5月1日，位于東五環(huán)外的萬科某售樓處略顯冷清，看房客不足銷售人員的1/6。新京報記者 金彧 攝

　　5月1日，位于東五環(huán)外的萬科某售樓處。新京報記者 金彧 攝

　　五月一日午后，氣溫已經(jīng)26℃，位于東五環(huán)外的萬科某售樓處卻略顯冷清，看房客不足銷售人員的1/6。

　　待記者報出一位男銷售員名字后，一位女士走過來說那位男銷售員今天調(diào)休，由她來接待。當(dāng)記者問及五一期間看房情況如何時，該銷售員表示，受系列新政影響，很冷清。

　　這或源于短短兩月內(nèi)，北京持續(xù)推出了超過7項重磅措施“刷屏”樓市調(diào)控。

　　5月1日起，北京部分銀行再次上調(diào)了房貸利率。

　　這并非孤立現(xiàn)象，近期多個熱點城市為了抑制不斷躥升的房價和投機空間，已出臺多項調(diào)控政策。4月28日，無錫市政府辦公室出臺新政策，決定即日起加強市區(qū)商品住房價格管理，商品房價格備案后1年內(nèi)不得調(diào)高。據(jù)最新報道，上海多家銀行將首套房貸利率進行上調(diào)。

　　兩個月以來，投機炒作的空間是否真正得到了抑制？房價是否真正趨穩(wěn)？新京報記者日前走訪了多地樓盤、中介、買房者和專家，試圖還原現(xiàn)階段真正的房地產(chǎn)市場。

　　記者發(fā)現(xiàn)，北京二手房4月平均成交價下滑6.8%，網(wǎng)簽量同比下滑36%，買房者“底氣”硬了，不再擔(dān)心賣房者坐地起價了，相反，他們感覺價格正在松動，并不急于出手；很多賣房者心理預(yù)期變了，有的已降價10%急于出手；中介在“金三銀四”以往最忙時間進入了“不太忙”的狀態(tài)，有的中介門店傭金下滑了三成。

　　價格松動

　　京二手房4月成交均價降6.8%

　　上述萬科售樓處人員表示，3·17新政之后，很多不符合購房資格或者首付款驟增的買房者也就懶得過來詢問了，同時，5月1日起首套房房貸利率回到基準，二套房房貸利率上浮20%，也嚴重挫傷購房者的積極性。

　　包括3·17新政，北京3月份樓市已連出超過7大招升級調(diào)控，4月底，北京部分銀行再次上調(diào)了房貸利率。這讓市場悄然轉(zhuǎn)變。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控升級，房貸收緊后，北京各城區(qū)房價均出現(xiàn)不同程度的回調(diào)。以西城區(qū)為例，宏英園、豐融園的二手房報價環(huán)比下跌4.95%、5.65%。麗華苑小區(qū)、華裕園分別下跌0.42%、0.95%。其中，宏英園房價維持在每平米17.1萬元，豐融園房價維持在每平米16.9萬元。

　　鄰近玉淵潭公園的車公莊西路某家屬院兩居室，3·17新政實施前鏈家網(wǎng)報價為726萬，每平米12萬，目前該房屋已經(jīng)降至647萬，每平米10.7萬元，下降79萬。負責(zé)該房屋的中介稱，“房東換房，誠意出售，價格還可以再談一談。”

　　一位西城區(qū)房屋中介表示，自從3·17新政、學(xué)區(qū)房政策調(diào)整后，這一區(qū)域樓盤報價出現(xiàn)了普遍下調(diào)。該中介稱，“部分是炒房業(yè)主想要出手回籠資金，房價調(diào)控政策讓賣房者的心理預(yù)期降低。”

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年4月，北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元/平米，環(huán)比3月下跌6%。同時二手住宅的成交均價為59564元/平米，與3月相比，4月成交均價整體下降了6.8%。

　　二手房之外，新建商品房也出現(xiàn)價格松動。亦莊開發(fā)區(qū)又稱北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，介于南五環(huán)與南六環(huán)之間。鏈家網(wǎng)中介程鵬告訴新京報記者，3·17新政后，亦莊開發(fā)區(qū)房價下降了3%到5%，目前70年產(chǎn)權(quán)商品房均價在6萬-7萬元左右。

　　供求易位

　　“以往賣家拖，現(xiàn)在天天催買房人”

　　不僅價格出現(xiàn)了松動，市場整體供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，“3·17”新政出臺之后，北京二手住宅市場的網(wǎng)簽量、市場的實際交易量大幅下降。此外，新增房源量增加，新增客戶量減少，市場的整體供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

　　上述機構(gòu)資料顯示，4月份，北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%。

　　在西城買房群中，一位購房者稱，“3月份找業(yè)主看房，談房子的事情，對方并不熱心，并且總是拖，談合同的時候很強硬，擺著愛買不買的態(tài)度，現(xiàn)在對方每天一個電話來問進展，態(tài)度差別很大。”

　　上述中介稱，從一些小區(qū)的成交價來看，部分新房源的掛牌價已經(jīng)比之前的成交價低，買房者的“底氣”硬了，不用擔(dān)心3月份一天一個價的情況出現(xiàn)。不過，降價并沒有讓成交量回升，因為貸款收緊，也讓一些客戶資格受限，無法購買。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，這一輪調(diào)控與此前最大的不同，在于3月26日出臺的“商住限購、禁止貸款”的政策，對市場影響較大。

　　“商辦限購一個月，市場成交下跌99%，北京過6萬億資金被徹底冰封，”中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商辦限購一個月，市場成交量接近零，全面冰凍。

　　張大偉表示，在過去幾個月北京商辦類物業(yè)每月簽約都在3000套以上，預(yù)計在2季度有可能快速跌到500套以內(nèi)。

　　新京報記者前往大興義和莊站的泰禾中央廣場項目。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項目在3月份大興商辦項目成交排名中，以847套排名第一，超第二名“萬科天地”400余套。

　　由于商住政策改變，不少投資者決定退房。購房者李洋告訴新京報記者，“他們已經(jīng)組織了數(shù)次談判”。

　　中介“不太忙”

　　網(wǎng)點傭金降三成，尋找非限購地新機會

　　五月一日，我愛我家中介王浩（化名）值班。整整一個上午過去了，沒有一個購房者踏進店里。朝陽區(qū)方莊地區(qū)的鏈家中介高鵬（化名）最近也不太忙，在剛過去的五一假期，他接待了兩撥看房人，但均未成交。

　　“不太忙”已成為北京房產(chǎn)中介人常態(tài)。

　　3月17日，北京出臺“認房認貸”的新政后，房產(chǎn)中介的客戶銳減。“沒有新來的客戶，都是一些老客戶，”高鵬說，雖值五一假期，但是來店看房的客戶并不多。

　　“3·17之前，一天一個價格，現(xiàn)在基本沒有交易量。以前一個店傭金業(yè)績可以達到200多萬，現(xiàn)在達到三五十萬就不錯了。”高鵬說，3·17新政后，北京又出臺了一系列密集的調(diào)控政策。“處于觀望狀態(tài)的購房者比較多。”

　　王浩所在的網(wǎng)點業(yè)績也不佳。“成交量下降了50%以上，以前店里一個月賣30套很正常，四月份才成交了10套，”王浩說，除了購房者出于觀望姿態(tài)，也有炒房者考慮到新政導(dǎo)致的總收益下降，轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

　　此外，一些中介朋友圈顯示，“東戴河、燕郊的地產(chǎn)項目，投資潛力巨大”。這或意味著，中介也在放眼非限購區(qū)域?qū)ふ覚C會。

　　不僅是中介，記者走訪時看到，某開發(fā)商的售樓處，銷售員明顯比顧客多。

　　投機者

　　有的被套牢300萬元

　　張琳（化名）已經(jīng)一個多月沒再去看新的房源了。

　　3月后，北京密集出臺一系列房產(chǎn)調(diào)控政策。“我之前在西紅門、馬家堡、十里河看房，3月底時有兩套二手房的房東主動降價10萬，另外幾套二手房也都有議價空間，”張琳說，從其看過的二手房來看，房價基本止?jié)q。

　　在張琳看來，3月底開始，房子降價的信號已十分明顯。“我自己的判斷是，北京今年房價會跌，所以不著急入手。”

　　張琳的一位朋友同樣處于“觀望”狀態(tài)。此前，其朋友剛在亦莊看中一套新房，已交定金。“后來她爸媽勸她再觀望一下，退掉了新房，看看再說。”

　　同時，有的買房者已被套牢。

　　“一個月12道‘金牌’，我連中兩道，學(xué)區(qū)房和商住房將我套牢”。昨日，心情有些苦悶的李莉（化名）對新京報記者說。

　　談起曾令她驕傲和充滿希望的“學(xué)區(qū)房”，她有些激動。她告訴記者，今年初她從一位有些關(guān)系的人士處以每平米11萬元的價格買了西城區(qū)某胡同的“過道房”。該處過道房大約9平米，加上中介費總耗資102萬元。

　　“之所以購買學(xué)區(qū)房，是因為自己有一個2歲的兒子，該過道房擁有西城一個較優(yōu)秀的小學(xué)學(xué)位”。

　　她說，雖然購買時也曾猶豫過，過道房能否落戶和擁有學(xué)位？但是，房東作為資深業(yè)內(nèi)人士的告訴她“沒問題”，于是，她果斷交錢購買。

　　然而，眼看孩子的學(xué)籍即將到手，卻迎來了北京3·17新政后的第一擊，過道房將不再登記落戶和就近入學(xué)。

　　3月23日，北京市規(guī)劃國土委通知各區(qū)不動產(chǎn)登記中心停止辦理不具有實際居住意義的異常形態(tài)房屋（包括房屋面積過小，廊道、通道、車庫申請單獨轉(zhuǎn)移登記等情形）的不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　學(xué)區(qū)房眼看泡湯，李莉年初購買的大興區(qū)的商住房價格卻在蹭蹭蹭往上跳漲，這讓她煩悶的心情得到些許安慰。

　　她說，“畢竟3·17新政之后，符合購買住房資格的人群變少，不限戶口不影響二套房貸款的商住房成為香餑餑，部分被政策打壓的資金轉(zhuǎn)向商住房，于是，3·17新政后的商住房價格不斷高漲”。

　　然而，3月26日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等5部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業(yè)、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）進行監(jiān)管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內(nèi)開啟了對商住房限購的先河。

　　“這無異于再次撞到政策紅線，目前商住房價格大跌”，李莉說，2016年底賣掉昌平區(qū)的一套房子換得現(xiàn)金300多萬元，今年初購買一處過道學(xué)區(qū)房，購買一處商住房，然后，隨著3·17系列新政的推出，全都被深度套牢，甚至可以說要“打水漂”。

　　“假離婚”者

　　手握近千萬被銷售員“勸退”

　　王磊（化名）在一家股份制銀行擔(dān)任中層管理人員，2012年初業(yè)績突出的他被總行從山東分行調(diào)至北京總行。

　　由于戶口在山東，無北京戶籍，需連續(xù)在北京繳納公積金和社保滿5年方有購房資格。2017年3月王磊已經(jīng)連續(xù)繳納60個月的個人所得稅以及五險一金，同時，賣掉了山東的住房，準備在北京購買一處大房子。

　　“我在北京只能購買一套房，所以，我愿意傾我所有買一處大房子”。他說，去年底今年初他和妻子有空就在北京看房，主要目標是高品質(zhì)的新樓盤。

　　今年3月，他看中了南二環(huán)邊上的一處269平米的豪宅，并繳納100萬元排號，該樓盤4月初開盤。

　　然而，3·17新政之后，認房又認貸讓他發(fā)現(xiàn)自己突然買不起一套房了，因為他的妻子在天津武清購買住房時曾有貸款，雖然現(xiàn)在已經(jīng)還清，但依然算二套住房。為了獲得一套房購買資格，他和妻子商量離婚，用王磊的名義購買，然而，很快3月24日新政再次出臺，離婚一年內(nèi)買房依然算二套。

　　如此一來，首付比例便由30%提高至80%，相應(yīng)的首付款也從900萬元飆漲至2400萬元左右，“突然增加的1500萬元我真是難以湊出來”。

　　4月初，該樓盤開盤在即，售樓處銷售人員不斷對其“勸退”，理由是“你沒有足夠的錢購買，后面排隊的有錢人多的是”。

　　王磊告訴記者，他不得不放棄高品質(zhì)別墅項目，轉(zhuǎn)而尋找符合資格的房子，如果仍然沒有合適的房源，寧愿繼續(xù)等待。

　　賣房者

　　遇新政，“再住兩年60平的房子”

　　與不少慶幸“逃離”的賣房者不同，家住豐臺的張先生倒沒遺憾未在“高點”逃離。

　　“我不算是剛需，非要現(xiàn)在換不可。”他告訴記者，“而且，富豐橋站的地鐵明年就要修到家門口下面了。”他覺得，地鐵一通，哪怕現(xiàn)在行情不好，“房子說什么都得漲。”

　　他告訴記者，自己看了位置再往南一些的一套房子，大概80平，“基本上是等價的”，后來又看了個更偏南的回遷盤。

　　新政前，張先生的算盤是：“我如果把現(xiàn)在這套房賣了的話，做個按揭，換這個回遷盤100平米左右的房子，大概手里還能剩個100萬，而且按揭壓力不大。”

　　新政前，他已經(jīng)找了中介，不過新政一來，首付增加，只好在自己60平的房子里再住“兩年”，不過“好在現(xiàn)在房子也有升值潛力。”

　　房企

　　堅守一二線or轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線，是個問題

　　在調(diào)控背景下，多數(shù)房企今年目標制定得保守與穩(wěn)健。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，整體來看，2017年房企對外銷售目標較2016年合同銷售額增長均值僅為20%。

　　與此同時，堅守一二線還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線成了問題。

　　北京本次調(diào)整可謂是史上最嚴——然而反觀開發(fā)商在北京的拿地情況來看，競爭情況依舊激烈，從競爭安置房面積到全部自持不準銷售，各房企沒有放棄在京拓展的態(tài)勢。

　　對此，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬在接受記者采訪時表示，這既是因為北京是首都，也因為北京作為一線城市本身市場抗風(fēng)險能力較強。

　　“企業(yè)要發(fā)展一定需要土地，雖然有很多開發(fā)限制因素，土地價格也基本侵蝕了開發(fā)利潤，但在供給有限、需求仍比較旺盛的情況下，作為企業(yè)只能是先保證生存，而且進入北京市場的品牌、規(guī)模效益都是企業(yè)需要的。”張鵬說。

　　不過，他亦強調(diào)，未來北京市場有可能還會面臨更加嚴苛的政策環(huán)境，企業(yè)如何確保銷售及去化，如何尋找購買客戶，如何繼續(xù)在北京深耕拓展，都是不久之后即將面臨的現(xiàn)實問題。

　　這一說法成為了開發(fā)商的共識。在采訪中，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷亦指出，從2013年開始，房地產(chǎn)企業(yè)形成了回歸一、二線城市的共識，但也就是從2013年開始，一、二線城市住宅用地供應(yīng)逐年下降。“2016年上海房企中，只有不到10家企業(yè)拿到了2-4宗住宅用地，20余家房企只拿到1宗，有很多房企拿不到地。退出一二線城市是很多房企不得已的選擇”。歐陽捷說。

　　在歐陽捷看來，全國性房企要保持業(yè)績增長，只好向三、四線城市發(fā)展。在這些本地房企為主的三、四線城市，產(chǎn)品理念及品質(zhì)檔次相對落后，大型房企通過產(chǎn)品與服務(wù)的提升，打破市場原有格局，進而提高房價上漲預(yù)期，并觸發(fā)一些地區(qū)的搶地大戰(zhàn)。

　　不過，歐陽捷強調(diào)，房企在這些城市布局，恰如“割韭菜”，割完一次后，等待長出來需要有個周期。房企在這些城市不太容易深耕，也易導(dǎo)致企業(yè)資源浪費。“個別城市受都市圈外溢、都市圈概念影響此前出現(xiàn)全民購房熱潮，這類城市需警惕，房企現(xiàn)在進入有可能會踏空。”歐陽捷表示。

　　調(diào)控政策除了對房企城市布局上有所影響外，對項目的具體執(zhí)行層面，也帶來不同程度的影響。業(yè)內(nèi)人士指出，高端項目迫于限價、限購壓力，可能會推出一定程度的價格優(yōu)惠進行跑量。

　　■ 延展

　　專家

　　房價快速上漲階段結(jié)束

　　針對北京等地的樓市調(diào)控和調(diào)控升級，鏈家地產(chǎn)董事長左暉對新京報記者表示，最嚴調(diào)控后房地產(chǎn)進入下半場，房價快速上漲的階段會結(jié)束。

　　左暉稱，“3·17新政”以及此后的系列調(diào)控與以往的調(diào)控有所不同，堪稱史上最嚴，嚴格回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”。本輪調(diào)控的背景是，國家希望能夠降低房地產(chǎn)波動對經(jīng)濟和金融機構(gòu)的影響，因為房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的影響太大。

　　“這輪調(diào)控短期內(nèi)將造成房地產(chǎn)價格的下降，對未來長期的發(fā)展也會有影響”。左暉說。

　　本輪調(diào)控中有專門針對房地產(chǎn)中介出臺的措施，對此，左暉表示，對地產(chǎn)中介采取措施也屬于正常之舉，因為這是一系列的調(diào)控組合措施。

　　從調(diào)控的效果來說，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進稱，最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京上漲幅度沒有別的二線城市漲幅大，全國其他城市，也正在回歸理性。因此，從這個意義上講，這套組合拳也對全國其他地方有借鑒意義。

　　在他看來，當(dāng)前商辦房的調(diào)控效果顯著，可謂“一劍封喉”。

　　“未來的調(diào)控還有繼續(xù)收緊的可能，無論是對中介還是商業(yè)銀行貸款等，未來還有收緊的可能性，包括首付比例和利率的提高”，嚴躍進說，這對于二套購房改善型需求會有影響，是利空。

　　如果現(xiàn)有的政策調(diào)控效果未來還不明顯，那么，財政部門、稅務(wù)部門、甚至工商管理部門也會出臺類似管理房價的政策。

　　未來全國房價走勢如何？在張大偉看來，一線城市政策力度較大，房價將平穩(wěn)下來，而二線城市漲幅或明顯放緩，三線城市目前看仍是上漲主力。

　　嚴躍進表示，調(diào)控房價的目的不單純是為了降低房價，房價一直維持小跌的可能性并不太大，實際上，未來房價甚至還有繼續(xù)上漲的可能，不過，漲幅會受到控制。

　　二三線城市

　　房價上漲，買房者匆忙“上車”

　　隨著二三線城市持續(xù)“去庫存”，這些城市可售面積進一步減少。來自中國指數(shù)研究院的報告稱，在一季度，包括寧波、杭州、廈門和重慶在內(nèi)的重點城市可售面積環(huán)比降幅均超過了5%，其中，寧波的可售面積環(huán)比下降幅度達到了12.07%。

　　這也帶來了這些城市房價上漲。中指院的數(shù)據(jù)稱，3月，寧波的住宅均價為18112元/平米，環(huán)比漲幅達到了14.17%，同比漲幅也有37.77%，對此，杭州、寧波等城市也不得不出臺相應(yīng)的調(diào)控措施。

　　去年杭州的李女士趕在漲價潮上匆忙“上車”。去年，G20會議的召開，在令杭州成為全世界矚目焦點的同時，也帶來了杭州一波漲價潮，部分樓盤甚至出現(xiàn)了價格翻番的情況。畢業(yè)沒幾年李女士原本想等幾年，但看著這漲幅家人已經(jīng)坐不住了——就在城北替李女士購置了一套2層的loft。

　　“今年，每平米已經(jīng)上漲了7千-1萬。”李女士介紹，但她并不覺得開心，匆忙“上車”帶來的噪音問題令她不勝其擾。

　　“旁邊是一個隧道，前面還有一條高鐵。”她吐槽，跟中介說的交通方便相比，帶來的日常噪音更令她時常感覺不舒服?！?ldquo;可是當(dāng)初是一天一個價，再挑挑揀揀就更貴了。”她現(xiàn)在籌劃，既然買不起就先忍一段時間，或者看看能不能先租出去，自己再找另外的地方租著住。

　　■ 樓市新政大事記

　　●3月17日

　　北京版“認房又認貸”政策空降，同時暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）；將普通二套房最低首付比例從50%提至60%等。

　　●3月18日

　　北京市教委表示，“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。

　　●3月21日

　　北京16家銀行首套房貸優(yōu)惠幅度收至9.5折。

　　●3月22日

　　11家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停。

　　●3月22日

　　非京籍購房資格改成連續(xù)納稅60個月。

　　●3月23日

　　異形房不予登記、不予落戶、不予就近入學(xué)。

　　●3月24日

　　北京離婚一年內(nèi)房貸按二套房執(zhí)行。

　　●3月25日

　　中小學(xué)與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)被限制。

　　●3月26日晚間

　　北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業(yè)、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）進行監(jiān)管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內(nèi)開啟了對商住房限購的先河。

　　●3月28日

　　嚴禁中介一年內(nèi)買賣同一套房屋；北京市發(fā)改委要求，開發(fā)商和中介不得炒作學(xué)區(qū)房、高價房，嚴禁房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋。

　　●4月19日

　　六類產(chǎn)業(yè)項目嚴禁改成住宅類產(chǎn)品銷售。

　　●4月28日

　　首套房貸利率回到基準，二套房貸上浮20%。

　　新京報記者獨家獲悉，首套房重回基準利率。北京部分銀行收緊房貸利率，二手房首套房執(zhí)行基準利率，二套房則在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%。

　　●4月28日

　　司法拍賣房產(chǎn)，也納入限購范圍，競拍人無購房資格將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。(記者 金彧 侯潤芳 張曉蘭 宓迪 王全浩)