試點(diǎn)一周年，多地進(jìn)入經(jīng)驗(yàn)總結(jié)階段

宅基地歷史遺留問(wèn)題多，試點(diǎn)推進(jìn)仍有難度

　　農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)等“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)進(jìn)入第一年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)階段。根據(jù)國(guó)家此前發(fā)布的指導(dǎo)意見(jiàn)和相關(guān)細(xì)則，各省2016年年末要形成年度試點(diǎn)總結(jié)報(bào)告，并以省級(jí)人民政府名義送試點(diǎn)指導(dǎo)小組。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日在浙江、山東和福建等地調(diào)研時(shí)了解到，試點(diǎn)開(kāi)展一年來(lái)，各地人民銀行加快推動(dòng)包括確權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)交易和價(jià)值評(píng)估在內(nèi)的多項(xiàng)機(jī)制的建設(shè)，尤其是多層次的風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制，是目前各地相關(guān)制度建設(shè)的重中之重。

　　此前，試點(diǎn)地區(qū)已獲得授權(quán)，在試點(diǎn)期間暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款，這激發(fā)了金融機(jī)構(gòu)參與試點(diǎn)的動(dòng)力。央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月末，全國(guó)試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款余額141億元，同比增長(zhǎng)28.6%，前三季度累計(jì)發(fā)放113億元，同比增長(zhǎng)56.8%；2016年9月末，全國(guó)試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款余額128億元，同比增長(zhǎng)2.3%；前三季度累計(jì)發(fā)放87億元，同比增長(zhǎng)10.3%。

　　一位參與“兩權(quán)”抵押試點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示，試點(diǎn)前發(fā)放的“兩權(quán)”抵押貸款，除土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押外，金融機(jī)構(gòu)普遍要求貸款人追加其他抵押物或擔(dān)保人，實(shí)際上將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)淪為其他貸款條件的附屬品，沒(méi)有發(fā)揮合格抵押品的作用。而在試點(diǎn)之后，有了法律的保障，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)能夠成為完全合格的抵押品，在貸款合同中起到了絕對(duì)主導(dǎo)作用，試點(diǎn)地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)也有了更強(qiáng)的放貸動(dòng)力。

　　“但是，一旦出了不良怎么辦？這是最實(shí)際的問(wèn)題，也是目前各地予以最慎重和最充分考慮的問(wèn)題。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

　　據(jù)了解，目前在一些地區(qū)探索的多層次風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制中，第一層就是“抵押權(quán)的處置和變現(xiàn)”，各試點(diǎn)地區(qū)探索了不同的做法。據(jù)德州市人行行長(zhǎng)董昕介紹，德州市武城縣探索制定了“項(xiàng)目池”模式。具體操作模式是：從全縣新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體中選擇經(jīng)營(yíng)狀況好、信譽(yù)度高的優(yōu)質(zhì)主體，通過(guò)優(yōu)先給予涉農(nóng)項(xiàng)目扶持和金融扶持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)引導(dǎo)其加入“項(xiàng)目池”。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，從“項(xiàng)目池”中選擇一家經(jīng)營(yíng)主體，簽訂“承接協(xié)議”。當(dāng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)、借款人無(wú)法還貸時(shí)，其抵押的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)由縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心收儲(chǔ)，根據(jù)協(xié)議，由承接主體流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)，續(xù)繳農(nóng)戶土地租金，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)權(quán)二次流轉(zhuǎn)。同時(shí)，通過(guò)借款人轉(zhuǎn)讓收益，協(xié)商清償貸款本息額度，這樣就解決了抵押物處置難問(wèn)題。而據(jù)人行麗水市中心支行行長(zhǎng)孔祖根介紹，麗水市探索了“村級(jí)擔(dān)保組織”，以村民自治這種更接地氣也更有效的方式來(lái)提高抵押物的流轉(zhuǎn)效率，也實(shí)質(zhì)降低了貸款違約率。

　　而第二層的風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制就是“政府層面的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制”。據(jù)人民銀行福州中支人士介紹，福建省試點(diǎn)縣（市）風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制建設(shè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全覆蓋。補(bǔ)償模式主要有兩種,一種是對(duì)金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款的存量、增量分別按照一定比例予以獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)資金用于增加金融機(jī)構(gòu)貸款撥備，抵償未來(lái)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；另一種是在金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，由政府風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金分擔(dān)一定比例的損失，補(bǔ)償比例從30%至70%不等。

　　值得一提的是，比起農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款由于存在不少歷史遺留問(wèn)題，試點(diǎn)起來(lái)的難度更大，各方利益協(xié)調(diào)起來(lái)也更難。福建省晉江市國(guó)土、住建等部門(mén)的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于農(nóng)村宅基地實(shí)施“一戶一宅”政策，宅基地上的房屋用于抵押貸款之后，一旦出現(xiàn)農(nóng)戶無(wú)法償還貸款的情況，銀行的債權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，會(huì)不會(huì)造成農(nóng)戶流離失所，農(nóng)戶權(quán)益如何保障等問(wèn)題，是試點(diǎn)農(nóng)房抵押必須要破解的難題。

　　記者還了解到，目前不少東部沿海地區(qū)的農(nóng)房確權(quán)率很低，一戶多宅、少批多占、未批先占的現(xiàn)象很嚴(yán)重。如果只是地有證、而房屋沒(méi)證的話，借款人還是拿不到貸款。就此，有專家表示，農(nóng)村宅基地和房屋歷史遺留問(wèn)題多，確權(quán)頒證政策性強(qiáng)，建議上級(jí)國(guó)土部門(mén)加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)縣（市）不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，加快農(nóng)村宅基地和房屋確權(quán)頒證工作，健全支撐農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的良好基礎(chǔ)條件。(張莫 林遠(yuǎn))