住房市場：最嚴(yán)調(diào)控下投機(jī)心態(tài)趨冷

　　強(qiáng)力調(diào)控促“賺錢利器”回歸“居住本質(zhì)”

　　編者按：

　　在房地產(chǎn)野蠻生長的時期，投資、投機(jī)住房一度成為快速致富的捷徑，投資投機(jī)性需求興風(fēng)作浪，使得住房成為少數(shù)人牟取暴利的工具，不僅造成正常的住房供需關(guān)系被扭曲，更令房地產(chǎn)業(yè)偏離了居住的本質(zhì)屬性和改善民生的目標(biāo)。此前舉行的中央政治局會議明確提出，2017年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。這表明，決策層對房地產(chǎn)調(diào)控的思路向更加側(cè)重市場的長效機(jī)制轉(zhuǎn)變，而這將有助于消除投機(jī)炒作、還原住房居住屬性，實(shí)現(xiàn)住房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。本報將從今日起推出一組五篇“住房回歸居住屬性”系列報道，敬請關(guān)注。

　　2016年，各大城市鱗次櫛比的房地產(chǎn)中介門店和天天人滿為患的房地產(chǎn)交易中心，充分反映出房地產(chǎn)過度交易的狀況。

　　需要注意的是，樓市火爆并不是自住需求旺盛帶來的市場表現(xiàn)，而是多方刺激下形成的非理性現(xiàn)象，其中不乏投機(jī)行為。在此背景下，自2016年9月底起，房地產(chǎn)政策開啟新一輪調(diào)控。

　　時至今日，越來越多的跡象表明，從中央到地方，本輪調(diào)控對房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的打擊力度，遠(yuǎn)超投機(jī)客們此前的想象。

　　炒房風(fēng)險開始加大

　　過去一年，在很多炒房者的眼里，倒買倒賣房產(chǎn)是收益率畸高又穩(wěn)賺不賠的買賣，沒有理由不去為之。但是，持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)讓炒房的風(fēng)險開始加大。

　　李建2007年來到北京，找到的第一份工作是房地產(chǎn)銷售。“我沒能上大學(xué)，也沒有文憑，去不了事業(yè)單位或者大型企業(yè)。但賣房對這些都不看重，只要努力、肯干、會說話就行。”

　　進(jìn)入這個行業(yè)以后，李建逐漸對房地產(chǎn)有了深刻的認(rèn)識。“2008年之前，人們對房地產(chǎn)的投資意識還沒怎么起來，買房大多只為置業(yè)，因此漲幅整體還算平穩(wěn)。”

　　但隨著2008年北京奧運(yùn)會的召開，一大波資金開始投向樓市，房價開始有了大漲的苗頭。“房地產(chǎn)投資就是買漲不買跌。我覺得這是個機(jī)會，便從父母親戚朋友那里湊了100萬元左右。”李建說。

　　“我們公司的項(xiàng)目在東南三環(huán)，當(dāng)時還不屬于北京買房的熱門區(qū)域。我以10萬元一套的價格預(yù)留了10套房，和經(jīng)理說好，不簽正式合同，未來以每套2萬元的價格通過改底單的方式轉(zhuǎn)手。這樣一來，既完成了任務(wù)，還可以有錢拿，經(jīng)理高興得不得了。”李建說。

　　李建表示，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開始大熱，購房者一房難求，2008年才13000元/平方米均價的房子，在2009年年底便漲到了近19000元/平方米的價格。

　　“那時，因?yàn)闆]有網(wǎng)簽，沒有交易稅費(fèi)，我的10套房子和新房差不多，在年底前全部出手。還清之前所有人的100萬元外，掙了500萬元，完成了自己的第一桶金。”李建說。

　　像李建這樣的炒房者，在楊勤（化名）看來再熟悉不過。從事房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的他，經(jīng)手的房產(chǎn)達(dá)數(shù)千套，也見識過各種類型的炒房者。

　　楊勤表示，一旦判斷某區(qū)域房價會有較大漲幅，這些人便會開啟投資。他們的資金彈藥充足，且房價上漲短時間難以遏制，最終獲利相當(dāng)可觀。據(jù)介紹，2009年，僅一年時間，北京房價的漲幅就高達(dá)70%到80%。

　　以鄭州為例，2016年當(dāng)?shù)胤績r迎來了暴漲。楊勤說，2015年九如府項(xiàng)目在鄭東新區(qū)推出，初始售價在16000元/平方米到17000元/平方米之間，但房子幾無銷量，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人甚至動員員工購買。到了2016年初，房子漲了一些，售價在22000元/平方米左右，開發(fā)商又開始勸身邊好友購買。“當(dāng)時我的一個朋友就買了一套180平方米的房子，首付20%差不多60萬元。”

　　“就在四個多月后，融創(chuàng)和金茂分別以超過36000元/平方米的樓面價拍得了位于九如府項(xiàng)目旁邊的地塊，九如府項(xiàng)目的價格就直接飆升至每平方米45000元。”楊勤說，這也就意味著，加上利息后，朋友用不到80萬元的本金，四個月內(nèi)就獲得了高達(dá)414萬元的利潤。

　　楊勤坦言，開發(fā)商的利潤一樣高得可怕。以九如府項(xiàng)目為例，雖然該地塊在2014年也是以“地王”價購得，但其樓面價僅為13329.47元/平方米，僅僅是在兩年之后，樓面價翻了近乎三倍。

　　房產(chǎn)增值除了給投資投機(jī)客帶來了盆滿缽滿的回報外，還“溫暖”了財務(wù)困難的上市公司。

　　去年9月份以來，A股先后有包括*ST寧通B、云賽智聯(lián)等在內(nèi)的多家上市公司宣布出售其所擁有的房產(chǎn)。從A股上市公司2016年上半年的業(yè)績整體情況來看，WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2934家上市公司中，有628家凈利潤不足1000萬元（含虧損），也就是說，有超過20%的上市公司半年的凈利潤，甚至趕不上京滬地區(qū)的一套學(xué)區(qū)房價格。

　　以出售兩套北京學(xué)區(qū)房的*ST寧通B為例，其公告顯示，截至評估基準(zhǔn)日2016年7月31日，該公司擬處置的北京市西城區(qū)槐柏樹街11號樓兩套房產(chǎn)賬面價值為129.74萬元，評估值為2272.62萬元，增值額為2142.88萬元，增值率1651.68%。業(yè)內(nèi)人士指出，以當(dāng)初購入價計算，寧通的房產(chǎn)增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他任何資產(chǎn)，由此可見房地產(chǎn)市場的畸形程度。

　　WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，截至2016年上半年，兩市共計有1308家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，合計達(dá)5950.79億元，此外，新三板共有521家企業(yè)擁有“用以出租或短期出售”的房產(chǎn)，價值合計達(dá)117億元。

　　只漲不跌預(yù)期生變

　　在房價可能會上漲的普遍預(yù)期下，房地產(chǎn)投資需求放大，市場規(guī)模與價格雙雙進(jìn)入快速上漲通道。不過，趨于嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控正在讓樓市只漲不跌的預(yù)期發(fā)生一些變化。

　　易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年，在TOP50城市的成交均價排行中，前三位為深圳、上海和北京，成交均價分別為53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。值得注意的是，在2014年，三地平均價格分別為，深圳25848元/平方米，上海27212元/平方米，北京平均25637元/平方米，這意味著，三地房價在3年間漲幅分別為108%、40.68%、30.32%。

　　除一線城市外，一些二三線城市房價漲幅也很驚人。以南京房價為例，從2014年均價13804元/平方米到2016年均價18913元/平方米，上漲37%；再以合肥房價為例，從2014年均價7672元/平方米到2016年均價11105元/平方米，上漲44.74%。

　　一位房產(chǎn)投資者曾向記者表示，就算中國樓市存在泡沫，但北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市的房價易漲難跌。一方面，無論新經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)發(fā)展如何，房地產(chǎn)仍是近階段內(nèi)中國經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐；另一方面，房產(chǎn)稅等長效機(jī)制的出臺目前看來還需要一定時間醞釀。

　　過去一年多，記者采訪過的投資者中，持有這種想法的不在少數(shù)。一些人認(rèn)為，做實(shí)業(yè)不如做投機(jī)和投資賺錢多、賺錢快，資金因此加速流向非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　與此同時，因一線城市房地產(chǎn)政策的快速收緊，部分投資投機(jī)性資金開始撤出一線城市，轉(zhuǎn)而進(jìn)入二線城市，使得部分二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。合肥、廈門、南京、蘇州等城市便因房價快速上漲，成為房地產(chǎn)市場的“四小龍”。

　　去年，房價的快速上漲引發(fā)了更多購房者恐慌入市，匪夷所思的事件也頻頻發(fā)生：打飛的購房、連夜排號、三分鐘售罄、一買數(shù)套……

　　京滬等地再現(xiàn)“離婚潮”，只因房價暴漲之下，很多人想“多買一套房”。北京的郭洋（化名）便是其中一員。在2016年年中，為了買房，他選擇了“假離婚”。郭洋說，去辦離婚手續(xù)的時候，民政局的工作人員基本上連問都不問，因?yàn)檫@樣的事情他們早已見怪不怪、秘而不宣，去辦手續(xù)的小兩口都拉著手、有說有笑，怎么看都不像是要真離婚的樣子。

　　市場投機(jī)有所降溫

　　近幾個月以來，數(shù)十個熱點(diǎn)城市政策連發(fā)，多措并舉，堅(jiān)決遏制“炒房”，房地產(chǎn)市場上投機(jī)、非理性行為也有所降溫。

　　自2016年“9·30新政”以來，中央層面多次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)房價，截至目前，樓市調(diào)控政策已涉及28個城市，出臺近80個新政。尤其是進(jìn)入2017年，收緊趨勢未有改變，甚至有加大力度之勢。

　　1月7日，重慶市國土房管局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，指出將嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規(guī)定。對于定價不合理以及調(diào)整預(yù)售價格的，需提供調(diào)價依據(jù)，理由不充分、不合理的，不辦理變更備案。此外，嚴(yán)禁以認(rèn)購、預(yù)訂等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用。嚴(yán)禁以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價格。嚴(yán)禁以捏造或發(fā)布虛假信息哄抬房價等。

　　西安市下發(fā)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套住房（含新建住房和二手住房）。去年12月底，石家莊下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為監(jiān)管的通知》，要求住建、工商等多個行政主管部門加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，切實(shí)規(guī)范地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為。

　　與此同時，房企融資渠道也被明顯封鎖，包括資管計劃、發(fā)債融資、抵押銷售等紛紛受到限制。

　　調(diào)控高壓態(tài)勢讓火爆了一年的中國樓市也進(jìn)入了“冷靜”模式。2017年以來，多地樓市普遍降溫，包括上海、南京、蘇州、杭州在內(nèi)的多個一二線城市，樓市成交量均出現(xiàn)大幅下滑。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，2017年1月，北京二手房共網(wǎng)簽15791套，其中二手住宅網(wǎng)簽12860套，環(huán)比2016年12月下降28.9%，同比2016年1月減少47.1%，交易量自2016年9月以來已連續(xù)四個月下滑。

　　上海方面，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年1月，上海二手房成交量跌破1萬套，僅9401套，市場陷觀望氣氛。值得一提的是，這也是五年以來的月度成交最低值。深圳方面，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅累計成交1652套，環(huán)比下降23.6%，創(chuàng)五年來新低，僅高于2012年1月。二手住宅成交更是不足去年的五分之一。

　　與此同時，國家統(tǒng)計局2月22日發(fā)布的2017年1月70個大中城市住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，房價進(jìn)入穩(wěn)定通道，一二線城市新建商品住宅價格環(huán)比基本止?jié)q，三線城市走勢總體平穩(wěn)。1月15個熱點(diǎn)城市新建住宅價格、11個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.5個百分點(diǎn)之間；3個城市環(huán)比持平；廣州市環(huán)比上漲0.6%，漲幅已連續(xù)4個月回落。

　　住建部部長陳政高在國新辦23日舉行的新聞發(fā)布會上表示，經(jīng)過共同努力，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，房價過快上漲勢頭得到遏制，調(diào)控取得了階段性成果。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，2016年下半年樓市調(diào)控的嚴(yán)厲程度史無前例，且目前仍在延續(xù)，購房門檻持續(xù)提高。在這種局面之下，投資投機(jī)性購房行為開始退潮。