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不信謠不傳謠 講文明樹新風(fēng) 網(wǎng)絡(luò)安全
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樓市最嚴調(diào)控季 有投機者被套300萬

2017-05-02 15:08 來源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:yjh
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摘要: 五月一日午后,氣溫已經(jīng)26℃,位于東五環(huán)外的萬科某售樓處卻略顯冷清,看房客不足銷售人員的1/6。   待記者報出一位男銷售員名字后,一位女士走過來說那位男銷售員今天調(diào)休,由

 

  5月1日,位于東五環(huán)外的萬科某售樓處略顯冷清,看房客不足銷售人員的1/6。新京報記者 金彧 攝

  5月1日,位于東五環(huán)外的萬科某售樓處。新京報記者 金彧 攝

  五月一日午后,氣溫已經(jīng)26℃,位于東五環(huán)外的萬科某售樓處卻略顯冷清,看房客不足銷售人員的1/6。

  待記者報出一位男銷售員名字后,一位女士走過來說那位男銷售員今天調(diào)休,由她來接待。當(dāng)記者問及五一期間看房情況如何時,該銷售員表示,受系列新政影響,很冷清。

  這或源于短短兩月內(nèi),北京持續(xù)推出了超過7項重磅措施“刷屏”樓市調(diào)控。

  5月1日起,北京部分銀行再次上調(diào)了房貸利率。

  這并非孤立現(xiàn)象,近期多個熱點城市為了抑制不斷躥升的房價和投機空間,已出臺多項調(diào)控政策。4月28日,無錫市政府辦公室出臺新政策,決定即日起加強市區(qū)商品住房價格管理,商品房價格備案后1年內(nèi)不得調(diào)高。據(jù)最新報道,上海多家銀行將首套房貸利率進行上調(diào)。

  兩個月以來,投機炒作的空間是否真正得到了抑制?房價是否真正趨穩(wěn)?新京報記者日前走訪了多地樓盤、中介、買房者和專家,試圖還原現(xiàn)階段真正的房地產(chǎn)市場。

  記者發(fā)現(xiàn),北京二手房4月平均成交價下滑6.8%,網(wǎng)簽量同比下滑36%,買房者“底氣”硬了,不再擔(dān)心賣房者坐地起價了,相反,他們感覺價格正在松動,并不急于出手;很多賣房者心理預(yù)期變了,有的已降價10%急于出手;中介在“金三銀四”以往最忙時間進入了“不太忙”的狀態(tài),有的中介門店傭金下滑了三成。

  價格松動

  京二手房4月成交均價降6.8%

  上述萬科售樓處人員表示,3·17新政之后,很多不符合購房資格或者首付款驟增的買房者也就懶得過來詢問了,同時,5月1日起首套房房貸利率回到基準,二套房房貸利率上浮20%,也嚴重挫傷購房者的積極性。

  包括3·17新政,北京3月份樓市已連出超過7大招升級調(diào)控,4月底,北京部分銀行再次上調(diào)了房貸利率。這讓市場悄然轉(zhuǎn)變。

  中國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,調(diào)控升級,房貸收緊后,北京各城區(qū)房價均出現(xiàn)不同程度的回調(diào)。以西城區(qū)為例,宏英園、豐融園的二手房報價環(huán)比下跌4.95%、5.65%。麗華苑小區(qū)、華裕園分別下跌0.42%、0.95%。其中,宏英園房價維持在每平米17.1萬元,豐融園房價維持在每平米16.9萬元。

  鄰近玉淵潭公園的車公莊西路某家屬院兩居室,3·17新政實施前鏈家網(wǎng)報價為726萬,每平米12萬,目前該房屋已經(jīng)降至647萬,每平米10.7萬元,下降79萬。負責(zé)該房屋的中介稱,“房東換房,誠意出售,價格還可以再談一談。”

  一位西城區(qū)房屋中介表示,自從3·17新政、學(xué)區(qū)房政策調(diào)整后,這一區(qū)域樓盤報價出現(xiàn)了普遍下調(diào)。該中介稱,“部分是炒房業(yè)主想要出手回籠資金,房價調(diào)控政策讓賣房者的心理預(yù)期降低。”

  據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計,2017年4月,北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元/平米,環(huán)比3月下跌6%。同時二手住宅的成交均價為59564元/平米,與3月相比,4月成交均價整體下降了6.8%。

  二手房之外,新建商品房也出現(xiàn)價格松動。亦莊開發(fā)區(qū)又稱北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),介于南五環(huán)與南六環(huán)之間。鏈家網(wǎng)中介程鵬告訴新京報記者,3·17新政后,亦莊開發(fā)區(qū)房價下降了3%到5%,目前70年產(chǎn)權(quán)商品房均價在6萬-7萬元左右。

  供求易位

  “以往賣家拖,現(xiàn)在天天催買房人”

  不僅價格出現(xiàn)了松動,市場整體供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

  據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,“3·17”新政出臺之后,北京二手住宅市場的網(wǎng)簽量、市場的實際交易量大幅下降。此外,新增房源量增加,新增客戶量減少,市場的整體供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

  上述機構(gòu)資料顯示,4月份,北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套,環(huán)比3月的25952套減少35%,同比2016年4月的26374套減少36%。

  在西城買房群中,一位購房者稱,“3月份找業(yè)主看房,談房子的事情,對方并不熱心,并且總是拖,談合同的時候很強硬,擺著愛買不買的態(tài)度,現(xiàn)在對方每天一個電話來問進展,態(tài)度差別很大。”

  上述中介稱,從一些小區(qū)的成交價來看,部分新房源的掛牌價已經(jīng)比之前的成交價低,買房者的“底氣”硬了,不用擔(dān)心3月份一天一個價的情況出現(xiàn)。不過,降價并沒有讓成交量回升,因為貸款收緊,也讓一些客戶資格受限,無法購買。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,這一輪調(diào)控與此前最大的不同,在于3月26日出臺的“商住限購、禁止貸款”的政策,對市場影響較大。

  “商辦限購一個月,市場成交下跌99%,北京過6萬億資金被徹底冰封,”中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商辦限購一個月,市場成交量接近零,全面冰凍。

  張大偉表示,在過去幾個月北京商辦類物業(yè)每月簽約都在3000套以上,預(yù)計在2季度有可能快速跌到500套以內(nèi)。

  新京報記者前往大興義和莊站的泰禾中央廣場項目。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,該項目在3月份大興商辦項目成交排名中,以847套排名第一,超第二名“萬科天地”400余套。

  由于商住政策改變,不少投資者決定退房。購房者李洋告訴新京報記者,“他們已經(jīng)組織了數(shù)次談判”。

  中介“不太忙”

  網(wǎng)點傭金降三成,尋找非限購地新機會

  五月一日,我愛我家中介王浩(化名)值班。整整一個上午過去了,沒有一個購房者踏進店里。朝陽區(qū)方莊地區(qū)的鏈家中介高鵬(化名)最近也不太忙,在剛過去的五一假期,他接待了兩撥看房人,但均未成交。

  “不太忙”已成為北京房產(chǎn)中介人常態(tài)。

  3月17日,北京出臺“認房認貸”的新政后,房產(chǎn)中介的客戶銳減。“沒有新來的客戶,都是一些老客戶,”高鵬說,雖值五一假期,但是來店看房的客戶并不多。

  “3·17之前,一天一個價格,現(xiàn)在基本沒有交易量。以前一個店傭金業(yè)績可以達到200多萬,現(xiàn)在達到三五十萬就不錯了。”高鵬說,3·17新政后,北京又出臺了一系列密集的調(diào)控政策。“處于觀望狀態(tài)的購房者比較多。”

  王浩所在的網(wǎng)點業(yè)績也不佳。“成交量下降了50%以上,以前店里一個月賣30套很正常,四月份才成交了10套,”王浩說,除了購房者出于觀望姿態(tài),也有炒房者考慮到新政導(dǎo)致的總收益下降,轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

  此外,一些中介朋友圈顯示,“東戴河、燕郊的地產(chǎn)項目,投資潛力巨大”。這或意味著,中介也在放眼非限購區(qū)域?qū)ふ覚C會。

  不僅是中介,記者走訪時看到,某開發(fā)商的售樓處,銷售員明顯比顧客多。

  投機者

  有的被套牢300萬元

  張琳(化名)已經(jīng)一個多月沒再去看新的房源了。

  3月后,北京密集出臺一系列房產(chǎn)調(diào)控政策。“我之前在西紅門、馬家堡、十里河看房,3月底時有兩套二手房的房東主動降價10萬,另外幾套二手房也都有議價空間,”張琳說,從其看過的二手房來看,房價基本止?jié)q。

  在張琳看來,3月底開始,房子降價的信號已十分明顯。“我自己的判斷是,北京今年房價會跌,所以不著急入手。”

  張琳的一位朋友同樣處于“觀望”狀態(tài)。此前,其朋友剛在亦莊看中一套新房,已交定金。“后來她爸媽勸她再觀望一下,退掉了新房,看看再說。”

  同時,有的買房者已被套牢。

  “一個月12道‘金牌’,我連中兩道,學(xué)區(qū)房和商住房將我套牢”。昨日,心情有些苦悶的李莉(化名)對新京報記者說。

  談起曾令她驕傲和充滿希望的“學(xué)區(qū)房”,她有些激動。她告訴記者,今年初她從一位有些關(guān)系的人士處以每平米11萬元的價格買了西城區(qū)某胡同的“過道房”。該處過道房大約9平米,加上中介費總耗資102萬元。

  “之所以購買學(xué)區(qū)房,是因為自己有一個2歲的兒子,該過道房擁有西城一個較優(yōu)秀的小學(xué)學(xué)位”。

  她說,雖然購買時也曾猶豫過,過道房能否落戶和擁有學(xué)位?但是,房東作為資深業(yè)內(nèi)人士的告訴她“沒問題”,于是,她果斷交錢購買。

  然而,眼看孩子的學(xué)籍即將到手,卻迎來了北京3·17新政后的第一擊,過道房將不再登記落戶和就近入學(xué)。

  3月23日,北京市規(guī)劃國土委通知各區(qū)不動產(chǎn)登記中心停止辦理不具有實際居住意義的異常形態(tài)房屋(包括房屋面積過小,廊道、通道、車庫申請單獨轉(zhuǎn)移登記等情形)的不動產(chǎn)登記手續(xù)。

  學(xué)區(qū)房眼看泡湯,李莉年初購買的大興區(qū)的商住房價格卻在蹭蹭蹭往上跳漲,這讓她煩悶的心情得到些許安慰。

  她說,“畢竟3·17新政之后,符合購買住房資格的人群變少,不限戶口不影響二套房貸款的商住房成為香餑餑,部分被政策打壓的資金轉(zhuǎn)向商住房,于是,3·17新政后的商住房價格不斷高漲”。

  然而,3月26日晚間,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等5部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,對北京市的商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)進行監(jiān)管,其中對個人購買商辦類項目的限制措施,在全國范圍內(nèi)開啟了對商住房限購的先河。

  “這無異于再次撞到政策紅線,目前商住房價格大跌”,李莉說,2016年底賣掉昌平區(qū)的一套房子換得現(xiàn)金300多萬元,今年初購買一處過道學(xué)區(qū)房,購買一處商住房,然后,隨著3·17系列新政的推出,全都被深度套牢,甚至可以說要“打水漂”。

  “假離婚”者

  手握近千萬被銷售員“勸退”

  王磊(化名)在一家股份制銀行擔(dān)任中層管理人員,2012年初業(yè)績突出的他被總行從山東分行調(diào)至北京總行。

  由于戶口在山東,無北京戶籍,需連續(xù)在北京繳納公積金和社保滿5年方有購房資格。2017年3月王磊已經(jīng)連續(xù)繳納60個月的個人所得稅以及五險一金,同時,賣掉了山東的住房,準備在北京購買一處大房子。

  “我在北京只能購買一套房,所以,我愿意傾我所有買一處大房子”。他說,去年底今年初他和妻子有空就在北京看房,主要目標是高品質(zhì)的新樓盤。

  今年3月,他看中了南二環(huán)邊上的一處269平米的豪宅,并繳納100萬元排號,該樓盤4月初開盤。

  然而,3·17新政之后,認房又認貸讓他發(fā)現(xiàn)自己突然買不起一套房了,因為他的妻子在天津武清購買住房時曾有貸款,雖然現(xiàn)在已經(jīng)還清,但依然算二套住房。為了獲得一套房購買資格,他和妻子商量離婚,用王磊的名義購買,然而,很快3月24日新政再次出臺,離婚一年內(nèi)買房依然算二套。

  如此一來,首付比例便由30%提高至80%,相應(yīng)的首付款也從900萬元飆漲至2400萬元左右,“突然增加的1500萬元我真是難以湊出來”。

  4月初,該樓盤開盤在即,售樓處銷售人員不斷對其“勸退”,理由是“你沒有足夠的錢購買,后面排隊的有錢人多的是”。

  王磊告訴記者,他不得不放棄高品質(zhì)別墅項目,轉(zhuǎn)而尋找符合資格的房子,如果仍然沒有合適的房源,寧愿繼續(xù)等待。

  賣房者

  遇新政,“再住兩年60平的房子”

  與不少慶幸“逃離”的賣房者不同,家住豐臺的張先生倒沒遺憾未在“高點”逃離。

  “我不算是剛需,非要現(xiàn)在換不可。”他告訴記者,“而且,富豐橋站的地鐵明年就要修到家門口下面了。”他覺得,地鐵一通,哪怕現(xiàn)在行情不好,“房子說什么都得漲。”

  他告訴記者,自己看了位置再往南一些的一套房子,大概80平,“基本上是等價的”,后來又看了個更偏南的回遷盤。

  新政前,張先生的算盤是:“我如果把現(xiàn)在這套房賣了的話,做個按揭,換這個回遷盤100平米左右的房子,大概手里還能剩個100萬,而且按揭壓力不大。”

  新政前,他已經(jīng)找了中介,不過新政一來,首付增加,只好在自己60平的房子里再住“兩年”,不過“好在現(xiàn)在房子也有升值潛力。”

  房企

  堅守一二線or轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線,是個問題

  在調(diào)控背景下,多數(shù)房企今年目標制定得保守與穩(wěn)健。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù),整體來看,2017年房企對外銷售目標較2016年合同銷售額增長均值僅為20%。

  與此同時,堅守一二線還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線成了問題。

  北京本次調(diào)整可謂是史上最嚴——然而反觀開發(fā)商在北京的拿地情況來看,競爭情況依舊激烈,從競爭安置房面積到全部自持不準銷售,各房企沒有放棄在京拓展的態(tài)勢。

  對此,當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬在接受記者采訪時表示,這既是因為北京是首都,也因為北京作為一線城市本身市場抗風(fēng)險能力較強。

  “企業(yè)要發(fā)展一定需要土地,雖然有很多開發(fā)限制因素,土地價格也基本侵蝕了開發(fā)利潤,但在供給有限、需求仍比較旺盛的情況下,作為企業(yè)只能是先保證生存,而且進入北京市場的品牌、規(guī)模效益都是企業(yè)需要的。”張鵬說。

  不過,他亦強調(diào),未來北京市場有可能還會面臨更加嚴苛的政策環(huán)境,企業(yè)如何確保銷售及去化,如何尋找購買客戶,如何繼續(xù)在北京深耕拓展,都是不久之后即將面臨的現(xiàn)實問題。

  這一說法成為了開發(fā)商的共識。在采訪中,新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷亦指出,從2013年開始,房地產(chǎn)企業(yè)形成了回歸一、二線城市的共識,但也就是從2013年開始,一、二線城市住宅用地供應(yīng)逐年下降。“2016年上海房企中,只有不到10家企業(yè)拿到了2-4宗住宅用地,20余家房企只拿到1宗,有很多房企拿不到地。退出一二線城市是很多房企不得已的選擇”。歐陽捷說。

  在歐陽捷看來,全國性房企要保持業(yè)績增長,只好向三、四線城市發(fā)展。在這些本地房企為主的三、四線城市,產(chǎn)品理念及品質(zhì)檔次相對落后,大型房企通過產(chǎn)品與服務(wù)的提升,打破市場原有格局,進而提高房價上漲預(yù)期,并觸發(fā)一些地區(qū)的搶地大戰(zhàn)。

  不過,歐陽捷強調(diào),房企在這些城市布局,恰如“割韭菜”,割完一次后,等待長出來需要有個周期。房企在這些城市不太容易深耕,也易導(dǎo)致企業(yè)資源浪費。“個別城市受都市圈外溢、都市圈概念影響此前出現(xiàn)全民購房熱潮,這類城市需警惕,房企現(xiàn)在進入有可能會踏空。”歐陽捷表示。

  調(diào)控政策除了對房企城市布局上有所影響外,對項目的具體執(zhí)行層面,也帶來不同程度的影響。業(yè)內(nèi)人士指出,高端項目迫于限價、限購壓力,可能會推出一定程度的價格優(yōu)惠進行跑量。

  ■ 延展

  專家

  房價快速上漲階段結(jié)束

  針對北京等地的樓市調(diào)控和調(diào)控升級,鏈家地產(chǎn)董事長左暉對新京報記者表示,最嚴調(diào)控后房地產(chǎn)進入下半場,房價快速上漲的階段會結(jié)束。

  左暉稱,“3·17新政”以及此后的系列調(diào)控與以往的調(diào)控有所不同,堪稱史上最嚴,嚴格回歸“房子是用來住的,不是用來炒的”。本輪調(diào)控的背景是,國家希望能夠降低房地產(chǎn)波動對經(jīng)濟和金融機構(gòu)的影響,因為房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的影響太大。

  “這輪調(diào)控短期內(nèi)將造成房地產(chǎn)價格的下降,對未來長期的發(fā)展也會有影響”。左暉說。

  本輪調(diào)控中有專門針對房地產(chǎn)中介出臺的措施,對此,左暉表示,對地產(chǎn)中介采取措施也屬于正常之舉,因為這是一系列的調(diào)控組合措施。

  從調(diào)控的效果來說,上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進稱,最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前北京上漲幅度沒有別的二線城市漲幅大,全國其他城市,也正在回歸理性。因此,從這個意義上講,這套組合拳也對全國其他地方有借鑒意義。

  在他看來,當(dāng)前商辦房的調(diào)控效果顯著,可謂“一劍封喉”。

  “未來的調(diào)控還有繼續(xù)收緊的可能,無論是對中介還是商業(yè)銀行貸款等,未來還有收緊的可能性,包括首付比例和利率的提高”,嚴躍進說,這對于二套購房改善型需求會有影響,是利空。

  如果現(xiàn)有的政策調(diào)控效果未來還不明顯,那么,財政部門、稅務(wù)部門、甚至工商管理部門也會出臺類似管理房價的政策。

  未來全國房價走勢如何?在張大偉看來,一線城市政策力度較大,房價將平穩(wěn)下來,而二線城市漲幅或明顯放緩,三線城市目前看仍是上漲主力。

  嚴躍進表示,調(diào)控房價的目的不單純是為了降低房價,房價一直維持小跌的可能性并不太大,實際上,未來房價甚至還有繼續(xù)上漲的可能,不過,漲幅會受到控制。

  二三線城市

  房價上漲,買房者匆忙“上車”

  隨著二三線城市持續(xù)“去庫存”,這些城市可售面積進一步減少。來自中國指數(shù)研究院的報告稱,在一季度,包括寧波、杭州、廈門和重慶在內(nèi)的重點城市可售面積環(huán)比降幅均超過了5%,其中,寧波的可售面積環(huán)比下降幅度達到了12.07%。

  這也帶來了這些城市房價上漲。中指院的數(shù)據(jù)稱,3月,寧波的住宅均價為18112元/平米,環(huán)比漲幅達到了14.17%,同比漲幅也有37.77%,對此,杭州、寧波等城市也不得不出臺相應(yīng)的調(diào)控措施。

  去年杭州的李女士趕在漲價潮上匆忙“上車”。去年,G20會議的召開,在令杭州成為全世界矚目焦點的同時,也帶來了杭州一波漲價潮,部分樓盤甚至出現(xiàn)了價格翻番的情況。畢業(yè)沒幾年李女士原本想等幾年,但看著這漲幅家人已經(jīng)坐不住了——就在城北替李女士購置了一套2層的loft。

  “今年,每平米已經(jīng)上漲了7千-1萬。”李女士介紹,但她并不覺得開心,匆忙“上車”帶來的噪音問題令她不勝其擾。

  “旁邊是一個隧道,前面還有一條高鐵。”她吐槽,跟中介說的交通方便相比,帶來的日常噪音更令她時常感覺不舒服?!?ldquo;可是當(dāng)初是一天一個價,再挑挑揀揀就更貴了。”她現(xiàn)在籌劃,既然買不起就先忍一段時間,或者看看能不能先租出去,自己再找另外的地方租著住。

  ■ 樓市新政大事記

  ●3月17日

  北京版“認房又認貸”政策空降,同時暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含住房公積金貸款);將普通二套房最低首付比例從50%提至60%等。

  ●3月18日

  北京市教委表示,“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。

  ●3月21日

  北京16家銀行首套房貸優(yōu)惠幅度收至9.5折。

  ●3月22日

  11家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停。

  ●3月22日

  非京籍購房資格改成連續(xù)納稅60個月。

  ●3月23日

  異形房不予登記、不予落戶、不予就近入學(xué)。

  ●3月24日

  北京離婚一年內(nèi)房貸按二套房執(zhí)行。

  ●3月25日

  中小學(xué)與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)被限制。

  ●3月26日晚間

  北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,對北京市的商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)進行監(jiān)管,其中對個人購買商辦類項目的限制措施,在全國范圍內(nèi)開啟了對商住房限購的先河。

  ●3月28日

  嚴禁中介一年內(nèi)買賣同一套房屋;北京市發(fā)改委要求,開發(fā)商和中介不得炒作學(xué)區(qū)房、高價房,嚴禁房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋。

  ●4月19日

  六類產(chǎn)業(yè)項目嚴禁改成住宅類產(chǎn)品銷售。

  ●4月28日

  首套房貸利率回到基準,二套房貸上浮20%。

  新京報記者獨家獲悉,首套房重回基準利率。北京部分銀行收緊房貸利率,二手房首套房執(zhí)行基準利率,二套房則在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%。

  ●4月28日

  司法拍賣房產(chǎn),也納入限購范圍,競拍人無購房資格將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。(記者 金彧 侯潤芳 張曉蘭 宓迪 王全浩)

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(原標題:新華網(wǎng))

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