調(diào)控大招精準(zhǔn)阻擊外來(lái)投資客

　　環(huán)京樓市將進(jìn)入長(zhǎng)期平穩(wěn)狀態(tài)

　　去年房?jī)r(jià)上漲周期中，毗鄰京津的環(huán)京地區(qū)樓市表現(xiàn)惹眼，一些熱點(diǎn)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格翻番，成為環(huán)京地區(qū)炙手可熱的樓市投資寶地。然而，去年以來(lái)環(huán)京地區(qū)紛紛出臺(tái)嚴(yán)格的調(diào)控政策，尤其是今年6月初，廊坊市在原有嚴(yán)格限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，對(duì)非本地戶籍居民家庭增加了3年及以上社保或納稅、本地戶籍居民家庭限購(gòu)第3套住房等限制性措施，可謂“釜底抽薪”，給曾經(jīng)炙熱的樓市當(dāng)頭澆下一盆涼水。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)京地區(qū)一些地方樓市價(jià)格松動(dòng)，捆綁銷(xiāo)售、高溢價(jià)等問(wèn)題得以明顯遏制。

　　調(diào)控大招精準(zhǔn)阻擊外來(lái)投資客

　　近年來(lái)，北京通州建設(shè)城市副中心、北京新機(jī)場(chǎng)興建、北京地鐵向廊坊延伸、交通一體化加速推進(jìn)、北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移外溢、“北漂”剛需族選擇環(huán)京置業(yè)漸成潮流……一系列利好因素推動(dòng)下，廊坊樓市一度異?；鸨?。在廊坊“北三縣”、燕郊等地房?jī)r(jià)突破3萬(wàn)，大廠回族自治縣和香河縣樓市價(jià)格也出現(xiàn)跳漲。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廊坊、保定、唐山等地去年以來(lái)涌入大量投資客，非本地戶籍人口成為購(gòu)房絕對(duì)主力。在一些區(qū)域，外來(lái)購(gòu)房者占比超過(guò)80%，“滿城皆是投資客”。因此，只要控制外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力，樓市就能在短時(shí)間內(nèi)明顯降溫。

　　事實(shí)上，去年以來(lái)，廊坊已經(jīng)歷了多輪調(diào)控：去年4月份，廊坊在河北率先出臺(tái)“廊九條”限購(gòu)政策；今年3月調(diào)控升級(jí)，限購(gòu)范圍擴(kuò)面，并提高了首付比例“門(mén)檻”；4月1日，霸州、文安等地納入限購(gòu)區(qū)域。至此，除大城縣外，廊坊市主城區(qū)和所轄其他縣（市）均實(shí)施了房地產(chǎn)限購(gòu)政策，成為河北省限購(gòu)最嚴(yán)格的區(qū)域之一。

　　今年6月，廊坊再次對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)政策調(diào)整升級(jí)，在原有限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，對(duì)非本地戶籍居民家庭增加了3年及以上社保條件、本地戶籍居民家庭限購(gòu)第3套住房等限制性措施。“這個(gè)精準(zhǔn)限購(gòu)政策一出，中介生意馬上就難做了。”廊坊市一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于高點(diǎn)，市場(chǎng)預(yù)期改變了，外來(lái)投資客被卡住了，一些本地潛在購(gòu)房者也處于觀望狀態(tài)。

　　記者走訪燕郊一些房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，原本火爆的中介店面，逐漸變得門(mén)可羅雀。原本堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。近期新開(kāi)盤(pán)的某樓盤(pán)，雖然標(biāo)價(jià)每平方米3.9萬(wàn)元，但“日光盤(pán)”盛景不在。當(dāng)?shù)匾晃煌顿Y客表示，燕郊房?jī)r(jià)下跌主要表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，有的房源每平方米下跌三四千元。“6月廊坊調(diào)控新政出臺(tái)前，一些投資客就開(kāi)始以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣(mài)出了。但他們買(mǎi)房時(shí)可能房?jī)r(jià)才一萬(wàn)多元，3萬(wàn)多元賣(mài)出，一平方米能凈賺2萬(wàn)元。”

　　房產(chǎn)網(wǎng)站“安居客”二手房數(shù)據(jù)顯示，4月廊坊三河、香河、大廠、固安等熱點(diǎn)環(huán)京區(qū)域量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)明顯，4月份成交量環(huán)比3月下降46%。在廊坊市“3年社保或納稅”限購(gòu)政策之下，尚未賣(mài)出的投資客遇到了“誰(shuí)來(lái)接盤(pán)”的難題，暫時(shí)被套牢。整個(gè)廊坊區(qū)域房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。記者從河北省有關(guān)部門(mén)了解到，今年1-5月份，廊坊全市新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)每平方米12233元，同比增長(zhǎng)近32%。其中，5月份當(dāng)月，全市新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)每平方米11979元，同比增長(zhǎng)33.68%，環(huán)比下降8.95%。二手房也出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象，5月份當(dāng)月，廊坊全市二手房成交面積40.77萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.5%；二手住房成交均價(jià)每平方米17241元，環(huán)比下降8.97%。

　　剛需族購(gòu)房面臨“機(jī)會(huì)窗口”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此次環(huán)京地區(qū)調(diào)控新政嚴(yán)控投資炒房，卻減輕了當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)者壓力，有利于本地剛需一族低首付買(mǎi)房。榮盛房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司一位銷(xiāo)售人員說(shuō)，廊坊下轄各縣不算外地戶口，一位永清縣的客戶想買(mǎi)房，按照原來(lái)政策他屬于外地戶口，首付必須達(dá)到50%。按照一套80平方米房產(chǎn)計(jì)算，首付要70多萬(wàn)元。按照現(xiàn)在的政策，這位客戶準(zhǔn)備30%首付就可以，減輕了購(gòu)房資金壓力。

　　面對(duì)樓市趨冷態(tài)勢(shì)，一些本地剛需人群開(kāi)始考慮出手買(mǎi)房。李小姐是廊坊霸州市人，夫妻二人在廊坊市區(qū)有一套房，并打算給兒子再買(mǎi)一套。根據(jù)之前的限購(gòu)政策，李小姐屬于外地人口，不能購(gòu)買(mǎi)二套房。6月新政出臺(tái)后，李小姐很高興，她看上了塞納榮府的一套77平方米的小兩居，并借了一些錢(qián)準(zhǔn)備買(mǎi)房，“現(xiàn)在不買(mǎi)，就怕過(guò)幾年房?jī)r(jià)再漲。”

　　面對(duì)樓市下行態(tài)勢(shì)，一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人卻很有信心。“廊坊的房?jī)r(jià)目前的確下降了，但區(qū)位優(yōu)勢(shì)擺在這里，長(zhǎng)期來(lái)看還會(huì)漲回來(lái)，有升值空間。”北京千禧盛世房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一名韓姓銷(xiāo)售顧問(wèn)說(shuō)，住房限購(gòu)了，目前他只代理銷(xiāo)售公寓，公寓不受政策限制?，F(xiàn)在他代理的公寓是民水民電，位于市中心，價(jià)格低，每天要接待不少客戶。

　　面對(duì)前來(lái)咨詢(xún)的客戶，多名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，限購(gòu)政策出臺(tái)后，現(xiàn)在廊坊買(mǎi)房的人非常少，很多人想買(mǎi)都沒(méi)有資質(zhì)，房產(chǎn)成交量下降明顯。如果是本地剛需客戶，可以趁此機(jī)會(huì)考慮入手。

　　中國(guó)社科院發(fā)布的5月《住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，在嚴(yán)格調(diào)控政策下，環(huán)京熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，其中廊坊下跌8%，進(jìn)入房?jī)r(jià)擠泡沫階段，樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)。尤其是“3年社保”的需求管控政策，對(duì)短期市場(chǎng)構(gòu)成顯著利空。但從供給方面看，受土地供應(yīng)等因素限制，各大城市擴(kuò)大住房供給的潛力普遍不足，長(zhǎng)期供求矛盾仍然存在。報(bào)告預(yù)測(cè)，隨著地方政府對(duì)投資需求的管控，多數(shù)城市房?jī)r(jià)短期漲勢(shì)將得到抑制，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、泡沫較大的城市短期將繼續(xù)下跌，但房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在。

　　市場(chǎng)環(huán)境趨好 樓市趨向穩(wěn)定

　　記者采訪了解到，在嚴(yán)格限購(gòu)的同時(shí)，廊坊市還對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治。房管、工商、物價(jià)等11個(gè)部門(mén)組成聯(lián)合檢查組，對(duì)全市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)壟斷房源、操縱市場(chǎng)價(jià)格，造謠生事、誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，提供虛假證明、擾亂市場(chǎng)秩序，以及違規(guī)銷(xiāo)售、惡意炒作、虛假房源等違法違規(guī)行為。

　　截至目前，廊坊市、縣兩級(jí)已對(duì)全市200多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、400多家中介機(jī)構(gòu)完成了第一輪全面檢查，并查處了部分企業(yè)涉嫌違規(guī)銷(xiāo)售、提供虛假材料等問(wèn)題，從大亨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等幾家中介機(jī)構(gòu)查出30余枚公章。結(jié)合檢查結(jié)果，廊坊市曝光了首批存在違規(guī)行為的10家開(kāi)發(fā)企業(yè)和6家中介公司。其中，違規(guī)的開(kāi)發(fā)企業(yè)包括廊坊市宏昇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、三河市東風(fēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、香河中商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、恒赫（霸州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、廊坊市華通偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、河北萬(wàn)澎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等；中介機(jī)構(gòu)包括廊坊市大亨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、廊坊市冠眾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、廊坊市華中置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司等。

　　在樓市管控中，廊坊市還組織房管、國(guó)土、公安、工商、物價(jià)、金融等部門(mén)，組成巡查督導(dǎo)組，每周巡查一次，對(duì)雄安新區(qū)周邊和環(huán)京地區(qū)持續(xù)開(kāi)展督導(dǎo)檢查，全面促進(jìn)調(diào)控政策落實(shí)，嚴(yán)厲打擊私下交易、搶栽搶種、私搭亂建等違法行為。

　　在抑制購(gòu)房需求的同時(shí)，廊坊還將加大棚改力度，增加房源供給，滿足居民剛性住房需求。城中村、城郊村以及整合撤并的村莊、城市危房、城鎮(zhèn)危陋住宅區(qū)納入了棚戶區(qū)改造范疇，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廊坊市市區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)共計(jì)125個(gè)城中村（棚戶區(qū)），今年計(jì)劃改造項(xiàng)目39個(gè)（28個(gè)城中村、11個(gè)棚戶區(qū)）。未來(lái)這些項(xiàng)目陸續(xù)入市后，住房供應(yīng)不足等問(wèn)題將得以緩解。

　　部分業(yè)內(nèi)人士表示，隨著廊坊等地“外地人購(gòu)房必須提供3年社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明”等終極調(diào)控大招出臺(tái)，整個(gè)河北區(qū)域投機(jī)投資需求將得到最嚴(yán)格遏制。同時(shí)，由于缺乏“接盤(pán)俠”，環(huán)京區(qū)域樓市預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)投資性房產(chǎn)大規(guī)模拋售狀態(tài)，預(yù)計(jì)樓市將進(jìn)入長(zhǎng)時(shí)間平穩(wěn)狀態(tài)。