海外物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)等與國(guó)內(nèi)有很大不同，想短炒獲利很難。

在通脹和貨幣貶值的背景下，伴隨著工資收入增加，供樓越往后壓力會(huì)越小。劉麗琴 攝

每到年底，隨著年終獎(jiǎng)的下發(fā)、各種積蓄的匯集，不少人手頭上都會(huì)有筆錢。由于不想背負(fù)太沉重的房貸壓力，有人會(huì)將提前還貸提上議事日程。每年的12月通常都是房貸提前還款的高峰期，而今年12月正碰上美聯(lián)儲(chǔ)加息，且美元走上加息通道。業(yè)內(nèi)人士表示，在人民幣貶值的預(yù)期下，可以對(duì)手頭資金和房貸有更多的規(guī)劃，未必需要提前還房貸。

上周，美聯(lián)儲(chǔ)公布利率決議，將聯(lián)邦基金利率提高25個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)決議聲明：預(yù)計(jì)2017年將加息三次，并預(yù)計(jì)未來(lái)加息路徑更迅速。美元進(jìn)入加息通道，會(huì)出現(xiàn)全球熱錢加速涌入的狀態(tài)，因?yàn)槊涝找媛噬仙?，未?lái)美元走強(qiáng)，全球?qū)⒊霈F(xiàn)通縮跡象，多數(shù)貨幣出現(xiàn)貶值，估計(jì)人民幣也不例外。在這樣的情況下，業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)房貸和資金的規(guī)劃也需轉(zhuǎn)變些思路。在通貨膨脹、貨幣貶值的情況下，提前還貸或許并非精明之舉，如有可能，盡可能“負(fù)債人民幣化”。

通常進(jìn)入加息通道，就需要減少長(zhǎng)期負(fù)債，降低負(fù)債成本。美元加息，使得全球流動(dòng)性收緊，為了應(yīng)對(duì)資本外流，推高通脹，預(yù)計(jì)加息將成為不少國(guó)家的選擇。中國(guó)是否會(huì)選擇加息？業(yè)內(nèi)人士分析，如果中國(guó)CPI持續(xù)上漲，經(jīng)濟(jì)反彈，房地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)下降，人民幣持續(xù)貶值，且央行的外匯儲(chǔ)備被大量消耗等情況下，央行會(huì)選擇用加息的手段。

若沒(méi)加息 宜繼續(xù)供樓

從保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的需求來(lái)看，短期內(nèi)中國(guó)加息的可能性不大。在這樣的情況下，長(zhǎng)期的人民幣負(fù)債比短期更劃算。以貸款200萬(wàn)元為例，20年需支付114萬(wàn)元利息；貸款30年要182萬(wàn)元利息。雖然看起來(lái)利息支付要多很多，但在按揭買房中，商業(yè)貸款利率為名義利率，扣除通貨膨脹率之后的利率為實(shí)際利率，以4.9%的利率減去2%左右的通脹率，實(shí)際利率并不如想象中高，這就是為何當(dāng)年感覺(jué)壓力頗大的每月數(shù)千元的房貸現(xiàn)在看來(lái)卻感覺(jué)輕松很多的原因。貸款期限越長(zhǎng)，月供越低，如果通貨膨脹、貨幣貶值的情況一直延續(xù)，伴隨著工資收入增加，越往后還貸壓力會(huì)越小。

若開(kāi)始加息 可減少房貸

需要注意的是，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，進(jìn)入加息通道，則要衡量加息后債務(wù)成本的增加幅度，是否明顯高于資金的收益。若明顯高于，就需要盡快減少負(fù)債。第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄表示，加息要看外部和內(nèi)部?jī)蓚€(gè)因素。在他看來(lái)，美元加息對(duì)樓市的影響反不如中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”由此落實(shí)的房地產(chǎn)政策可能對(duì)樓市的影響更大。

海外買房現(xiàn)難題：轉(zhuǎn)匯監(jiān)管收緊

如果手頭有資金，又不想用來(lái)提前還房貸，該如何規(guī)劃理財(cái)呢？一些人會(huì)選擇購(gòu)置保值增值的資產(chǎn)，導(dǎo)致近期海外資產(chǎn)配置大熱。第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄表示，富人早就開(kāi)始進(jìn)行海外資產(chǎn)的配置，現(xiàn)在出現(xiàn)一個(gè)明顯的特點(diǎn)，是一些資金并不是太雄厚的中產(chǎn)人群也開(kāi)始進(jìn)行資產(chǎn)配置。

買海外房產(chǎn) 謹(jǐn)慎為佳

對(duì)于海外購(gòu)置房產(chǎn)的配置，林木雄建議小心謹(jǐn)慎為佳。因?yàn)椋紫纫鎸?duì)就是以合法途徑將資金投資到海外的問(wèn)題，目前對(duì)于資本外流的控制明顯收緊，要解決換匯轉(zhuǎn)匯額度問(wèn)題。其次，投資要有長(zhǎng)期的準(zhǔn)備，海外物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)、管理與國(guó)內(nèi)物業(yè)有很大不同，花費(fèi)也不少，如果想短炒獲利很可能得不償失。此外，由于海外資產(chǎn)配置熱，針對(duì)國(guó)內(nèi)買家的欺詐、渾水摸魚(yú)行為也在增多，要注意選擇正規(guī)的中介或機(jī)構(gòu)。

買國(guó)內(nèi)房產(chǎn) 投資打住

那么出手國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)物業(yè)是好的選擇嗎？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市住宅銷售價(jià)格已不同于之前的快速上漲局面：今年前三個(gè)季度平均漲幅約2.41%，而11月漲幅僅為0.13%。同時(shí)，11月各線城市均錄得年內(nèi)最小房?jī)r(jià)漲幅。

隨著近期調(diào)控政策的相繼落地，樓市步伐開(kāi)始放緩。而開(kāi)發(fā)商對(duì)調(diào)控政策和樓市節(jié)奏放緩的反應(yīng)也相對(duì)有限，取而代之的是放眼來(lái)年，調(diào)整戰(zhàn)略。建議如果是自住需求，近期出手還需謹(jǐn)慎，因?yàn)樵谡{(diào)控還未特別明朗的階段，難以預(yù)測(cè)是否還有變局。而對(duì)于投資而言，現(xiàn)在恐怕不算是個(gè)好時(shí)機(jī)。手頭有資金不妨考慮暫時(shí)持幣觀望，購(gòu)置一些短期理財(cái)產(chǎn)品保證收益。（記者 劉麗琴）