就可以讀書(shū),是不是學(xué)位房要降價(jià)了?”很多人提出這類(lèi)疑問(wèn)。對(duì)此,中地行分析人士認(rèn)為,事實(shí)上,“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”只是改變了游戲規(guī)則,并沒(méi)有增加教育資源。稀缺的,既是學(xué)位房,更是優(yōu)質(zhì)學(xué)位。

  對(duì)于擁有學(xué)位房的家庭來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一項(xiàng)利好。由于房?jī)r(jià)高于一般商品住宅,學(xué)位房的租售比不算高,在新政影響下,學(xué)位房租金有較大可能提高。就像辦公公寓、商業(yè)公寓不但出租物業(yè)空間,也出租來(lái)掛靠注冊(cè)公司,學(xué)位房今后也有可能物業(yè)空間連同學(xué)位一起出租,房東的收益將有較大的提升,而此類(lèi)學(xué)位房的掛牌量可能會(huì)大幅減少,但學(xué)位房的價(jià)值不減。由于各區(qū)的細(xì)則尚未出臺(tái),因此目前尚不能完全定論。需要關(guān)注的是,當(dāng)下租賃市場(chǎng)回報(bào)率都比較低,投資客對(duì)于學(xué)位房租賃市場(chǎng)的熱情有限。

  易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出,“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”從邏輯上分析,利空于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)上漲,同時(shí)又利好于房租上漲。投資者會(huì)綜合考慮房?jī)r(jià)與租金上漲兩個(gè)因素。結(jié)果卻可能是對(duì)于學(xué)區(qū)房熱,無(wú)明顯作用。

  租賃市場(chǎng)迎來(lái)新“包租婆”

  今年廣州出臺(tái)的“3·30新政”要求:全面禁止“商改住”、最小分割單元不小于300平方米;一手商服類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象只能是法人單位,個(gè)人禁止購(gòu)買(mǎi),再次轉(zhuǎn)讓也只能賣(mài)給法人單位;新政實(shí)施前購(gòu)買(mǎi)的商服類(lèi)項(xiàng)目可轉(zhuǎn)讓給個(gè)人,但個(gè)人再次轉(zhuǎn)讓需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年。

  如今的新政顯然帶有為“3·30新政”“補(bǔ)漏”的成分,雖然同樣要求改建后的租賃住房不得銷(xiāo)售,但業(yè)界認(rèn)為最起碼是因“3·30新政”影響而處于銷(xiāo)售冰凍期的在售“商改住”項(xiàng)目,可通過(guò)改造成租賃住房的方式而“拯救”項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商可從賣(mài)樓者“變身”成物業(yè)長(zhǎng)期持有的“包租婆”。同時(shí),“調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”,這也是一大利好,居住成本因此得以降低。

  業(yè)界認(rèn)為, 由于商業(yè)用房售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅,所以租金回報(bào)率會(huì)比較高。在這個(gè)政策刺激下,商業(yè)用房的價(jià)值相信會(huì)得到一定程度的改變。同時(shí),“二房東”會(huì)隨之而發(fā)展壯大。

責(zé)任編輯:yjh

(原標(biāo)題:新華網(wǎng))

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