146億拿地 萬科、中鐵變身房東

　　三宗“限房價競地價”地塊由萬科、中鐵分食，將100%自持70年

　　備受關(guān)注的首批“限房價競地價”地塊中的三地塊，昨日花落各家。萬科50億競得海淀永豐18號地塊，萬科住總聯(lián)合體59億競得海淀永豐19號地塊，中鐵36.75億元競得大興黃村21號地塊。這三宗地塊由開發(fā)商100%自持。也就是說只租不賣，開發(fā)商將變身大房東。

　　對資金實(shí)力是極大考驗(yàn)

　　根據(jù)新京報此前報道，共有四宗地塊分別在11月16日和17日掛牌交易，在當(dāng)日現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，都快速觸頂總價，隨后轉(zhuǎn)入自持商品住房面積競拍，參與地塊競拍的多家房企均投報自持比例達(dá)到100%。

　　經(jīng)過連續(xù)兩天的激烈拼搶，僅有海淀永豐20號地塊在競拍當(dāng)天被首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元，并以“商業(yè)自持比例10%、住宅自持比例100%”的代價收入囊中。

　　根據(jù)地塊出讓規(guī)則，其余三地塊轉(zhuǎn)入標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序，經(jīng)由專家組成的評選委員會對這些方案進(jìn)行評分后，最終確定出競得人。

　　經(jīng)歷了10多天的“高品質(zhì)商品房建筑方案”比拼后，12月1日，北京市國土局官網(wǎng)公示信息顯示，萬科以50億元拿下海淀永豐18號地；萬科住總聯(lián)合體59億元競得海淀區(qū)永豐19號地；而大興黃村地塊則被中鐵36.75億元摘得。這三宗地塊均由開發(fā)商100%自持，所建成的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

　　某位參與了這四宗地塊競拍的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對新京報記者表示：“這樣的地塊，對于企業(yè)的資金實(shí)力是一個極大的考驗(yàn)，所以這次亮相的企業(yè)都比較有實(shí)力，因?yàn)槿绻且恍┬∑髽I(yè)即使拿了地，可能都撐不到項(xiàng)目盈利那一天。”

　　全面自持如何盈利？

　　根據(jù)最新的意見和通知，三宗土地的持有年限與土地出讓年限一致，為70年。

　　按照中原地產(chǎn)分析師張大偉的分析，4宗出租用地將70年持有出租，部分房企之前的政策寬松預(yù)期將基本落空，從變現(xiàn)角度看，未來可能的變現(xiàn)途徑只有租金REITs或者股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓，但計算市值將不可能按照銷售價格計算，按照70年租金計算的話，除非發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹，否則按照4宗地的區(qū)位，價值將非常低。“房企不虧損的可能性很小。”張大偉表示。

　　在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，持有型物業(yè)可以做抵押套現(xiàn)，本身就可以盤活解決企業(yè)投資壓力，尤其在一線城市土地增值的速度本身也是一筆收益。

　　前述房企負(fù)責(zé)人表示，房企轉(zhuǎn)型的大潮中，對持有型物業(yè)的運(yùn)營可能會是新的突破口，無論是做長租公寓還是聯(lián)合辦公，都是一些可以探索的方向。

　　另一位房企人士則表示，所謂的算賬都是按照當(dāng)前的形勢計算，市場千變?nèi)f化，若干年后會變成什么樣誰也不清楚。“就好像很多年前看北京的樓市，誰能想到是今天的樣子！還是可以期待的。”該人士稱。

　　■ 觀點(diǎn)

　　“房企仍將拼搶北京地塊”

　　多位業(yè)內(nèi)人士都表示，“限房價、競地價”的土地出讓方式在北京并非首次，每一次的細(xì)節(jié)略有不同，但這一次是為了配合9月30日出臺的最新調(diào)控政策的落地，是階段性的政策，后期會調(diào)整。

　　在采訪中，一位資深業(yè)內(nèi)人士對新京報記者表示，這種土地出讓方式的初衷是希望增加可售住宅的供應(yīng)量，同時通過限價拉低均價，從而降低預(yù)期；但目前看來這四塊地都競成100%自持的話，這個目的并沒有達(dá)到。

　　上述房企負(fù)責(zé)人告訴新京報記者：“這一輪北京調(diào)控的重要內(nèi)容就是要加快供應(yīng)，最近也聽說各個區(qū)縣在年前都要拿出地塊進(jìn)入流通環(huán)節(jié)，但究竟是不是會繼續(xù)沿用這種方式，就不清楚了。”

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京土地供應(yīng)稀缺已是不可回避的事實(shí)，今年以來地塊供應(yīng)更是創(chuàng)造了歷史的最低紀(jì)錄。從長遠(yuǎn)看，北京的房地產(chǎn)市場無論從供求關(guān)系，還是財富聚集效應(yīng)都是相對最安全的地方。因此，只要再出地，一樣會點(diǎn)燃房企拼搶的熱情。（記者李捷）