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自住型商品房成市場“攪局者” 開發(fā)商斷臂求生?

2017-05-03 15:42 來源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:yjh
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摘要: 新華網(wǎng)北京5月3日電(王日晨) 自“3·17”以來,在自住型商品房地塊集中放量的帶動(dòng)下,北京土地市場迎來供應(yīng)高峰。尤其是4月份最后一周,短短4天時(shí)

      新華網(wǎng)北京5月3日電(王日晨) 自“3·17”以來,在自住型商品房地塊集中放量的帶動(dòng)下,北京土地市場迎來供應(yīng)高峰。尤其是4月份最后一周,短短4天時(shí)間之內(nèi),北京土地市場已經(jīng)合計(jì)推出了7宗自住房地塊。

  可以預(yù)見,“自住型商品房”會(huì)成為今年北京土地市場的顯著特征,隨著持續(xù)增加供地量以及加快供地節(jié)奏,將穩(wěn)定市場預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此背景下,開發(fā)商是選擇觀望風(fēng)色、亦或是斷臂求生?接下來它們?cè)谑袌龅囊慌e一動(dòng)都將值得關(guān)注。

  自住房將成主流

  4月的最后一周,北京土地市場密集出讓地塊。27日,河南正商分別以28.9億元和12.1億元奪得豐臺(tái)區(qū)槐房村新宮村地塊和順義區(qū)仁和鎮(zhèn)地塊,而金隅空港聯(lián)合體則以19.3億元奪得順義區(qū)天竺鎮(zhèn)地塊。此次拍賣為北京年內(nèi)成交的第16-18宗住宅地塊,三宗地塊將為本市提供建筑規(guī)模約26萬平方米的自住型商品住房。

  短短四天,北京9地塊集中拍賣,其中7宗為自住房供地。業(yè)內(nèi)人士分析,按照目前的供地速度,今年底或明年初,北京新房市場將迎來自住型商品房項(xiàng)目的供應(yīng)高峰。

  北京市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,北京“3·17”調(diào)控政策出臺(tái)后,已累計(jì)成交10宗集中建設(shè)自住型商品住房用地,可建設(shè)自住型商品住房建筑規(guī)模約87萬平方米,供應(yīng)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,位于軌道交通沿線等交通便利的區(qū)域,將進(jìn)一步滿足北京市居民住房剛性需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

  早在4月7日,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》同時(shí)發(fā)布,未來五年自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。與原計(jì)劃相比,今年自住房用地由83萬公頃大幅增加到200公頃,供應(yīng)5萬套。從供地面積上看,是原計(jì)劃的2.5倍。

  據(jù)記者統(tǒng)計(jì),目前在北京市規(guī)劃國土委官網(wǎng)上已掛出的地塊,將于5月開始掛牌競價(jià)的經(jīng)營性地塊就已達(dá)到21宗,其中不乏大部分自住型商品房地塊。截至目前,北京市已推出的自住型商品房用地,已經(jīng)是2016年全年自住型商品住房用地實(shí)際供應(yīng)量的3倍多。

  專家對(duì)此表示,住宅地塊,尤其是自住房地塊的供應(yīng)量大幅增加,一方面能緩解供需矛盾,有效穩(wěn)定房價(jià);另一方面,這對(duì)于引導(dǎo)市場預(yù)期也將帶來良好影響,更加有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

  房企新盤難入市

  實(shí)際上,除了土地市場的供應(yīng)外,北京市今年還會(huì)積極研究打通各類保障性住房使用渠道,在確保限價(jià)商品房備案家庭住房需求基礎(chǔ)上,將部分剩余限價(jià)房轉(zhuǎn)化為自住型商品房,重新定價(jià)后公開銷售,保障無房家庭的自住性需求。

  根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的解釋,自住型商品住房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價(jià)、競地價(jià)”等出讓方式取得土地使用權(quán),按照限定銷售對(duì)象、限定銷售價(jià)格的原則,滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。最重要的是,其銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價(jià)格低30%左右的水平確定。

  不過,自住房這個(gè)市場“攪局者”,確實(shí)給部分房企出了一道難題。

  以豐臺(tái)為例,北京整體土地資源稀缺,豐臺(tái)是北京五環(huán)內(nèi)唯一整片開發(fā)、集中供地的區(qū)域,因此地價(jià)被頻頻拉高,這里逐漸形成北京新晉的“高端”居住聚集區(qū)。

  資料顯示,龍湖在2014年以35.7億拿下豐臺(tái)西局地塊,純商品住宅部分樓面價(jià)約6萬元/平米。這一價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊二手房價(jià)格的同時(shí),也重新定義了京西豐臺(tái)區(qū)域的土地價(jià)值。自此,斥巨資布局豐臺(tái)的品牌房企越來越多,而且大多是聯(lián)合拿地。目前,泰禾、華潤、首開、招商局、中糧、天恒、首開、葛洲壩、華僑城和中鐵等均已在此斬獲土地。

  不過,自去年‘9·30’新政以來,北京為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,樓市政策頻頻收緊,‘3·17’新政之后又持續(xù)升級(jí)。這本身已讓此前高價(jià)拿地的房企倍感壓力,而隨著周邊大量的自住型商品房地塊陸續(xù)推出,開發(fā)商對(duì)于普通商品房項(xiàng)目的未來定價(jià)和入市就顯得更為尷尬。

  據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,豐臺(tái)槐房、新宮區(qū)域周圍在售新房參考價(jià)為72646元/平米,二手房價(jià)格大約40000~50000元每平米,位于該區(qū)域的天恒金融街公園懿府,當(dāng)初在拿地時(shí)的樓面地價(jià)就超過50000元/平米。而近期拍出的自住型商品房地塊,其35000元/㎡的限價(jià)或?qū)⒋说貐^(qū)的住房均價(jià)拉低不少。

  重壓下如何抉擇

  面對(duì)現(xiàn)實(shí)情況,開發(fā)商是繼續(xù)觀望風(fēng)色、還是斷臂求生?或許心中自有考量。

  全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事鄭文東認(rèn)為,對(duì)于已經(jīng)拿了地塊的開發(fā)商確實(shí)是非常大的沖擊和考驗(yàn)。這意味著要重新設(shè)計(jì)產(chǎn)品,重新進(jìn)行一種產(chǎn)品定位,這也是開發(fā)商所遇到風(fēng)險(xiǎn)之一。該怎么辦?開發(fā)商就要在配套的軟實(shí)力上下功夫,比如要有高端的消費(fèi)群體所需要的配套設(shè)施,讓這部分人群買了產(chǎn)品后,生活質(zhì)量不下降,從軟環(huán)境方面有了一定的提升,這樣會(huì)是業(yè)主購房當(dāng)中出現(xiàn)價(jià)格差時(shí)的一種無形的補(bǔ)充。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從企業(yè)的角度看,關(guān)鍵要打造圈層的概念,比如說對(duì)于此類項(xiàng)目來說,可以定位為高端物業(yè)。另外,不斷降低開發(fā)成本也是很關(guān)鍵,充分利用住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式來實(shí)現(xiàn)造價(jià)成本的降低,也變得很關(guān)鍵。

  “自住型商品房對(duì)北京樓市不會(huì)產(chǎn)生明顯影響,因?yàn)樽宰⌒蜕唐贩繉?duì)購買人群有限制性要求,同時(shí),新入市自住型住宅用地進(jìn)入存量市場還有后置效應(yīng),加上此類住宅數(shù)量占市場存量房總占比很很小,對(duì)整體樓市影響較小。”藍(lán)光商管常務(wù)副總經(jīng)理向鋒稱,局部影響個(gè)體項(xiàng)目可能性還是有的,給予局部市場供需比和對(duì)標(biāo)項(xiàng)目的價(jià)值參照,會(huì)擠出部分項(xiàng)目虛高水分。

  新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷則指出,問題的關(guān)鍵是如何使房子在保證有利潤的前提下銷售掉:“一是以品質(zhì)取勝,商品房的成本投入可以更多一些,產(chǎn)品可以也做得更好一些。如果商品房的房價(jià)地價(jià)差高于自住房的房價(jià)地價(jià)差,也就意味著在利潤、費(fèi)用同等的情況下,商品房的成本投入可以更多一些,產(chǎn)品可以也做得更好一些。同樣的,如果在成本費(fèi)用相同的情況下,商品房的利潤率水平也不會(huì)低于自住房;二是降本增效,也就是說通過優(yōu)化配置、降低成本、減少費(fèi)用,來提高利潤水平。” 

責(zé)任編輯:yjh

(原標(biāo)題:新華網(wǎng))

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