日前，萬(wàn)科發(fā)布《關(guān)于公司與專業(yè)投資機(jī)構(gòu)共同發(fā)起設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資基金的公告》，指出為快速提升商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)能力，基于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，綜合考慮目前市場(chǎng)融資環(huán)境，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司擬通過下屬公司珠海夢(mèng)想家商貿(mào)有限公司出資人民幣50.31億元，投資公司或下屬控股子公司所持有的42項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建和已完工項(xiàng)目）。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，萬(wàn)科成立投資基金，一方面是其輕資產(chǎn)化的最好體現(xiàn)；另一方面也可視為其在變相創(chuàng)造融資渠道。

　　萬(wàn)科整合印力成立商業(yè)地產(chǎn)投資基金

　　商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)印力集團(tuán)在納入萬(wàn)科麾下后一直默默無聞。最近，萬(wàn)科把旗下商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一打包，并與印力運(yùn)營(yíng)和管理，印力在業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)了較大進(jìn)展，再次引起各界對(duì)這家專業(yè)機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注。

　　5月23日，萬(wàn)科公告擬通過下屬公司夢(mèng)想家與招銀國(guó)際資本管理（深圳）有限公司、湖北長(zhǎng)江招銀產(chǎn)業(yè)基金管理有限公司共同設(shè)立兩只專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金——招銀成長(zhǎng)壹號(hào)投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）、招銀成長(zhǎng)玖號(hào)投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙），總規(guī)模達(dá)129億元，將投資萬(wàn)科所持有的42項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　早在3月17日，萬(wàn)科公告商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，決定把印力集團(tuán)定位為集團(tuán)商業(yè)開發(fā)和管理平臺(tái)，借助外部資本的力量，對(duì)集團(tuán)存量商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行整合，具體做法是聯(lián)合其他合作方共同組建兩只專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金。其中萬(wàn)科在兩只投資基金預(yù)計(jì)總出資50.9億元，對(duì)應(yīng)出資比例為39.4%。

　　具體來看，成長(zhǎng)壹號(hào)基金規(guī)模為68.9億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6890萬(wàn)元，出資比例1%；長(zhǎng)江招銀作為有限合伙人出資41.34億元，出資比例60%；夢(mèng)想家作為有限合伙人出資26.87億元。

　　成長(zhǎng)玖號(hào)基金規(guī)模為60.1億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6010萬(wàn)元，出資比例1%；長(zhǎng)江招銀作為有限合伙人出資36.06億元，出資比例60%；夢(mèng)想家作為有限合伙人出資23.44億元。

　　萬(wàn)科表示，該商業(yè)地產(chǎn)投資基金，將用于投資收購(gòu)公司所擁有的成熟商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，有助于公司借助外部資本力量，通過輕資產(chǎn)化運(yùn)作方式加快公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，投資基金也是萬(wàn)科輕資產(chǎn)化過程中的重要體現(xiàn)，在融資難度不斷加大的情況下，重資產(chǎn)運(yùn)作已不適合房企的發(fā)展。

　　的確，近來房企債務(wù)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，資金壓力不斷加大。海通證券報(bào)告顯示，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，截至2016年底，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.11萬(wàn)億元。發(fā)債方面，截至2016年末，國(guó)內(nèi)存量地產(chǎn)債約有2.1萬(wàn)億元；海外地產(chǎn)債存量總規(guī)模為2.57萬(wàn)億元，再加上通道、信托等多種債務(wù)，債務(wù)總額達(dá)11.2萬(wàn)億元。

　　從住宅服務(wù)延展多元服務(wù)

　　事實(shí)上，萬(wàn)科早已從此前的單純重資產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)向城市配套服務(wù)商輕資產(chǎn)化運(yùn)行。在萬(wàn)科集團(tuán)“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略下，萬(wàn)科早已從住宅服務(wù)延展至教育、醫(yī)養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)和商業(yè)等多元服務(wù)領(lǐng)域。

　　“萬(wàn)科正積極滿足城市商業(yè)和公共事業(yè)發(fā)展需求，伴隨城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)共同發(fā)展。”萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、萬(wàn)科上海區(qū)域首席執(zhí)行官?gòu)埡Ｔ诮庾x“熱帶雨林”業(yè)務(wù)全景時(shí)表示，“熱帶雨林”是萬(wàn)科“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略在上海區(qū)域的系統(tǒng)化實(shí)踐。即依托地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)辦、商業(yè)、物流、教育、醫(yī)養(yǎng)、長(zhǎng)租公寓、城市更新等業(yè)務(wù)，共同締造“多元共生、協(xié)同發(fā)展、包容進(jìn)化、開放創(chuàng)新”的業(yè)務(wù)生態(tài)。

　　以“熱帶雨林新物種”——萬(wàn)科教育為例，上海萬(wàn)科日前正式啟用“德英樂”教育品牌，并首度發(fā)布萬(wàn)科教育業(yè)務(wù)全新戰(zhàn)略規(guī)劃。“無論從客戶需求、還是區(qū)域功能完善和提升的角度，教育都是萬(wàn)科熱帶雨林系統(tǒng)中不可或缺的一部分。”上海萬(wàn)科副總經(jīng)理、上海德英樂教育總經(jīng)理許青川表示，經(jīng)過多年的實(shí)踐，萬(wàn)科已從單一的學(xué)校承建方逐步成長(zhǎng)為一個(gè)能夠?qū)ν廨敵龅慕逃放疲?ldquo;未來，我們將立足上海、輻射華東、邁進(jìn)全國(guó)，成為K-12全品類客戶首選的教育服務(wù)商。”

　　“經(jīng)過長(zhǎng)期的探索實(shí)踐，上海萬(wàn)科教育從起初的民辦復(fù)旦萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)學(xué)校，到如今參與13所幼兒園及中小學(xué)的教育教學(xué)管理，融合了政府、企業(yè)、國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)教育合作機(jī)構(gòu)等多方資源，實(shí)現(xiàn)了覆蓋公辦、民辦及素質(zhì)教育的完整業(yè)務(wù)體系。”萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席、上海萬(wàn)科雙語(yǔ)學(xué)校名譽(yù)校長(zhǎng)王石表示，“萬(wàn)科正從一個(gè)住宅建造商發(fā)展為城市配套服務(wù)商。未來，起源于社區(qū)學(xué)校的萬(wàn)科教育要更多地滿足社會(huì)教育需求。”

　　據(jù)張海介紹，除了教育外，作為萬(wàn)科城市配套服務(wù)全業(yè)態(tài)的實(shí)踐者，上海萬(wàn)科“熱帶雨林”業(yè)務(wù)多點(diǎn)開花。例如，與申通集團(tuán)合作的城市綜合體項(xiàng)目天空之城契合“軌交時(shí)代”的城市新發(fā)展，探索“軌道+物業(yè)”新模式；打造安亭新鎮(zhèn)等產(chǎn)城融合的新型化城鎮(zhèn)，以產(chǎn)帶城、以城促產(chǎn)，為社區(qū)注入活力；順應(yīng)上海存量資產(chǎn)改造的趨勢(shì)，萬(wàn)科在哥倫比亞公園、張江國(guó)創(chuàng)中心等項(xiàng)目開展城市更新實(shí)踐；萬(wàn)科在上海的首家大型購(gòu)物中心——七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)則帶動(dòng)了當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)升級(jí)；長(zhǎng)租公寓“泊寓”滿足了城市青年居住需求；教育服務(wù)則已擁有復(fù)旦萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)學(xué)校、上海萬(wàn)科雙語(yǔ)學(xué)校在內(nèi)的五所民辦學(xué)校，促進(jìn)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展；“申養(yǎng)”品牌則在探索“醫(yī)療+養(yǎng)老”模式，提供解決城市老齡化問題的新思路；裝修業(yè)務(wù)“美好家”創(chuàng)新定制化裝修，匹配購(gòu)房者個(gè)性化需求……

　　戴德梁行相關(guān)分析師表示，在輕資產(chǎn)模式下，多數(shù)資金將來源于房地產(chǎn)基金或其他渠道，有效降低房企資金壓力。房企傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)模式，需要在前期買地、建設(shè)上投入大量的資金，如今銷售遇冷，企業(yè)負(fù)債率上升，運(yùn)營(yíng)和資金鏈均承受巨大壓力。