住房市場(chǎng)：最嚴(yán)調(diào)控下投機(jī)心態(tài)趨冷

　　強(qiáng)力調(diào)控促“賺錢利器”回歸“居住本質(zhì)”

　　編者按：

　　在房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)的時(shí)期，投資、投機(jī)住房一度成為快速致富的捷徑，投資投機(jī)性需求興風(fēng)作浪，使得住房成為少數(shù)人牟取暴利的工具，不僅造成正常的住房供需關(guān)系被扭曲，更令房地產(chǎn)業(yè)偏離了居住的本質(zhì)屬性和改善民生的目標(biāo)。此前舉行的中央政治局會(huì)議明確提出，2017年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。這表明，決策層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思路向更加側(cè)重市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變，而這將有助于消除投機(jī)炒作、還原住房居住屬性，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。本報(bào)將從今日起推出一組五篇“住房回歸居住屬性”系列報(bào)道，敬請(qǐng)關(guān)注。

　　2016年，各大城市鱗次櫛比的房地產(chǎn)中介門店和天天人滿為患的房地產(chǎn)交易中心，充分反映出房地產(chǎn)過(guò)度交易的狀況。

　　需要注意的是，樓市火爆并不是自住需求旺盛帶來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，而是多方刺激下形成的非理性現(xiàn)象，其中不乏投機(jī)行為。在此背景下，自2016年9月底起，房地產(chǎn)政策開啟新一輪調(diào)控。

　　時(shí)至今日，越來(lái)越多的跡象表明，從中央到地方，本輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的打擊力度，遠(yuǎn)超投機(jī)客們此前的想象。

　　炒房風(fēng)險(xiǎn)開始加大

　　過(guò)去一年，在很多炒房者的眼里，倒買倒賣房產(chǎn)是收益率畸高又穩(wěn)賺不賠的買賣，沒(méi)有理由不去為之。但是，持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)讓炒房的風(fēng)險(xiǎn)開始加大。

　　李建2007年來(lái)到北京，找到的第一份工作是房地產(chǎn)銷售。“我沒(méi)能上大學(xué)，也沒(méi)有文憑，去不了事業(yè)單位或者大型企業(yè)。但賣房對(duì)這些都不看重，只要努力、肯干、會(huì)說(shuō)話就行。”

　　進(jìn)入這個(gè)行業(yè)以后，李建逐漸對(duì)房地產(chǎn)有了深刻的認(rèn)識(shí)。“2008年之前，人們對(duì)房地產(chǎn)的投資意識(shí)還沒(méi)怎么起來(lái)，買房大多只為置業(yè)，因此漲幅整體還算平穩(wěn)。”

　　但隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)的召開，一大波資金開始投向樓市，房?jī)r(jià)開始有了大漲的苗頭。“房地產(chǎn)投資就是買漲不買跌。我覺(jué)得這是個(gè)機(jī)會(huì)，便從父母親戚朋友那里湊了100萬(wàn)元左右。”李建說(shuō)。

　　“我們公司的項(xiàng)目在東南三環(huán)，當(dāng)時(shí)還不屬于北京買房的熱門區(qū)域。我以10萬(wàn)元一套的價(jià)格預(yù)留了10套房，和經(jīng)理說(shuō)好，不簽正式合同，未來(lái)以每套2萬(wàn)元的價(jià)格通過(guò)改底單的方式轉(zhuǎn)手。這樣一來(lái)，既完成了任務(wù)，還可以有錢拿，經(jīng)理高興得不得了。”李建說(shuō)。

　　李建表示，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開始大熱，購(gòu)房者一房難求，2008年才13000元/平方米均價(jià)的房子，在2009年年底便漲到了近19000元/平方米的價(jià)格。

　　“那時(shí)，因?yàn)闆](méi)有網(wǎng)簽，沒(méi)有交易稅費(fèi)，我的10套房子和新房差不多，在年底前全部出手。還清之前所有人的100萬(wàn)元外，掙了500萬(wàn)元，完成了自己的第一桶金。”李建說(shuō)。

　　像李建這樣的炒房者，在楊勤（化名）看來(lái)再熟悉不過(guò)。從事房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的他，經(jīng)手的房產(chǎn)達(dá)數(shù)千套，也見(jiàn)識(shí)過(guò)各種類型的炒房者。

　　楊勤表示，一旦判斷某區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)有較大漲幅，這些人便會(huì)開啟投資。他們的資金彈藥充足，且房?jī)r(jià)上漲短時(shí)間難以遏制，最終獲利相當(dāng)可觀。據(jù)介紹，2009年，僅一年時(shí)間，北京房?jī)r(jià)的漲幅就高達(dá)70%到80%。

　　以鄭州為例，2016年當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)迎來(lái)了暴漲。楊勤說(shuō)，2015年九如府項(xiàng)目在鄭東新區(qū)推出，初始售價(jià)在16000元/平方米到17000元/平方米之間，但房子幾無(wú)銷量，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人甚至動(dòng)員員工購(gòu)買。到了2016年初，房子漲了一些，售價(jià)在22000元/平方米左右，開發(fā)商又開始勸身邊好友購(gòu)買。“當(dāng)時(shí)我的一個(gè)朋友就買了一套180平方米的房子，首付20%差不多60萬(wàn)元。”

　　“就在四個(gè)多月后，融創(chuàng)和金茂分別以超過(guò)36000元/平方米的樓面價(jià)拍得了位于九如府項(xiàng)目旁邊的地塊，九如府項(xiàng)目的價(jià)格就直接飆升至每平方米45000元。”楊勤說(shuō)，這也就意味著，加上利息后，朋友用不到80萬(wàn)元的本金，四個(gè)月內(nèi)就獲得了高達(dá)414萬(wàn)元的利潤(rùn)。

　　楊勤坦言，開發(fā)商的利潤(rùn)一樣高得可怕。以九如府項(xiàng)目為例，雖然該地塊在2014年也是以“地王”價(jià)購(gòu)得，但其樓面價(jià)僅為13329.47元/平方米，僅僅是在兩年之后，樓面價(jià)翻了近乎三倍。

　　房產(chǎn)增值除了給投資投機(jī)客帶來(lái)了盆滿缽滿的回報(bào)外，還“溫暖”了財(cái)務(wù)困難的上市公司。

　　去年9月份以來(lái)，A股先后有包括*ST寧通B、云賽智聯(lián)等在內(nèi)的多家上市公司宣布出售其所擁有的房產(chǎn)。從A股上市公司2016年上半年的業(yè)績(jī)整體情況來(lái)看，WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2934家上市公司中，有628家凈利潤(rùn)不足1000萬(wàn)元（含虧損），也就是說(shuō)，有超過(guò)20%的上市公司半年的凈利潤(rùn)，甚至趕不上京滬地區(qū)的一套學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格。

　　以出售兩套北京學(xué)區(qū)房的*ST寧通B為例，其公告顯示，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2016年7月31日，該公司擬處置的北京市西城區(qū)槐柏樹街11號(hào)樓兩套房產(chǎn)賬面價(jià)值為129.74萬(wàn)元，評(píng)估值為2272.62萬(wàn)元，增值額為2142.88萬(wàn)元，增值率1651.68%。業(yè)內(nèi)人士指出，以當(dāng)初購(gòu)入價(jià)計(jì)算，寧通的房產(chǎn)增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他任何資產(chǎn)，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形程度。

　　WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，截至2016年上半年，兩市共計(jì)有1308家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，合計(jì)達(dá)5950.79億元，此外，新三板共有521家企業(yè)擁有“用以出租或短期出售”的房產(chǎn)，價(jià)值合計(jì)達(dá)117億元。

　　只漲不跌預(yù)期生變

　　在房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲的普遍預(yù)期下，房地產(chǎn)投資需求放大，市場(chǎng)規(guī)模與價(jià)格雙雙進(jìn)入快速上漲通道。不過(guò)，趨于嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控正在讓樓市只漲不跌的預(yù)期發(fā)生一些變化。

　　易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年，在TOP50城市的成交均價(jià)排行中，前三位為深圳、上海和北京，成交均價(jià)分別為53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。值得注意的是，在2014年，三地平均價(jià)格分別為，深圳25848元/平方米，上海27212元/平方米，北京平均25637元/平方米，這意味著，三地房?jī)r(jià)在3年間漲幅分別為108%、40.68%、30.32%。

　　除一線城市外，一些二三線城市房?jī)r(jià)漲幅也很驚人。以南京房?jī)r(jià)為例，從2014年均價(jià)13804元/平方米到2016年均價(jià)18913元/平方米，上漲37%；再以合肥房?jī)r(jià)為例，從2014年均價(jià)7672元/平方米到2016年均價(jià)11105元/平方米，上漲44.74%。

　　一位房產(chǎn)投資者曾向記者表示，就算中國(guó)樓市存在泡沫，但北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)易漲難跌。一方面，無(wú)論新經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)發(fā)展如何，房地產(chǎn)仍是近階段內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐；另一方面，房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)目前看來(lái)還需要一定時(shí)間醞釀。

　　過(guò)去一年多，記者采訪過(guò)的投資者中，持有這種想法的不在少數(shù)。一些人認(rèn)為，做實(shí)業(yè)不如做投機(jī)和投資賺錢多、賺錢快，資金因此加速流向非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　與此同時(shí)，因一線城市房地產(chǎn)政策的快速收緊，部分投資投機(jī)性資金開始撤出一線城市，轉(zhuǎn)而進(jìn)入二線城市，使得部分二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。合肥、廈門、南京、蘇州等城市便因房?jī)r(jià)快速上漲，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“四小龍”。

　　去年，房?jī)r(jià)的快速上漲引發(fā)了更多購(gòu)房者恐慌入市，匪夷所思的事件也頻頻發(fā)生：打飛的購(gòu)房、連夜排號(hào)、三分鐘售罄、一買數(shù)套……

　　京滬等地再現(xiàn)“離婚潮”，只因房?jī)r(jià)暴漲之下，很多人想“多買一套房”。北京的郭洋（化名）便是其中一員。在2016年年中，為了買房，他選擇了“假離婚”。郭洋說(shuō)，去辦離婚手續(xù)的時(shí)候，民政局的工作人員基本上連問(wèn)都不問(wèn)，因?yàn)檫@樣的事情他們?cè)缫岩?jiàn)怪不怪、秘而不宣，去辦手續(xù)的小兩口都拉著手、有說(shuō)有笑，怎么看都不像是要真離婚的樣子。

　　市場(chǎng)投機(jī)有所降溫

　　近幾個(gè)月以來(lái)，數(shù)十個(gè)熱點(diǎn)城市政策連發(fā)，多措并舉，堅(jiān)決遏制“炒房”，房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)、非理性行為也有所降溫。

　　自2016年“9·30新政”以來(lái)，中央層面多次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)房?jī)r(jià)，截至目前，樓市調(diào)控政策已涉及28個(gè)城市，出臺(tái)近80個(gè)新政。尤其是進(jìn)入2017年，收緊趨勢(shì)未有改變，甚至有加大力度之勢(shì)。

　　1月7日，重慶市國(guó)土房管局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，指出將嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格申報(bào)、申報(bào)價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規(guī)定。對(duì)于定價(jià)不合理以及調(diào)整預(yù)售價(jià)格的，需提供調(diào)價(jià)依據(jù)，理由不充分、不合理的，不辦理變更備案。此外，嚴(yán)禁以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用。嚴(yán)禁以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購(gòu)房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。嚴(yán)禁以捏造或發(fā)布虛假信息哄抬房?jī)r(jià)等。

　　西安市下發(fā)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房（含新建住房和二手住房）。去年12月底，石家莊下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為監(jiān)管的通知》，要求住建、工商等多個(gè)行政主管部門加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，切實(shí)規(guī)范地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為。

　　與此同時(shí)，房企融資渠道也被明顯封鎖，包括資管計(jì)劃、發(fā)債融資、抵押銷售等紛紛受到限制。

　　調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)讓火爆了一年的中國(guó)樓市也進(jìn)入了“冷靜”模式。2017年以來(lái)，多地樓市普遍降溫，包括上海、南京、蘇州、杭州在內(nèi)的多個(gè)一二線城市，樓市成交量均出現(xiàn)大幅下滑。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年1月，北京二手房共網(wǎng)簽15791套，其中二手住宅網(wǎng)簽12860套，環(huán)比2016年12月下降28.9%，同比2016年1月減少47.1%，交易量自2016年9月以來(lái)已連續(xù)四個(gè)月下滑。

　　上海方面，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年1月，上海二手房成交量跌破1萬(wàn)套，僅9401套，市場(chǎng)陷觀望氣氛。值得一提的是，這也是五年以來(lái)的月度成交最低值。深圳方面，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅累計(jì)成交1652套，環(huán)比下降23.6%，創(chuàng)五年來(lái)新低，僅高于2012年1月。二手住宅成交更是不足去年的五分之一。

　　與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月22日發(fā)布的2017年1月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)進(jìn)入穩(wěn)定通道，一二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比基本止?jié)q，三線城市走勢(shì)總體平穩(wěn)。1月15個(gè)熱點(diǎn)城市新建住宅價(jià)格、11個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.5個(gè)百分點(diǎn)之間；3個(gè)城市環(huán)比持平；廣州市環(huán)比上漲0.6%，漲幅已連續(xù)4個(gè)月回落。

　　住建部部長(zhǎng)陳政高在國(guó)新辦23日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，經(jīng)過(guò)共同努力，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，調(diào)控取得了階段性成果。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，2016年下半年樓市調(diào)控的嚴(yán)厲程度史無(wú)前例，且目前仍在延續(xù)，購(gòu)房門檻持續(xù)提高。在這種局面之下，投資投機(jī)性購(gòu)房行為開始退潮。