6月北京新盤“冰上行走”

　　預(yù)計14個住宅項目入市，不及去年同期的一半，相比5月9個入市項目略有增長

　　據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月北京預(yù)計入市的14個住宅項目中，有4個純新盤，10個老項目后期。圖/視覺中國

　　經(jīng)過5月供應(yīng)低谷，6月北京樓市的新房供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)“冰上行走”。不過進入半年業(yè)績沖刺期，部分項目的入市意愿相比5月有了提升。在8萬限價和自住房持續(xù)供應(yīng)的雙重作用下，未來一段時間樓市新房供應(yīng)或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。不過在業(yè)內(nèi)看來，受制于土地供應(yīng)縮量和樓市新政限制，新房供應(yīng)低迷的大格局或?qū)㈦y以轉(zhuǎn)向。

　　1 僅3個項目提供中小戶型

　　相比于5月僅9個項目的入市意愿，6月份北京計劃入市的住宅項目有一定增長。

　　根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月北京住宅市場共有14個項目預(yù)計入市，其中包括亦莊金茂府、通州萬國城MOMA、北京經(jīng)開·汀塘等4個純新盤，以及興創(chuàng)榮墅、萬科·翡翠四季、金隅·金玉府等10個老項目后期。

　　從入市項目特征來看，6月有意向的項目中，多以類別墅和大中改善產(chǎn)品為主。

　　亞豪數(shù)據(jù)顯示，6月預(yù)計入市的14個項目當中，4個為別墅項目，兩個別墅、普宅混合居住區(qū)，剩下的8個普宅項目當中，也有5個主打100平米以上的中大戶型。

　　這其中，冠城大通百旺府主打137-200平方米三到四居，金隅·金玉府主打133-136平方米三居。而提供中小戶型產(chǎn)品的僅有北京城建·海梓府、北京經(jīng)開·汀塘以及京洲世家3個項目。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，目前市場的供應(yīng)主力以別墅以及中大戶型產(chǎn)品為主，而這主要是受此前“高價地”統(tǒng)領(lǐng)市場的影響，受制于高昂的土地成本，這些地塊項目不得不通過打造大戶型產(chǎn)品提升品質(zhì)，以匹配其價格，而這一趨勢也正契合了二胎放開之后改善型需求對于居住面積升級的要求。從成交中也可以看出，今年以來北京住宅成交當中100平米以上的中大戶型成交占比高達63%，而150平米以上的大戶型成交占比也超過三成。

　　大中戶型入市較為活躍。從5月取證項目價格情況來看，多處于5.5萬-8萬區(qū)間，在6月，這種趨勢仍將延續(xù)。

　　在業(yè)內(nèi)看來，近兩年高價地的壟斷使得中高端項目已成為新房市場的主力，而這部分項目受制于資金成本的壓力，推盤意愿相對更加強烈，因此這類中高端產(chǎn)品仍將在中長期內(nèi)主導(dǎo)市場供應(yīng)。

　　2 借沖刺半年業(yè)績供應(yīng)或增加

　　臨近年中，房企也開始為上半年業(yè)績做準備。

　　“今年以來受到房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策的影響，月均入市量在10個以內(nèi)，因此6月14個項目的預(yù)計入市量，已經(jīng)顯示出房企開始準備年中沖刺的姿態(tài)。”郭毅表示。

　　亦莊一項目工作人員表示，今年年初項目順銷情況一直不錯，不過快到年中，在蓄客情況好的情況下會考慮再開。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，目前部分項目選擇盡早入市實則也有特殊的競爭因素存在。

　　據(jù)記者了解，今年以來北京土地出讓當中，含有可售純商住宅的地塊共計11宗，每宗均設(shè)定了限售價格，基本比區(qū)域目前在售項目價格低出10%-20%，部分價差甚至高達30%。有這些被限制了售價的住宅儲備在后“虎視眈眈”，現(xiàn)有項目均有入市動力，例如6月預(yù)計入市的亦莊金茂府、首城匯景墅等項目區(qū)域內(nèi)均有限價地塊出現(xiàn)。

　　“雖然動力十足，但是由于受到各種制約，沖刺力度也有限。從與去年的對比當中可以看出，去年6月共有33個項目入市，而今年6月的預(yù)計入市量還不及去年同期的一半，而上述14個項目雖然有入市預(yù)期。”郭毅坦言，最后能否成功入市還要看取證情況。

　　另外，同比市場供應(yīng)的大幅下滑，主要受制于商辦項目的影響。

　　3 供應(yīng)低迷短期難以轉(zhuǎn)變

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，最近幾年拿到地的開發(fā)商按規(guī)定應(yīng)該在今年開工，報規(guī)劃的項目必須在今年12月前預(yù)售。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，保利、首創(chuàng)、國瑞、金茂等在內(nèi)的品牌房企均有項目將會在未來一段時間內(nèi)陸續(xù)入市。

　　而另一方面，自住房的陸續(xù)入市，也將為市場帶來可期待的供應(yīng)。

　　就在最近，城建·仁悅居和首創(chuàng)·悅溪匯自住型商品房搖號結(jié)果公布，1282套自住房將在本月底選房，這也將為市場提供可見的市場供應(yīng)。

　　“2017年我市將增1.5萬套以上自住房供地。”市住建委年初的表態(tài)在近期土地市場得到充分體現(xiàn)。而在土地供應(yīng)的保證下，自住房的供應(yīng)量也達到了高峰。

　　此外，北京未來五年住宅用地供應(yīng)計劃顯示，本市未來五年將完成25萬套自住房供地，今年計劃完成5萬套供地。

　　雖然遠期入市的項目在一定程度上給予市場預(yù)期，但從近期市場入市項目數(shù)量來看，似乎遠水救不了近火。

　　在業(yè)內(nèi)看來，大政策基調(diào)讓樓市在眼下傾向于選擇低調(diào)行事。

　　郭毅分析，5月原本應(yīng)已逐漸進入供應(yīng)旺季，但今年供應(yīng)始終無法發(fā)力，隨著調(diào)控政策不斷延展，今年整體市場供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破。(記者 方王洋)