●分析、判斷和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，不能簡(jiǎn)單根據(jù)房?jī)r(jià)、投資、房地產(chǎn)新開(kāi)工量的增速快慢來(lái)判斷市場(chǎng)運(yùn)行是否正常，而應(yīng)首先把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，并將對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的分析同房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的特征結(jié)合起來(lái)。

　　●單純針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期問(wèn)題實(shí)行的解決方案雖然當(dāng)時(shí)效果很明顯，但如果未能同步解決與房地產(chǎn)問(wèn)題相關(guān)的深層次的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等其他領(lǐng)域的問(wèn)題，不能統(tǒng)籌考慮特定解決方案的長(zhǎng)期影響，短期解決方案很可能會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新問(wèn)題的原因。

　　2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。研究建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制要取得預(yù)期成效，需要準(zhǔn)確把握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處發(fā)展階段，并根據(jù)發(fā)展階段的變化適時(shí)調(diào)整發(fā)展目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律，重視從長(zhǎng)期、系統(tǒng)的角度進(jìn)行相應(yīng)的制度和機(jī)制設(shè)計(jì)。

　　準(zhǔn)確把握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處發(fā)展階段和面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

　　加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制首先需要準(zhǔn)確把握國(guó)情，特別是準(zhǔn)確把握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處發(fā)展階段、面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)和要解決的主要問(wèn)題。

　　從國(guó)際比較的視角觀察，發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中都經(jīng)歷過(guò)快速發(fā)展階段，也都有過(guò)市場(chǎng)運(yùn)行比較平穩(wěn)的時(shí)期，一些國(guó)家還出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)泡沫。在不同的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)漲幅、新建房屋規(guī)模等市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)會(huì)呈現(xiàn)不同的特征。在供不應(yīng)求階段，房?jī)r(jià)、投資和新建房屋數(shù)量等主要指標(biāo)增速都較快，但到了供求基本平衡階段后，房?jī)r(jià)漲幅一般會(huì)回落，新建房屋數(shù)量會(huì)減少，房地產(chǎn)投資增速會(huì)明顯回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段還與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段表現(xiàn)出高度的重合性。因此，分析、判斷和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，不能簡(jiǎn)單根據(jù)房?jī)r(jià)、投資、房地產(chǎn)新開(kāi)工量的增速快慢來(lái)判斷市場(chǎng)運(yùn)行是否正常，而應(yīng)首先把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，并將對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的分析同房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的特征結(jié)合起來(lái)。

　　從1998年到2013年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)投資增速較高、銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)漲幅較高的“三高”特征，期間雖然也曾出現(xiàn)過(guò)兩次調(diào)整，但并未改變房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的總體趨勢(shì)。1998年到2013年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特征實(shí)際上反映了市場(chǎng)總體處于供不應(yīng)求的狀況。這與廣大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程相似，在市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的階段，房?jī)r(jià)漲幅高、投資增速高。房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求往往與一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速較快、居民收入增長(zhǎng)較快和人口快速增長(zhǎng)相重合。在房地產(chǎn)市場(chǎng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡后，運(yùn)行特征就會(huì)出現(xiàn)明顯變化，突出表現(xiàn)在房屋新開(kāi)工面積下降、房地產(chǎn)投資增速放緩等方面。2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住房套數(shù)已達(dá)到1.0套左右，而日本在戶(hù)均住房套數(shù)達(dá)到1套后，房屋新開(kāi)工面積開(kāi)始下降。根據(jù)近年來(lái)我國(guó)房屋新開(kāi)工面積情況和正常施工進(jìn)度測(cè)算，我國(guó)已開(kāi)始進(jìn)入房屋竣工面積的高峰期，這意味著房屋存量規(guī)模正處于快速增長(zhǎng)期，戶(hù)均住房套數(shù)將進(jìn)一步增加，市場(chǎng)供求將更加寬松。由于發(fā)展階段變化，“十三五”期間我國(guó)房屋的新開(kāi)工面積也將趨于下降，房屋施工面積在“十三五”期間也將開(kāi)始下降。由于施工面積的下降，房地產(chǎn)投資增速也將逐步正常回落，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用也將減弱。隨著新建房面積的下降，二手房交易的比重將逐步上升。

　　由于2013年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“供求總體平衡，區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾突出”的新階段，近兩年我國(guó)房地產(chǎn)面臨去庫(kù)存和防風(fēng)險(xiǎn)的雙重任務(wù)。2015年以來(lái)，特別是2016年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了較大變化，既要看到一系列政策措施取得的積極成效，也要正視面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。2016年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積157349萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)22.5%；商品房銷(xiāo)售額117627億元，增長(zhǎng)34.8%。商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均創(chuàng)歷史最高水平。由于商品房銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)，房屋待售面積從2016年3月起開(kāi)始回落， 2016年末，商品房待售面積69539萬(wàn)平方米，比2015年末減少2314萬(wàn)平方米，去庫(kù)存取得積極成效。但也要看到，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、區(qū)域分化的新階段，市場(chǎng)面臨的形勢(shì)更為復(fù)雜，金融業(yè)發(fā)達(dá)、居民金融意識(shí)強(qiáng)的東部發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是供應(yīng)嚴(yán)重不足的北京、深圳等特大型中心城市住房?jī)r(jià)格顯著攀升，2016年深圳新建住宅價(jià)格同比上漲49.5%，上海上漲37.5%，北京上漲32.1%，價(jià)格漲幅明顯超出居民收入增速，已出現(xiàn)較為明顯的房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快不僅顯著加大了居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，而且金融資源過(guò)多投入房地產(chǎn)部門(mén)也帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)，增大了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的難度。在部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)大幅上漲的同時(shí)，一些三、四線城市由于供應(yīng)量過(guò)大，雖然銷(xiāo)售有所好轉(zhuǎn)，但去庫(kù)存的壓力仍然很大。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段變化和區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)分化的新形勢(shì)客觀要求更加重視防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)方面的研究。既要重視防范和化解部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，也要高度重視供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)從局部蔓延到全局。雖然2016年商品房待售面積已低于2015年，但2016年房屋新開(kāi)工面積166928萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.1%。2017年前兩個(gè)月房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)10.4%，但前兩個(gè)月北京房屋新開(kāi)工面積同比減少了12.6%，上海房屋新開(kāi)工面積同比下降5.2%。這表明目前新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)并不是來(lái)自供求最緊張的城市。在市場(chǎng)發(fā)展階段已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的情況下，房屋新開(kāi)工面積繼續(xù)較快增長(zhǎng)可能會(huì)增大后續(xù)的去庫(kù)存壓力。防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要特別重視研究金融政策和土地政策的正確使用，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)都與這兩項(xiàng)政策的不當(dāng)使用直接相關(guān)，對(duì)此要高度警惕。

　　確立新階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)

　　建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，需要在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位下，確立未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)。

　　從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展普遍根據(jù)發(fā)展階段的變化不斷進(jìn)行調(diào)整完善。在住房短缺階段，加快房屋建設(shè)是各國(guó)房地產(chǎn)政策的首要目標(biāo)。在基本住房需求得到滿(mǎn)足后，各國(guó)開(kāi)始更加重視提升居住品質(zhì)。在住房市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段后，美國(guó)、日本等國(guó)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)和破裂的教訓(xùn)值得警示，要高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

　　1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度全面改革以來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)主要集中在三個(gè)方面：一是加快房屋建設(shè)，持續(xù)改善居民居住條件；二是發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的帶動(dòng)作用，在1998年和2003年的相關(guān)文件中明確提出將房地產(chǎn)業(yè)作為新的增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，2008年則提出要發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需中的作用；三是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行?？傮w看，住房制度改革以來(lái)前兩個(gè)目標(biāo)得到較好體現(xiàn)。

　　基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“總量供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“總量供求基本平衡，結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾突出”的新階段，建議適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)，將中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為三方面：一是在確保廣大居民“住有所居”的基礎(chǔ)上，全面改善居住條件，提升居住品質(zhì)。在以人為本、保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源、優(yōu)化生態(tài)的基礎(chǔ)上，提供功能更加合理、建筑質(zhì)量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的住房產(chǎn)品。加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式向節(jié)約型、環(huán)保型、生態(tài)友好型實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。二是全面提高防范房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力和水平。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)顯著加大，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要類(lèi)型和成因，調(diào)整完善金融、土地等政策工具，防范可能出現(xiàn)的各類(lèi)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)基本平衡，逐步緩解結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾。三是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)政策與短期宏觀調(diào)控政策、中長(zhǎng)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域城市群發(fā)展、城市內(nèi)部空間布局與功能升級(jí)相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的研究

　　2003年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，各界的判斷與市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況存在一定差異。這表明，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的把握還有待加強(qiáng)。只有準(zhǔn)確把握了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，在此基礎(chǔ)上研究建立的房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制才能真正取得預(yù)期成效。

　　要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，需要加強(qiáng)兩方面的研究。首先要找出房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的主要原因，理清主要政策工具的作用機(jī)理。房地產(chǎn)市場(chǎng)廣為各界關(guān)注，但卻往往忽視了從理論上去解釋、說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種變化以及政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。研究建立房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，需要把對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的研究、特別是理論研究放在更加重要的位置。其次，要重視從長(zhǎng)周期、多國(guó)別的視角去客觀分析看待其他國(guó)家、特別是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)的演變歷程，客觀分析其他國(guó)家曾經(jīng)實(shí)踐過(guò)的各種房地產(chǎn)制度和機(jī)制的成效及利弊得失。

　　目前各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出的各種制度和機(jī)制方面的建議，絕大部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都曾實(shí)踐過(guò)。從實(shí)踐效果看，有一些制度和機(jī)制取得了預(yù)期效果，但也有相當(dāng)一部分制度和機(jī)制被實(shí)踐證明難以取得預(yù)期效果。有的制度和機(jī)制短期效果很好，但帶來(lái)的中長(zhǎng)期負(fù)面影響卻很大。從長(zhǎng)周期、多國(guó)別的視角去分析其他國(guó)家實(shí)踐過(guò)的各種制度和機(jī)制，就可以客觀評(píng)判各種制度和機(jī)制的利弊得失，有助于避免將其他國(guó)家“有的”或“使用過(guò)的”制度或機(jī)制簡(jiǎn)單的移植過(guò)來(lái)的“拿來(lái)主義”；就可能避免其他國(guó)家曾走過(guò)的彎路，審慎看待一些理論上被證明不可行，實(shí)踐上帶來(lái)很多問(wèn)題的制度和機(jī)制。

　　從長(zhǎng)期、系統(tǒng)的角度研究設(shè)計(jì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制

　　房地產(chǎn)問(wèn)題從來(lái)不是單純的房屋建設(shè)、分配和管理問(wèn)題，也不僅僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題。而是涉及到人口流動(dòng)、經(jīng)濟(jì)興衰、城市發(fā)展、社會(huì)變遷、產(chǎn)業(yè)變化等諸多方面。單純針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期問(wèn)題實(shí)行的解決方案雖然當(dāng)時(shí)效果很明顯，但如果未能同步解決與房地產(chǎn)問(wèn)題相關(guān)的深層次的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等其他領(lǐng)域的問(wèn)題，不能統(tǒng)籌考慮特定解決方案的長(zhǎng)期影響，短期解決方案很可能會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新問(wèn)題的原因。比如，有的國(guó)家為提高住房自有率和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在低利率時(shí)期對(duì)低收入居民給予很多信貸方面的支持，使低收入家庭能夠購(gòu)買(mǎi)住房。但一旦利率開(kāi)始持續(xù)上升，低收入家庭的月供負(fù)擔(dān)將顯著增大，由于家庭收入有限，在利率大幅上升后很多低收入家庭的住房貸款出現(xiàn)違約，并成為房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)的重要原因。因此，研究建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，宜著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，更加重視從系統(tǒng)的角度出發(fā)，處理好房地產(chǎn)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局等方面的關(guān)系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。

　?。ㄗ髡邽閲?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)）