過戶要快，巧用預(yù)告登記，票據(jù)務(wù)必留齊

　　晨報(bào)說(shuō)案1

　　不少人辛苦奔波就為能買到一套稱心如意的房子，在城市一隅有個(gè)落腳點(diǎn)。但如果在支付了房款、準(zhǔn)備過戶時(shí)，才得知買到的竟是被法院查封的房屋，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這恐怕是最糟心的事了。為避免在購(gòu)房中“房財(cái)兩空”，上周末，北京市二中院召開發(fā)布會(huì)做出相關(guān)提示。

　　問題 不慎買到查封房

　　據(jù)介紹，法院在對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強(qiáng)制措施過程中，會(huì)有買房人發(fā)現(xiàn)房屋被查封而無(wú)法過戶，向法院提出異議，要求停止執(zhí)行，解除查封。此種情況在法院非常多見，且有愈漸多發(fā)的態(tài)勢(shì)。

　　市二中院統(tǒng)計(jì)顯示，近八成案件是10名以上買房人集體申請(qǐng)異議，最多高達(dá)127人。他們均是向開發(fā)商購(gòu)買一手房的業(yè)主且是期房，幾乎都支付了全款。“一旦房屋被拍賣，購(gòu)房款只能向出賣方另行追索，而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經(jīng)沒有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有。”

　　市二中院執(zhí)行二庭副庭長(zhǎng)詹彤說(shuō)，一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認(rèn)購(gòu)書、意向書等，查封后才簽訂正式合同，這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封時(shí)房屋尚未竣工交付，也不會(huì)得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時(shí)辦理過戶登記也會(huì)被駁回。

　　解決 “預(yù)告登記”上保險(xiǎn)

　　那么如何防范買房中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)？詹彤介紹說(shuō)，房屋開發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設(shè)定抵押、是否被法院查封，對(duì)于買房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。因此，買房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現(xiàn)不妥，應(yīng)當(dāng)提高警惕，謹(jǐn)慎交易。

　　進(jìn)行預(yù)告登記也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度是保障房屋買受人順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)的一項(xiàng)保全制度，一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記，出賣方就無(wú)法再設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分，買受人請(qǐng)求停止處分的，法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封，停止執(zhí)行。建議買房人充分利用法律賦予的權(quán)利，為自己筑起一道防火墻。

　　執(zhí)行法官侯成成說(shuō)，“只要買房人和開發(fā)商在簽訂合同后去房屋管理部門做預(yù)告登記，就能夠在房產(chǎn)證到手之前，對(duì)抗法院的查封。”

　　及時(shí)過戶防意外

　　俗話說(shuō)，打官司就是打證據(jù)，要注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù)，如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等，盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。

　　同時(shí)，注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問題，房款發(fā)票或收據(jù)上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對(duì)發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發(fā)商員工的個(gè)人賬戶等，避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降。

　　除法律規(guī)定的特殊情形外，房屋所有權(quán)只有在依法登記后才發(fā)生法律效力，房屋一天不過戶到自己名下，就存在被法院作為他人財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房屋交易中，買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權(quán)的變更登記，在具備過戶條件時(shí)及時(shí)辦理變更登記，以防節(jié)外生枝產(chǎn)生難以挽回的損失。(顏斐)

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2014年至今年10月底，市二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及買房人異議的案件為588件，占全部案外人異議案件總數(shù)的91.6%。

　　晨報(bào)說(shuō)案2

　　二手車買賣看細(xì)節(jié)

　　細(xì)查賣方身份證明和所有車輛憑證

　　簽訂合同注意“定金”與“訂金”

　　近年來(lái)，二手車買賣市場(chǎng)的興起及其不規(guī)范化使二手車買賣糾紛數(shù)量激增。買家的掉以輕心、賣家的利欲熏心、二手車買賣平臺(tái)的事不關(guān)己，使二手車買賣市場(chǎng)急需凈化。針對(duì)若干案件中凸顯的二手車買賣問題，近日海淀法院對(duì)二手車買賣過程中應(yīng)當(dāng)提高謹(jǐn)慎的環(huán)節(jié)做出了提示。

　　十來(lái)樣手續(xù)全檢查

　　車主的身份證

　　機(jī)動(dòng)車輛登記證

　　機(jī)動(dòng)車輛行駛證

　　購(gòu)置稅完稅證明

　　新車購(gòu)買時(shí)發(fā)票或車輛過戶交易發(fā)票

　　養(yǎng)路費(fèi)交納證明

　　有效期內(nèi)的年檢合同標(biāo)志

　　車船使用稅的完稅證明

　　車輛保險(xiǎn)單

　　商檢證明（僅限進(jìn)口車）

　　環(huán)境證明（環(huán)保標(biāo)志）

　　法人代碼登記證或介紹信（限法人）

　　以上這些都要仔細(xì)看好，必要的時(shí)候應(yīng)當(dāng)去車管所查詢進(jìn)行確認(rèn)，做到萬(wàn)無(wú)一失。

　　詳細(xì)約定關(guān)鍵環(huán)節(jié)

　　法官建議市民在簽訂購(gòu)車合同時(shí)，應(yīng)及時(shí)要求對(duì)方提供詳細(xì)的車輛狀況說(shuō)明，或者找權(quán)威的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)定協(xié)商，然后體現(xiàn)在合同中。例如，原車保證無(wú)大事故、無(wú)大的機(jī)械隱患等。是否交付該車行駛證、購(gòu)置附加費(fèi)憑證及發(fā)票，年檢憑證、原車發(fā)票及購(gòu)買的車輛保修以及保障期限這些關(guān)乎買方重大利益的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在合同中重點(diǎn)標(biāo)注。

　　此外，雙方的違約責(zé)任及購(gòu)買二手車的付款時(shí)間和方式，例如是先付款后過戶，還是先付部分車款，過戶后補(bǔ)齊余款，無(wú)論選擇哪種付款方式，都要在合同里詳細(xì)描述。

　　定金訂金性質(zhì)不同

　　法官表示，買家在購(gòu)買二手車之前，對(duì)于二手車方面的相關(guān)法律法規(guī)及政策應(yīng)當(dāng)心中有數(shù)，以免購(gòu)車后違反法律法規(guī)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)車目的。

　　例如，北京等地規(guī)定了限購(gòu)政策，購(gòu)買者必須具備小客車指標(biāo)等，買家如若對(duì)該政策不了解，最后有可能竹籃打水一場(chǎng)空。另外，二手車買賣中約定的定金和訂金性質(zhì)截然不同，交易雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。“定金”是一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必須以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。

　　法官特別提示，給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。

　　而“訂金”目前我國(guó)法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂二手車合同時(shí)，對(duì)于買方支付金額的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)由雙方以條款的形式固定下來(lái)，防止扯皮耍賴。(黃曉宇)

　　堂下問答

　　開欄的話：法律是底線，是規(guī)矩，也是保障大家正常生活的基礎(chǔ)工具。各種法律法規(guī)乃至規(guī)章制度浩如煙海，平常或許用不上，關(guān)鍵時(shí)刻還真就得指望它。工作和生活中，難免要跟法律和法條打點(diǎn)交道，北京晨報(bào)《講法堂》記者每周一在這里為晨報(bào)讀者解答點(diǎn)困惑，有事兒您吱聲，我一定支招，有專業(yè)問題我?guī)湍l，實(shí)在不行，還能找更專業(yè)的法官和律師在這里幫您答疑解惑。

　　詢問：我已經(jīng)從一家私企退休了，以前單位一年還給我發(fā)600元供暖費(fèi)，可近幾年單位卻取消了這項(xiàng)福利，能否通過起訴討要？

　　記者：根據(jù)《關(guān)于冬季職工宿舍補(bǔ)貼發(fā)放辦法的通知》，發(fā)放取暖補(bǔ)貼的范圍是全民所有制的企業(yè)、事業(yè)單位和國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體等單位的固定職工。您的單位有權(quán)自主決定是否向職工發(fā)放冬季取暖補(bǔ)貼，不違反相關(guān)法律法規(guī)。

　　詢問：我家的室溫經(jīng)常達(dá)不到18°，是不是可以拒交供暖費(fèi)？

　　記者：一分錢不給估計(jì)說(shuō)不過去。按規(guī)定，住戶在供暖溫度不達(dá)標(biāo)時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)修并保存好相關(guān)證據(jù)材料，并向有關(guān)行政管理部門投訴，依法維權(quán)，而非以拖欠供暖費(fèi)的方法處理問題。如果證據(jù)充足，對(duì)供暖費(fèi)數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)減免。