自1月份以來(lái)，居民首套房貸實(shí)際利率已連續(xù)4個(gè)月上升——

　　樓市調(diào)控再加力 房貸利率不打折

　　“五一”假期后，多家銀行調(diào)整房貸利率折扣。從5月1日起，北京市多家銀行以網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，5月1日及之后網(wǎng)簽的，首套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率，不再有任何折扣；二套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.2倍。

　　對(duì)于房貸利率折扣越來(lái)越少，有人認(rèn)為，這是一種“定向加息”。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，折扣少了并非加息，這是在前期調(diào)控政策之下，銀行根據(jù)市場(chǎng)變化、調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的結(jié)果，利率調(diào)整針對(duì)的是增量，以抑制“炒房”行為，對(duì)于存量房貸，居民的負(fù)擔(dān)沒(méi)有加重。

　　今年以來(lái)，全國(guó)首套房房貸平均利率折扣變化明顯，自1月份以來(lái)，居民首套房房貸實(shí)際利率已連續(xù)4個(gè)月上升。

　　“房貸利率折扣少了，這既受到各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也有銀行自身業(yè)務(wù)調(diào)整的因素。”中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為。

　　去年以來(lái)，為抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，多地出臺(tái)了差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　“一方面，銀行要配合各地出臺(tái)的住房金融政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；另一方面，住房按揭雖然風(fēng)險(xiǎn)較低，但并不是銀行較賺錢(qián)的業(yè)務(wù)。”曾剛分析，此前大多數(shù)銀行的房貸利率都是有折扣的，這無(wú)論與個(gè)人消費(fèi)信貸還是企業(yè)貸款相比，銀行發(fā)放住房按揭貸款的收益率水平要低得多。

　　去年，不少銀行將住房按揭貸款作為貸款投放的“大頭”，不少銀行2016年新增貸款中超過(guò)一半都是住房按揭貸款，還有的住房按揭占比超過(guò)六成。

　　現(xiàn)在，情況發(fā)生了變化。一季度，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)亮點(diǎn)頻現(xiàn)。與此同時(shí)，貨幣市場(chǎng)利率中樞上行，導(dǎo)致銀行資金成本上升。

　　融360分析師李唯一認(rèn)為，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房貸業(yè)務(wù)回籠周期長(zhǎng)，收益較低，房貸業(yè)務(wù)量過(guò)大將會(huì)降低銀行的資金回籠速度，加劇銀行現(xiàn)金鏈壓力。

　　“從負(fù)債端看，銀行成本上升，因此首套房房貸折扣越來(lái)越少也是銀行根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整的結(jié)果。”曾剛說(shuō)，尤其是對(duì)資金成本較高的小銀行來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前市場(chǎng)利率之下，房貸折扣越多，其收益率也就越低。

　　銀行隨著市場(chǎng)的變化調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，這從一季度的數(shù)據(jù)中也能看出端倪。一季度，個(gè)人住房貸款余額19.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7%，比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，更多的信貸資金投向了企業(yè)。一季度，企業(yè)部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款占全部新增貸款的63.3%，較上年末大幅上升，提高了30個(gè)百分點(diǎn)。

　　資金成本上升，導(dǎo)致銀行需要尋求“更賺錢(qián)”的資產(chǎn)。因此，曾剛認(rèn)為，今年銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生較大變化，這意味著房貸在其中的占比會(huì)明顯下降。“如果成本上行，資產(chǎn)收益率不跟著上去，那么銀行利潤(rùn)就難以保證。”

　　利率作為宏觀調(diào)控的重要手段，能夠起到抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的作用。從資金面來(lái)看，銀行成本上升，會(huì)影響房貸的價(jià)格，進(jìn)而影響需求。由于各地住房金融政策及限購(gòu)等政策相繼出臺(tái)，從而給過(guò)去非理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)“潑了盆冷水”。

　　“目前市場(chǎng)預(yù)期趨于平穩(wěn)，購(gòu)房需求可能有所下降。”曾剛認(rèn)為，無(wú)論是資金面還是購(gòu)房預(yù)期的變化，都會(huì)影響購(gòu)房者的意愿和交易量。目前看，在穩(wěn)定預(yù)期上，前期房地產(chǎn)調(diào)控政策起到了明顯作用，此前購(gòu)房者普遍預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)較快上漲的恐慌性情緒大幅緩解。

　　有人擔(dān)心，房貸折扣少了、利率高了，會(huì)不會(huì)誤傷剛需？住房按揭利率折扣變少直接提高了購(gòu)房成本。“目前來(lái)看，調(diào)整針對(duì)的是增量，對(duì)于存量房貸，居民的負(fù)擔(dān)沒(méi)有加重。”曾剛表示，從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅放緩，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事，尤其是部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅回調(diào)?？偟膩?lái)算，成本說(shuō)不定不升反降。

　　從后期看，房貸利率在部分城市上調(diào)至基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，仍有上浮的可能。曾剛認(rèn)為，房貸利率是否會(huì)繼續(xù)上浮要看接下來(lái)市場(chǎng)利率的變化。“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，如果資金利率繼續(xù)走高，那么房貸利率可能會(huì)繼續(xù)上漲。”李唯一預(yù)計(jì)，房貸利率繼續(xù)上調(diào)可能性較大，銀行會(huì)繼續(xù)收縮房貸業(yè)務(wù)、控制房貸增量，并在滿足剛性需求和控制資金成本之間尋找平衡點(diǎn)。但從總體來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控一系列“退燒藥”已初見(jiàn)成效。