房地產(chǎn)稅的開(kāi)征牽一發(fā)而動(dòng)全身，論證和開(kāi)征前需聽(tīng)取多方觀點(diǎn)，許多復(fù)雜問(wèn)題需要考慮清楚。

    順利開(kāi)征房地產(chǎn)稅至少需要解決兩個(gè)問(wèn)題：第一是房地產(chǎn)稅為何而征。第二是納稅人是否有支付能力。

    開(kāi)征房地產(chǎn)稅的常見(jiàn)理由有兩個(gè)：一是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)；二是完善地方稅體系，為地方公共服務(wù)融資。在賣方市場(chǎng)下，房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)不了房?jī)r(jià)，即讓房地產(chǎn)價(jià)格因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的開(kāi)征就應(yīng)聲而落是做不到的。有人認(rèn)為這是征稅力度不夠所致，這種認(rèn)識(shí)夸大了稅收的作用。開(kāi)征房地產(chǎn)稅的國(guó)家，稅率一般情況下不會(huì)超過(guò)3%。即使按照3%來(lái)計(jì)算，如果一年房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)10%，那么持有房地產(chǎn)的成本都可以被漲價(jià)所覆蓋，靠房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)是無(wú)效的。但在特殊情況下，即房地產(chǎn)市場(chǎng)岌岌可危時(shí)，不要說(shuō)3%，就是0.1%的稅率，也可能成為壓倒房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一根稻草。在這里心理作用勝過(guò)了一切理性分析。因此，將調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)稅開(kāi)征的目標(biāo)是不合適的，很可能產(chǎn)生副作用。

    完善地方稅體系，為地方公共服務(wù)融資，是房地產(chǎn)稅開(kāi)征能夠成立的理由。需要注意的是，地方政府提供公共服務(wù)，其他稅收收入、上級(jí)乃至中央政府的轉(zhuǎn)移支付，都是資金來(lái)源，不一定非得靠專門的收入。有人總是喜歡以國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)事，但這不能忽略中國(guó)土地公有制這一國(guó)情。城鎮(zhèn)土地國(guó)家所有，農(nóng)村土地集體所有，農(nóng)村土地要流轉(zhuǎn)，先得轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有。這些年來(lái)，土地出讓金收入為地方公共服務(wù)提供了較為充分的財(cái)源。有了土地出讓金，即使要開(kāi)征房地產(chǎn)稅，那么稅率也應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地私有制的國(guó)家。

    房地產(chǎn)稅開(kāi)征還需要充分考慮支付能力。無(wú)論房地產(chǎn)稅開(kāi)征多么有必要，能不能落地與納稅人的支付能力有著密切的關(guān)系。房?jī)r(jià)和收入比不合理，影響的不僅僅是購(gòu)房能力。不合理的房?jī)r(jià)和收入比，也會(huì)直接影響房地產(chǎn)稅的順利開(kāi)征。

    比如北京市西北四環(huán)附近的住房，十多年前一平方米的價(jià)格大約是五六千元。購(gòu)房者如果有首付的支付能力，且月收入大約在五六千元的水平上，那么這樣的家庭大概能買得起相應(yīng)面積的住房。而今，同樣的住房，價(jià)格卻扶搖直上達(dá)到一平方米10萬(wàn)元左右。如果是100平方米的住房，那么他要重新購(gòu)置這樣的住房，就要支付大約1000萬(wàn)元。如果要按照評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，那么他能付得起嗎？

    假定上述住房評(píng)估價(jià)為1000萬(wàn)元，按照0.5的系數(shù)折算之后為500萬(wàn)元，再乘以稅率（假設(shè)為1%），那么他一年就要支付5萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅。如果稅率進(jìn)一步下調(diào)為0.5%，他也要支付2.5萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅。可能有人會(huì)說(shuō)，相對(duì)于房?jī)r(jià)，這只是九牛一毛，但是，不要忘了，他每年所支付的物業(yè)費(fèi)可能只有兩三千元。現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)費(fèi)的征收經(jīng)常遇到問(wèn)題，那么，負(fù)擔(dān)更重的房地產(chǎn)稅呢？我們不能不小心謹(jǐn)慎。如果個(gè)人負(fù)擔(dān)不起房地產(chǎn)稅，那么欠稅是必然的選擇。

    考慮上述問(wèn)題，區(qū)分存量房和增量房開(kāi)征房地產(chǎn)稅是常見(jiàn)的思路。但是，已擁有住房的業(yè)主本來(lái)為住房所付出的資金就少，而增量房在房?jī)r(jià)高企的今天，業(yè)主需要付出更多的資金，那么讓存量房業(yè)主不繳稅或在一定時(shí)期不繳稅，而讓增量房業(yè)主繳稅只會(huì)產(chǎn)生新的不公平。

    總之，房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代稅收制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一，要綜合考慮各種因素，具體問(wèn)題具體分析，按照專業(yè)的要求，深入調(diào)研，科學(xué)論證，民主決策，依法設(shè)稅，穩(wěn)步推進(jìn)。切忌因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一些波動(dòng)，就貿(mào)然推進(jìn)，亂了陣腳。

    巴曙松：

    對(duì)房地產(chǎn)稅未來(lái)政策走向判斷如下：1、盡管沒(méi)有明確的時(shí)間表，但房地產(chǎn)稅征收是大勢(shì)所趨。2、推出房地產(chǎn)稅主要定位為形成合理的稅收體系，理順現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，形成合理的稅收體系。3、受制多種因素影響，房地產(chǎn)稅在我國(guó)短期內(nèi)難以全面落地。4、新推出的房地產(chǎn)稅將對(duì)現(xiàn)行稅費(fèi)體制中的稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行歸并和調(diào)整。5、可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

    宋清輝：

    房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，將對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是對(duì)投資性需求形成極大的抑制。由于房地產(chǎn)稅是對(duì)存量房進(jìn)行征稅，因此它落地之后，在一定程度上能夠抑制房地產(chǎn)投機(jī)和房?jī)r(jià)的上漲，并倒逼一些存量房流入市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)有所下挫，對(duì)投資客形成一定的打擊，對(duì)整個(gè)樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展有益是其最大的兩個(gè)意義。

    尹中卿：

    房地產(chǎn)稅有兩大功能：第一個(gè)就是解決“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”問(wèn)題。制定房地產(chǎn)稅主要是保障居民居住的需求，包括剛性需求，要抑制住房投資性需求，特別是投機(jī)性需求。第二個(gè)就是健全地方主體稅種。為什么很多地方跟房地產(chǎn)捆得那么緊？就是土地財(cái)政依靠土地出讓金。房地產(chǎn)稅可以健全地方主體稅種，為地方政府提供穩(wěn)定財(cái)政收入來(lái)源，解決中央地方財(cái)政職權(quán)劃分不均的問(wèn)題。

    李偉：

    要堅(jiān)守“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，讓住房回歸人民群眾普遍得以享用的消費(fèi)品本質(zhì)屬性。這需要因地制宜、綜合施策，加快構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。一是中央層面要做好包括稅收、土地、金融等在內(nèi)的房地產(chǎn)制度頂層設(shè)計(jì)，健全對(duì)地方政府調(diào)控主體責(zé)任的督查和獎(jiǎng)罰機(jī)制。同時(shí)，賦予地方政府在一定范圍內(nèi)自主調(diào)控權(quán)限，提高調(diào)控的差異性和精準(zhǔn)性。二是把防范和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重。2017年要綜合采取金融信貸、土地、財(cái)稅等手段，合理控制流動(dòng)性，把握好調(diào)控政策的尺度和力度，既要遏制泡沫膨脹，又要防止捅破泡沫，引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。三是加快釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等新市民的住房需求，有序推動(dòng)去庫(kù)存。針對(duì)去庫(kù)存任務(wù)最重的三四線城市和縣城，對(duì)購(gòu)買城鎮(zhèn)商品房的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口實(shí)行差異化財(cái)稅政策。四是加快推動(dòng)包括房產(chǎn)稅、集體土地入市和住房政策性金融機(jī)構(gòu)等制度改革，建立和完善房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。