開發(fā)商“開發(fā)”新招躲避商住限購，購房人遭遇多重風(fēng)險——

　　通州商住房“以租代售”鉆空子

　　“雖然我們在通州，雖然商住房限購了，雖然你沒有購房資格，但這樓盤你還能買！”今年連環(huán)的限購令，讓通州幾乎沒了不限購的新房，但一位通州珠江四季悅城樓盤銷售人員卻根本沒把限購令放在眼里。末了，他在掛電話時還補(bǔ)了一句：“這就是開發(fā)商的高明之處，你來了就全都知道了！”

　　到底是什么招數(shù)能把限購政策都“規(guī)避”了？記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一樓盤背后恰恰是通過“以租代售”的形式操作，甚至開放商還能提供貸款。

　　但在業(yè)內(nèi)看來，這個看似當(dāng)下管用的招數(shù)卻暗藏著諸多風(fēng)險，稍不留神，“購房人”可能“錢房兩失”。

　　錢數(shù)不變

　　購房卻變租房

　　通州馬駒橋經(jīng)海路，占據(jù)兩側(cè)的“不限購樓盤”廣告牌已經(jīng)撤去。今年5月，通州商住和商務(wù)型公寓步入限購，但用銷售員的話說，半年多過去，這里似乎又恢復(fù)了限購前的狀態(tài)。

　　原來，開發(fā)商與購房人的身份都變了——記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這是商住樓盤“起死回生”的原因。

　　在珠江四季悅城悅景園售樓處，銷售員小張遞出來一份“租賃協(xié)議”：出租方為北京珠江投資開發(fā)有限公司、也就是這個樓盤的開發(fā)商；而“承租方”其實(shí)就是“購房人”。

　　按照通州商住的限購規(guī)則，這類商住樓盤只能銷售給企業(yè)，如果個人想買，只能走“特殊途徑”，這種“以租代售”的途徑就是其中一種。

　　記者在租賃協(xié)議上看到，租賃期為20年。雖然協(xié)議上標(biāo)注著租金標(biāo)準(zhǔn)以及分期付租的方式，但小張說，實(shí)際上的操作方式卻是“像買房一樣一次性繳納‘租金’，至少首付50%，剩余部分每半年一付款。”

　　一般來看，商住房由于是商辦立項(xiàng)，土地期限通常是40到50年，可為什么這里的租房期限卻有20年？業(yè)內(nèi)分析，按照我國法律規(guī)定，房屋出租的最長期限是20年，超過20年后很難獲得法律保護(hù)，因此開發(fā)商的長租協(xié)議繞不開這一關(guān)。

　　“過個三四年，等通州商住限購取消了，這房子就可以直接給你辦房產(chǎn)證了。”更有看頭的是另一份“補(bǔ)充協(xié)議”，上面標(biāo)明“甲方同意在乙方獲得購買資格后按約定的價格優(yōu)先購買該房屋”。

　　小張解釋，這里指的“獲得購買資格”實(shí)際上就是通州取消限購，而約定價格就是之前的購房款。然而，相關(guān)部門從未透露過通州限購的期限。

　　成本過高

　　“公司”撐不下去

　　在規(guī)避限購的路上，開放商的招數(shù)一個接著一個。限購令剛發(fā)布時，記者曾對該項(xiàng)目有過調(diào)查。當(dāng)時，一位銷售人員透露，限購令落地第二天就沒什么人來看房了。

　　一開始，包括該項(xiàng)目在內(nèi)的不少商住樓盤都給出同一個解決方案——辦公司，也就是在購房人名下快速辦理一個“空殼公司”，獲得購房資格。不過，這一招存在交易和后續(xù)維護(hù)成本上的弊?。翰粌H交易稅費(fèi)較高，購房后每年都需要繳納一筆稅費(fèi)。

　　小張算了一筆賬，以一套90平方米的房產(chǎn)為例，假設(shè)總價288萬元，不計房產(chǎn)稅，其中裝修款90萬元、毛坯款198萬元。那么，年納稅額總計“198萬元×8.4‰=1.6632萬元”。

　　記者采訪中也發(fā)現(xiàn)，珠江四季悅城還替“買房公司”想出了把房子出租出去的招數(shù)，這樣以來每年的稅款就可以大幅下降，如果每月租金4000元，一年下來各項(xiàng)稅費(fèi)加起來大約只有8000多元。

　　然而，這兩個招數(shù)都存在每年需要固定繳納一筆費(fèi)用的問題，因此并不太受歡迎。以珠江四季悅城為例，上周六開盤后兩天“售出”70多套房，但實(shí)際上以企業(yè)名義購入的不足10套，其余都是按照“以租代售”的方式成交。

　　“今年5月限購后實(shí)行過一段時間辦公司的措施，但成本實(shí)在太高，一般買家承受不了。”某樓盤銷售內(nèi)部人士向記者透露出背后的實(shí)情，而開發(fā)商“開發(fā)”出“以租代售”招數(shù)也是迫于回籠資金的壓力，“開發(fā)商投入了那么多錢，總得想辦法把房子賣出去收回錢來?。?rdquo;

　　表面便利

　　背后風(fēng)險巨大

　　以租代售，以前的購房款變成了長租協(xié)議里的“租房款”。但實(shí)際上，從計算“租金”到買房的諸多環(huán)節(jié)，這里依然是按照賣房那一套：以該樓盤最新3.2萬元均價計算，這里一套90平方米房子的總房款大約需要288萬元。對于如此高的“租房款”，一般的“承租人”是很難承擔(dān)的。

　　可開發(fā)商已經(jīng)想好了后路。“依然能貸款20年，可貸給你錢的其實(shí)是開發(fā)商。”銷售人員介紹，貸款利息比銀行基準(zhǔn)利率還低，只有4.3%。甚至，在首付環(huán)節(jié)，也有分期付款一說：3天內(nèi)先交夠20%房款，3個月后再交20%房款，再3個月后再交10%房款，最終湊夠首付50%房款。

　　這種開發(fā)商貸款的辦法看似互利雙方——“租房人”有了錢、開發(fā)商也起碼收回至少一半的資金，但實(shí)際上對于租房人來說卻是風(fēng)險重重。“開放商把錢貸款給個人，本身就存在是否有資質(zhì)的風(fēng)險。”中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇說。

　　根據(jù)《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》，未經(jīng)國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，任何單位或者個人不得設(shè)立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)或者從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動。

　　這還只是第一重風(fēng)險。“現(xiàn)在打了擦邊球，可日后開發(fā)商資金鏈一旦斷了怎么辦？遇到拆遷了怎么辦？”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，由于沒有房產(chǎn)證，未來還會有產(chǎn)權(quán)不清的風(fēng)險：如果日后房價大漲，開發(fā)商不想賣了，租戶又該怎么辦？如果房企租賃計劃有變，很可能所謂的“租戶”房、財兩空。