廣州試水“租購同權”

符合條件承租人子女享有就近入學權益

廣州市政府近日公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，在北上廣深一線城市中率先以政府文件形式提出保障“租購同權”，意在加快構建租售并舉住房體系。其中，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益”的提法，引發(fā)社會關注。

焦點一

哪些人租房  子女可就近入學？

三類人租房可享此項權益

方案明確，三類人享有通過租房實現(xiàn)子女就近入學的權益。

具體為，具有該市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合該市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在該市無自有產(chǎn)權住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

華南城市研究會副會長孫不熟表示：“廣州現(xiàn)階段‘租購同權’惠及的人群有限，考慮到廣州的戶籍政策是比較傾向于人才引進的人士，‘租購同權’的最大受益者主要是廣州需要引進的人才。”

焦點二

租房就可以上“名校”？

業(yè)內人士稱租戶子女上“名校”難

廣州市住建委相關負責人表示，無論是商品房、廉租房，還是公租房，只要承租人租賃的房屋是其唯一居住地，且房屋租賃合同在廣州市登記備案系統(tǒng)備案，就可以享受“租購同權”政策。

孫不熟則認為，通過“租購同權”政策上“名校”難度其實很大。如廣州中心城區(qū)的一些學校，學位本來就非常緊張，有房有戶口的群體都不一定能上，根源還是優(yōu)質教育資源稀缺。

“除非政府強制劃定一部分入學名額，固定給租戶一定量的學位。”孫不熟說，但這樣又會進一步加劇學位緊張的氣氛。根據(jù)義務教育法“就近面試入學”的規(guī)定，符合條件的承租人即便能通過教育部門統(tǒng)籌進入學校就讀，也很可能會因為“名校”資源緊缺而被安排到其他普通學校。

不過，中介機構提醒，廣州將合同備案作為前置條件，實際上是為了加強房屋的租賃備案管理，出租人和承租人均需要引起注意。

焦點三

會對租售市場產(chǎn)生影響？

優(yōu)質學位房租賃價格可能上漲

對一些買不起“天價學位房”的家庭來說，“租購同權”是一個好消息，但優(yōu)質學位房屋的租賃價格很有可能因此大幅上漲。

孫不熟等業(yè)內人士分析認為，只要優(yōu)質教育資源不平衡，就會帶來優(yōu)質學位房屋的高溢價。因此，如果“租購同權”沒有相關的限制性政策，可以預計優(yōu)質學位房屋租金就會大幅上漲。

業(yè)內人士表示，不用買房，只要租房就可就近上學，長期來看有著學位房剛需的購買者將會減少。但是租賃市場的回報率較低，投資客對于學位房租賃市場的熱情有限，所以學位房的租金總的趨勢會上漲，但需要一個長期的過程。

那么，“租購同權”會導致房價下跌嗎？方圓資產(chǎn)管理首席市場分析師鄧浩志表示，房子具有強烈的資產(chǎn)屬性。孫不熟認為，“租購同權”對大城市核心區(qū)的房價，沖擊不會太大。

專家認為，學位房價格過高最根本的問題在于教育資源短缺或不平衡，相關政策只是治標，治本還是需要政府加大教育資源的投入，通過市場化、民營化的機制提升教育供給能力，提供更多的優(yōu)質教育。

焦點四

學位已占  承租人子女能否就近入學？

教育部門將細化相關內容

  接受采訪的市民表示，根據(jù)廣州現(xiàn)有的學位房政策，一套產(chǎn)權房對應一個學位，期限一般是6年一輪轉。如果房東已占用學位，承租人租下這套房后是否能享有學位？此外，如果6年期限內，一套房出租給了多位承租人，是否每一位承租人都享有學位？這些問題在方案中都沒有具體規(guī)定。

記者從廣州市住建部門獲悉，具體細則將會在8月出臺，教育部門將對相關內容作進一步規(guī)定。

焦點五

廣州實施“一攬子”計劃的目的？

旨在推進租賃市場更加完善

業(yè)內人士表示，由于房屋產(chǎn)權往往與教育、醫(yī)療等資源掛鉤，導致商品房買房市場十分活躍，而租房卻成為住房體系的一大短板。事實上，這次廣州方案還提出要提高公積金租房提取額度、落實出租住房稅收優(yōu)惠政策、增加租賃住房用地有效供應、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，可以說這是“一攬子”計劃，意在整體促進住房租賃市場。廣州此次安排，將租賃房屋與入學權益銜接，推動“租購同權”，對推進租賃市場完善邁出了積極的一步。

按照這一方案，為增加租賃房源供應，廣州允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價格標準。允許出租人按照住宅設計規(guī)范改造住房后出租，不過應當以原設計的“臥室”、“起居室”為最小出租單位，不得按床位出租，人均居住面積不得低于該市規(guī)定的最低標準。

為壯大住房租賃產(chǎn)業(yè)，廣州還提出扶持住房租賃企業(yè)，鼓勵供應主體多元化，搶占發(fā)展現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟的先機。同時，發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務業(yè)，鼓勵住房租賃企業(yè)等參與老舊社區(qū)、城中村等租賃住房微改造，從而提升廣州住房租賃規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平。

此外，廣州還將成立住房租賃發(fā)展投資有限公司，負責統(tǒng)籌全市政策性住房(含公共租賃住房、棚戶區(qū)改造、人才安居住房、直管公房等)的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業(yè)化、社會化供應和管理。        

新聞快評

讓租房者住得有幸福感

廣州提出“租購同權”，“一石激起千層浪”。不少網(wǎng)友紛紛點贊，認為此舉將大大改善租房者的權益，提升租住房屋的幸福感。也有分析指出，隨著引導住房租賃市場的有序發(fā)展，我國樓市可能將進入房屋租賃時代。當然，還有不少人表示擔心，一方面，方案中提到的“符合條件”讓人望而卻步；另一方面，擔心租房市場蠢蠢欲動，房租會繼續(xù)走高。事實上，不論是贊許還是質疑，廣州先行先試都值得肯定。

“居有其所”如今已經(jīng)有了新的內涵。這次廣州方案中首次提出“讓租者幸福居住”口號，再加上國家出臺意見鼓勵實行“購租并舉”，租房者的權益正在受到越來越多的關注和保障。對于有些群體來說，在還沒條件買房的時候，保障租房權益，也就是保護他們“居有其所”的權利。

同時，廣州的先行先試是否可以復制推廣也值得期待。一是對其他房價居高的城市來說，是否可以借鑒推而廣之；二是“符合條件”中的條件，將來能否放寬，讓更多的居住權利賦予租房人。要像重視房地產(chǎn)市場那樣重視住房租賃市場，讓人們不僅租得起房，更要住得有尊嚴、有幸福感。     

           （據(jù)新華社）