二手房成交占比達到85%

    以二手房流通為核心，已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場非常重要的一部分。截至2016年12月26日，北京全年二手房成交總量已經(jīng)刷新年度紀錄，在整個市場的成交中占比再次攀升，達到85%。北京全面進入存量房時代。

    北京二手房成交占比首次破80%

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，今年北京二手房住宅簽約267860套，刷新歷史年度紀錄，成為北京二手房歷史上第二個簽約量超過20萬套的年度。不僅如此，從全年商品房住宅(剔除保障房自住房)的成交情況來看，二手房在住宅成交中的比例進一步上升。2009年之后，北京二手房成交占比都在70%上下浮動，去年占比達到78.5%，今年更是高達85%。

    北京住宅市場正從增量向存量市場過渡，房地產(chǎn)市場格局將迎來深刻變化。北京新建商品房價格普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需購房者主要的置業(yè)方向。在樓市價格走勢上，新房市場開發(fā)商在樓盤銷售中處于強勢地位，而二手房市場是個體對個體的業(yè)務(wù)，成交價格是基于市場預(yù)期以及買賣雙方通過平等的討價還價方式達成，房價更多將依賴市場機制調(diào)節(jié)。“決定市場價格的已經(jīng)不是新房市場價格，而是二手房的價格，二手房簽約量、交易稅負、貸款等政策，將決定市場的波動。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

    全國二手房交易額8年漲10倍

    除了北京外，目前一線城市的二手房成交面積都在新房的2倍以上。數(shù)據(jù)顯示，2016年上海二手房占市場住宅成交比例接近80%。同時，南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也開始超過新房。

    全國二手房的交易額在迅速增長。鏈家研究院預(yù)計，2016年全國新房交易額10萬億左右，二手房的交易額在5萬億元左右；而在2008年，中國新房交易額大約是2.5萬億元，二手房交易額不足0.5萬億。也就是說，在這幾年當中，全國房地產(chǎn)交易額從3萬億增加至15萬億，增長了5倍。而二手房從當年的不足0.5萬億增長到5萬億，增長了10倍，增長最快。“中國整體上正在快速進入到存量房時代，存量房已經(jīng)是中國房地產(chǎn)市場越來越重要的力量之一。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

    舊城改造或成新增長點

    目前北京、上海等一線城市已經(jīng)嚴格控制土地規(guī)劃，北京還試點“限房價、競地價”土地政策，面對“生產(chǎn)資料”的嚴格限制，開發(fā)商怎么辦？在業(yè)內(nèi)看來，舊城改造或成為城市發(fā)展的新增長點之一。事實上，不少房企已經(jīng)把目光轉(zhuǎn)向舊城改造業(yè)務(wù)，如萬科、首開、中糧等都有這方面的業(yè)務(wù)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，中國房地產(chǎn)經(jīng)過20年的發(fā)展，一二線城市開始進入存量房時代，表明過去的積極發(fā)展模式需要開始轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫，“地方土地財政難以持續(xù)，賣地金額銳減，地方政府也要轉(zhuǎn)變發(fā)展模式來增加經(jīng)濟活力。”（楊奕）