樓市追蹤

　　去年的調(diào)控?zé)o非是在滿足不了地產(chǎn)業(yè)的局面下而“勒緊韁繩”；要真正約束地產(chǎn)業(yè)，首先需要控制住熱點(diǎn)城市和龍頭房企。

　　在年前的收購樂視股份記者會上，孫宏斌就未來地產(chǎn)趨勢談了一個觀點(diǎn)：中國房地產(chǎn)十萬億的市場，未來三到五年內(nèi)，十強(qiáng)會占到四成，百強(qiáng)會占到八成。也就是說，會誕生萬億企業(yè)，大魚吃小魚的兼并現(xiàn)象會加速進(jìn)行。

　　這樣的觀點(diǎn)得到很多人響應(yīng)。從孫宏斌的融創(chuàng)今年提出2100億、內(nèi)部3000億的目標(biāo)，到恒大直接對賭4500億，直至碧桂園也已經(jīng)喊出未來幾年要達(dá)到萬億目標(biāo)。2016年火爆的市場給各家地產(chǎn)巨頭以強(qiáng)烈刺激，大家不約而同掀起了一股大躍進(jìn)狂潮。相比之下，只有萬達(dá)王健林在降低房地產(chǎn)比例，算是一個異類。企業(yè)規(guī)模化生存的趨勢無法避免，但龍頭企業(yè)們真的能夠一帆風(fēng)順橫掃整個地產(chǎn)市場嗎？

　　盤點(diǎn)全國商品房市場總盤子：2014年全國商品房銷售額7.63萬億元，2015年增長到8.73萬億元，2016年再次大幅增長34.8%。就整個市場而言，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣的情況下，連續(xù)兩年大幅度增長，顯然與房地產(chǎn)去庫存政策和買漲不買跌的慣性不無關(guān)系。但在去年四季度政策轉(zhuǎn)向的情況下，2017年總銷售額下滑是大概率事件。

　　去年火爆的一二線熱點(diǎn)城市，在嚴(yán)厲調(diào)控和房價暴漲之下，無論是銷量還是價格已然透支。熱點(diǎn)城市作為地王的主要消化之地，調(diào)控要求房價不漲，而地王要盈利房價則必須大漲，這才是今年最大的難題。至于三四線城市，本身庫存巨大，去年雖有改善，但也有透支，總體局面依然艱難。大型房企即便有所作為，也局面難改。

　　再舉去年增長最快的龍頭房企碧桂園。其在2012年銷售只有476億，而在2013年、2014年及2015年銷售額分別為1060億、1288億、1401億，2016年碧桂園抓住機(jī)遇直接增長一倍多，一步跨到了3088億，成為萬科、恒大之后，第三家突破三千億的房企。比較數(shù)字看出，碧桂園抓住了兩次翻番的機(jī)會，2013年和2016年均為房地產(chǎn)史上的爆發(fā)之年。

　　更激進(jìn)的還有來自福建的民企，他們利用多種融資手段，全國搶奪地王，抓住近三年大市場增長機(jī)會，實(shí)現(xiàn)快速崛起。在地產(chǎn)良好大環(huán)境下，激進(jìn)房企近幾年的對賭成功讓大家熱情高漲，所有才有了2016年全國誕生的300多個地王。

　　2017年的市場對全體開發(fā)商都將是一個挑戰(zhàn)。小企業(yè)要面臨洗牌，而龍頭房企們的宏大目標(biāo)也是考驗(yàn)嚴(yán)峻。從今年的客戶細(xì)分來說，在限購限貸及央行加息等多重因素影響下，一方面熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策抑制了很多客戶的需求，有購買資格的客戶大大減少。另一方面經(jīng)過去年上漲，能出銷售額的城市房價已非常高，買房門檻大大提高，剛需客無力購買，而剩下的改善和投資需求者，大多處于觀望狀態(tài)，所以成交量或?qū)⑽s，整個樓市也將回歸平穩(wěn)狀態(tài)。

　　王石有本書叫《讓靈魂跟上腳步》，堪比今年地產(chǎn)市場氛圍。自去年四季度開始的嚴(yán)厲調(diào)控，無非是在宏觀經(jīng)濟(jì)和黎民百姓都已滿足不了地產(chǎn)業(yè)狂飆突進(jìn)的局面下，所進(jìn)行的“勒緊韁繩”舉動。要真正約束住這個產(chǎn)業(yè)，首先控制住的該是熱點(diǎn)城市和龍頭房企。因此，企業(yè)需要看清大勢，把步子走穩(wěn)，讓實(shí)力跟上腳步，才能讓這個行業(yè)成熟起來。

　　□張百忍（地產(chǎn)學(xué)者）