樓市觀察

　　根本而言，樓市泡沫能否化解，乃至民生能否得到更好保障，取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)能否轉(zhuǎn)型成功。

　　中央會(huì)議再提抑制房地產(chǎn)泡沫。12月21日下午，習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議，研究“十三五”規(guī)劃綱要確定的165項(xiàng)重大工程項(xiàng)目進(jìn)展和解決好人民群眾普遍關(guān)心的突出問題等工作，會(huì)議將“抑制房地產(chǎn)泡沫”定位為“實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程”。

　　值得注意的是，近期閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也旗幟鮮明地提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。

　　抑制房地產(chǎn)泡沫自今年下半年以來成為熱點(diǎn)話題，焦點(diǎn)主要在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，從民生保障的角度重新定位房地產(chǎn)市場(chǎng)，或許更為切近泡沫問題的本質(zhì)。事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)被賦予了過多拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的職能，民生保障功能則相對(duì)弱化，這種深層定位上的偏差，正是泡沫問題出現(xiàn)的根源。因此，當(dāng)下抑制房地產(chǎn)泡沫，首先應(yīng)該堅(jiān)持“民生思維”。

　　應(yīng)該看到，我國(guó)房?jī)r(jià)高企、長(zhǎng)期易漲難跌根本上是由市場(chǎng)供需失衡導(dǎo)致的，導(dǎo)致供需失衡的則是地方政府靠賣地平衡收支的土地財(cái)政，以及靠房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展思維。加之，我國(guó)地方政府當(dāng)下負(fù)債水平整體偏高，房地產(chǎn)市場(chǎng)過快下行，將在地方政府、銀行、房地產(chǎn)行業(yè)間形成連鎖反應(yīng)，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)，是各方都不希望看到的。這一邏輯下，房地產(chǎn)的民生保障功能只能被相對(duì)弱化。

　　從“民生思維”出發(fā)抑制房地產(chǎn)泡沫，應(yīng)該使房地產(chǎn)市場(chǎng)切實(shí)服務(wù)于民生和實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，而不是助長(zhǎng)資金“脫實(shí)入虛”。自去年年底以來，樓市去庫存政策導(dǎo)致了房?jī)r(jià)過快上漲，但過多的投資性購房，使得大量庫存并沒有去化，而是從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)移到了投資者手中。這種狀況對(duì)經(jīng)濟(jì)、民生造成的負(fù)面影響是多方面的，首先，過多的投資性購房不僅堆積了杠桿風(fēng)險(xiǎn)，也造成了剛需人群的恐慌，削弱了消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的空間；其次，地價(jià)、房?jī)r(jià)高企造成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本迅速上升，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力也因此被弱化。

　　下半年以來，我國(guó)各地房貸政策持續(xù)收緊，調(diào)控嚴(yán)厲的程度史無前例，市場(chǎng)恐慌情緒得到抑制，然而，一二線城市住房供需矛盾并沒有得到根本解決。因此，為了使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)軟著陸，政府應(yīng)該放棄對(duì)樓市調(diào)控的依賴，在房?jī)r(jià)過快上漲時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大土地供給，以保障剛需人群的住房需求，同時(shí)抑制工商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的過快上漲，最終通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)消化現(xiàn)有的房地產(chǎn)泡沫。長(zhǎng)期來看，還應(yīng)該盡快出臺(tái)全國(guó)性的房地產(chǎn)稅，通過針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)收稅，一方面抑制市場(chǎng)過度投機(jī)，使市場(chǎng)更多對(duì)接剛性需求；另一方面，也有利于破除地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

　　根本而言，樓市泡沫能否化解，乃至民生能否得到更好保障，取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)能否轉(zhuǎn)型成功。明年，我國(guó)貨幣寬松或不及今年，促進(jìn)資金脫虛入實(shí)的任務(wù)更為艱巨，這要求政府在適當(dāng)抑制房地產(chǎn)融資和過多的信貸資金流入樓市的同時(shí)，著眼于供給側(cè)改革以及解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的融資難、高成本等問題，把資本市場(chǎng)建設(shè)得更有深度和廣度，最終讓資金更有效率地對(duì)接實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　□楊國(guó)英（中國(guó)金融智庫研究員）