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行業(yè)深度整合 未來(lái)“退房”企業(yè)將進(jìn)一步增多

2017-05-26 15:32 來(lái)源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:yjh
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摘要: 行業(yè)深度整合  未來(lái)“退房”企業(yè)將進(jìn)一步增多  隨著各地調(diào)控政策持續(xù)深化,房地產(chǎn)上市公司分化態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇,行業(yè)集中度進(jìn)一步增加。部分大型房企通過(guò)

     行業(yè)深度整合

  未來(lái)“退房”企業(yè)將進(jìn)一步增多

  隨著各地調(diào)控政策持續(xù)深化,房地產(chǎn)上市公司分化態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇,行業(yè)集中度進(jìn)一步增加。部分大型房企通過(guò)地產(chǎn)基金運(yùn)作、資產(chǎn)證券化、公司股權(quán)抵押、并購(gòu)標(biāo)的公司股份質(zhì)押套現(xiàn)等方式的合作,加大并購(gòu)杠桿率,共同完成“蛇吞象”式并購(gòu)活動(dòng)。

  多個(gè)房企發(fā)起收并購(gòu)案例

  今年4月底,融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)增持金科股份股票至25%,同時(shí)表示未來(lái)將視市場(chǎng)機(jī)會(huì)繼續(xù)增持,不排除最終成為金科第一大股東。

  無(wú)獨(dú)有偶,近日,云南城投收到上交所問(wèn)詢函,上交所對(duì)云南城投的重組關(guān)于整合風(fēng)險(xiǎn)、標(biāo)的資產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)估及抵押擔(dān)保等9個(gè)事項(xiàng)提出疑問(wèn)。

  而在4月上旬,融信發(fā)布就公告稱,其間接全資附屬公司融信(福建)投資集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“融信投資”)與海亮金屬貿(mào)易集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“海亮金屬”)訂立了具有排他性的意向書(shū)。據(jù)知情人士透露,融信收購(gòu)海亮58%股權(quán),然后海亮與融信簽署對(duì)賭協(xié)議,對(duì)賭到2019年總銷售金額可以達(dá)到500億元;否則,海亮將面臨融信全資收購(gòu)。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,融信收購(gòu)海亮股權(quán)成為今年的企業(yè)整體股權(quán)收購(gòu)的開(kāi)端。也就是說(shuō),2017年甚至未來(lái)2-3年仍然會(huì)有房企退出房地產(chǎn),這些企業(yè)會(huì)在未來(lái)2-3年市場(chǎng)調(diào)整期被大型房企整體收購(gòu)。“可以說(shuō),未來(lái)2-3年是房地產(chǎn)行業(yè)的收購(gòu)時(shí)代。”

  越來(lái)越多的跡象表明,中小房企正在被大的地產(chǎn)公司并購(gòu),甚至是退出房地產(chǎn)業(yè),多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年這一形勢(shì)將會(huì)加劇。尤其是今年全國(guó)樓市調(diào)控聲浪高漲,行業(yè)對(duì)后市預(yù)期轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎,在眾多“出路”之中,并購(gòu)已然成為多數(shù)房企的選擇。

  張宏偉分析表示,從去年10月到今年3-4月,樓市調(diào)控政策頻出,多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策,多地重啟限購(gòu)限貸甚至限售政策。從執(zhí)行的角度來(lái)看,全方位的政策調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致樓市無(wú)漏洞可鉆。“這預(yù)示著本輪調(diào)控的方向明確,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的調(diào)控周期,未來(lái)2-3年樓市也將進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)調(diào)整期。”

  房地產(chǎn)行業(yè)橫向并購(gòu)仍為重點(diǎn)

  數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)橫向并購(gòu)仍是收并購(gòu)活動(dòng)的重中之重。2016年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類并購(gòu)交易數(shù)量和交易金額均超過(guò)45%,進(jìn)一步助推房企低成本資源儲(chǔ)備與區(qū)域布局優(yōu)化。在土地價(jià)格不斷走高的背景下,優(yōu)秀房企通過(guò)靈活利用并購(gòu)等手段獲取新項(xiàng)目資源,既能增加企業(yè)土儲(chǔ)資源,更利于控制成本提升未來(lái)盈利能力。

  不僅如此,在行業(yè)并購(gòu)整合、兼并加速的背景下,大型房地產(chǎn)服務(wù)商不是在并購(gòu)整合,就是在進(jìn)軍并購(gòu)整合的路上。除了大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外,部分優(yōu)秀的房地產(chǎn)服務(wù)商也呈現(xiàn)快速擴(kuò)張勢(shì)頭。

  中國(guó)指數(shù)研究院最新的研究報(bào)告指出,2016年,在房地產(chǎn)市場(chǎng)去化加速、資金寬松等良好環(huán)境的催化下,行業(yè)優(yōu)勝劣汰和格局重構(gòu)進(jìn)程已經(jīng)加快,房地產(chǎn)上市公司的分化態(tài)勢(shì)加劇。一方面是大型房地產(chǎn)上市公司在產(chǎn)品、項(xiàng)目、資金、管理等要素的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)下強(qiáng)者恒強(qiáng);另一方面是中小企業(yè)的斷臂求生或黯然離場(chǎng)。在2017年房地產(chǎn)企業(yè)需求端、資金端雙向受抑的情況下,行業(yè)集中度加速提升已成為必然。

  該報(bào)告認(rèn)為,“并購(gòu)、轉(zhuǎn)型和政策”將是2017年房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。首先,市場(chǎng)調(diào)整期行業(yè)集中度進(jìn)一步提升,房地產(chǎn)企業(yè)分化發(fā)展的特征更加凸顯。其次,房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組大潮已進(jìn)入加速階段,成為房企發(fā)展的新常態(tài),也成為房地產(chǎn)板塊投資的主線之一,包括具有兼并重組預(yù)期的央企個(gè)股和部分大型房地產(chǎn)上市公司積極收購(gòu)基本面良好、估值較低的上市公司。此外,在房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的背景下,部分房地產(chǎn)上市公司在把握增量市場(chǎng)的同時(shí)積極探索存量市場(chǎng),拓展多元發(fā)展業(yè)務(wù)模式。

  未來(lái)“退房”企業(yè)將持續(xù)增多

  “歷史經(jīng)驗(yàn)表明,每一輪市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場(chǎng),行業(yè)‘大魚(yú)吃小魚(yú)’并購(gòu)與整合的現(xiàn)象也會(huì)頻繁發(fā)生。”張宏偉告訴記者,行業(yè)洗牌過(guò)程中,前期激進(jìn)拿地、高杠桿融資、非專業(yè)跨界等類型的房企將加速被吞并或者被動(dòng)退出地產(chǎn)行業(yè)的命運(yùn)。

  “在2017年多方調(diào)控政策持續(xù)下,市場(chǎng)銷售很難出現(xiàn)2016年的行情。因此,前期部分激進(jìn)拿地的房企可能陷入資金困局,被動(dòng)退出樓市。”他進(jìn)一步表示,比如拿地較為激進(jìn)的閩系房企,這些房企的一部分極有可能在這輪市場(chǎng)調(diào)整與并購(gòu)大潮中被整合,最終被動(dòng)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  其次,金融機(jī)構(gòu)“降杠桿”將導(dǎo)致部分房企資金鏈斷裂被收購(gòu)或整合。張宏偉認(rèn)為,由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右,也就是說(shuō)2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開(kāi)始到期的時(shí)間。并且隨著時(shí)間的推移與調(diào)控的深入,金融機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)化對(duì)于房企的“控制”,也會(huì)采取一些“降杠桿”的措施。而這些動(dòng)作可能會(huì)讓行業(yè)絕對(duì)數(shù)量最多的中小房企面臨資金面緊張的問(wèn)題,甚至頻現(xiàn)中小房企被并購(gòu)或破產(chǎn)的現(xiàn)象。“這些房企一旦無(wú)法及時(shí)償還貸款,極有可能最終被其他企業(yè)收購(gòu)股權(quán)或項(xiàng)目。”

  此外,央企與品牌房企并購(gòu)整合將加劇中小房企“離場(chǎng)”。從目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看,千億房企的競(jìng)爭(zhēng)暗潮洶涌,中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國(guó)企房企試圖通過(guò)重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體,爭(zhēng)奪未來(lái)行業(yè)老大的地位,競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。而對(duì)于大型民企來(lái)講,行業(yè)內(nèi)的收購(gòu)機(jī)會(huì)也不會(huì)錯(cuò)過(guò),比如恒大頻繁收購(gòu)中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、萬(wàn)科等房企旗下物業(yè)或股權(quán);融創(chuàng)積極推進(jìn)并購(gòu),近兩年來(lái)收購(gòu)天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項(xiàng)目或股權(quán),進(jìn)行規(guī)?;瘮U(kuò)張。在此背景下,中小房企的生存空間將被進(jìn)一步壓縮。

  最后,主業(yè)非地產(chǎn)類的企業(yè)跨界進(jìn)入樓市后因?yàn)樵谀玫夭季?、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、融資渠道構(gòu)建等方面無(wú)法實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本的降低,也無(wú)法實(shí)現(xiàn)較快的銷售,這些企業(yè)將會(huì)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)或被其他房企收購(gòu)。“部分明智的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施‘退房’計(jì)劃,比如聯(lián)想在房?jī)r(jià)和地價(jià)處于高位時(shí)出售融科智地,剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”張宏偉表示,預(yù)計(jì)2017-2019年,在多方因素推動(dòng)之下,會(huì)有更多的房企開(kāi)始剝離部分或全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)。(記者 高偉)

責(zé)任編輯:yjh

(原標(biāo)題:新華網(wǎng))

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