房地產(chǎn)市場被瓜分得更干凈了。恒大公布今年業(yè)績目標4500億元，碧桂園4000億元，萬科雖沒有明確，但一定會比去年3600億元更高。

　　總共11萬億元的市場份額，前三甲就打算分去超1.2萬億元，對剩下的房企“后進生”來說，“如果不拿地，就意味著要被市場淘汰，區(qū)域公司會面臨解散。”克而瑞分析師朱一鳴如是說。

　　隨著行業(yè)集中度的不斷提升，樓市調(diào)控力度的不斷升級，“后進生”們面臨著地價比房價高的市場風(fēng)險，唯一能做的，就是不斷增加土地儲備，才能保證規(guī)模增長，而二三線城市的土地市場成了他們爭相追逐的對象。

　　二三線城市“補倉年”

　　　從去年的經(jīng)驗看來，銷售金額前三名的恒大、萬科、碧桂園，在拿地面積上也占據(jù)了年度前三甲，房企的土地儲備與規(guī)模呈正相關(guān)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，截至今年3月21日，拿地最多的20大房企，其拿地總金額已經(jīng)超過2628.61億元，同比上漲75%，其中碧桂園以64幅地塊遙遙領(lǐng)先，尾隨其后的是恒大、保利、萬科、華潤以及中海地產(chǎn)。

　　而房企追逐的熱點城市，也已從一線城市轉(zhuǎn)變?yōu)槲錆h、合肥、蘇州、南昌、溫州、阜陽、西安、太原、無錫等等二三線城市。

　　從中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)中可以看到，武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等二三線城市的土地出讓金超過200億元，同比增幅高如漳州達3127%，而北京以42.2%的出讓金跌幅成為下滑最大的城市，如今土地市場的兩極分化十分鮮明。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房企對熱點城市的拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門等城市，2016年其地價依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，但部分住宅屬性的地塊依然吸引多家企業(yè)以突破上限的價格拼搶。

　　而房企的拿地動作從未停歇。3月30日，雅居樂、金科分別以33.9億元、22.35億元布局重慶北碚區(qū)共計三幅地塊。

　　同日在“四小龍”之一的南京，一共出讓的8幅地塊中，有6幅純住宅地塊超過政府規(guī)定的最高限價而必須通過搖號取得，報名最多的一幅地塊吸引了22家開發(fā)商。

　　中海地產(chǎn)董事長肖肖曾在前幾日的業(yè)績會上公開表示，2017年要用1000億元拿地，截至目前，中海在2017年已經(jīng)攬入17幅地塊，距離去年全年的18塊地只有一步之遙。

　　盡管有如此積極的拿地動作，但中海在今年的業(yè)績目標相當保守，只提出了與去年業(yè)績相當?shù)?100億港元（約合1865億元人民幣）的目標。

　　龍湖在3月24日業(yè)績會上也表明，今年預(yù)計會用400億~500億元的資金拿地，而前三月已經(jīng)花掉100億元。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至今年3月21日，龍湖共拿獲9幅地塊，但都是以并購的方式獲得。從其2016年年報公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，龍湖的土地儲備主要位于環(huán)渤海、西部地區(qū)，合計面積占新增土地儲備總建筑面積的70%。

　　也正由于去年火爆的市場行情，全年銷售面積與銷售金額都打破歷史紀錄，去庫存效果明顯，也是導(dǎo)致今年房企積極補充土地的主要原因。

　　房企合作成避險良策

　　　朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，房企在去年拿的地價基本都處于高位，也正如孫宏斌所擔憂的，房價在調(diào)控下不會暴漲，而房企手里的高價地失去房價的支撐，企業(yè)就有虧損的可能。因此，房企間的合作成為降低資金成本、分攤風(fēng)險、優(yōu)化資源配置的良方。張大偉也認為，有產(chǎn)品優(yōu)勢的企業(yè)和有資金成本優(yōu)勢的企業(yè)合作，產(chǎn)生了“1+1>2”的效果。

　　如龍湖與首開已經(jīng)合作了20多個項目，最典型的就是去年11月，二者聯(lián)合以43億元力克競爭對手萬科拿下廣州開發(fā)區(qū)一幅地塊，同年12月以66.87億元獲廈門兩幅地塊。連首開旭泰副總經(jīng)理黃劍峰都向記者表示，龍湖和首開在未來會有更多項目上的合作。

　　就在3月28日，首開天房聯(lián)合體以總價14.6億元將天津津濱大道地塊收入囊中，競爭對手包括有融創(chuàng)、五礦、萬科、保利、中海、融信等房企。

　　再如最具“合作精神”的旭輝，聯(lián)姻對象包括有華宇集團、萬科、金地、北辰、恒基等，還有平安、東時投資等資本方。此外，還有融創(chuàng)增持金科股份等。

　　也正因為房企在公開市場拿地難度不斷加大，強強聯(lián)手、強弱合作、“大魚吃小魚”都讓后進房企更容易獲得土地。

       然而，很多房企也處在“拿或不拿”的兩難境地，朱一鳴認為，如果硬著頭皮拿地，調(diào)控下的房價不能持續(xù)上漲，高價地就會帶來虧損的風(fēng)險，甚至?xí)峡逡淮笈行》科?，連萬科都計提了13.8億元的存貨跌價準備；如果不拿地，在該區(qū)域的土地儲備消耗完后就面臨無項目供貨的境地，區(qū)域公司面臨解散，必定會被市場淘汰。

　　在房企的利潤預(yù)期正在逐年下降的行業(yè)趨勢下，“拿地即賺錢”的模式已在政府強有力的調(diào)控下明顯弱化，而以低利潤率持續(xù)拿地、開發(fā)才是房企“后進生”的生存法則。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)TOP10研究組的數(shù)據(jù)，百強企業(yè)2016年總資產(chǎn)收益率均值為5.0%，凈資產(chǎn)收益率均值為17.0%，分別較上年下降0.1％和0.6％；凈利潤率持續(xù)走低，均值為11.0%，較上年下降0.5％。

(責(zé)編：朱江、伍振國)