物業(yè)糾紛知多少

走出認(rèn)識誤區(qū)  減少矛盾

□周刊記者  胡江濤  文/圖

日常生活中，物業(yè)糾紛是讓很多人頭痛的一件事。

業(yè)主和物業(yè)公司之間發(fā)生糾葛，幾乎在每個小區(qū)都或多或少地發(fā)生過。

本報(bào)曾經(jīng)多次刊登有關(guān)物業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生矛盾糾紛的報(bào)道，一些專家也多次發(fā)表觀點(diǎn)。但是，近段時間，不少物業(yè)公司開始收取明年的物業(yè)費(fèi)，矛盾又多了起來。

本期，我們再一次聚焦這個老生常談的話題：業(yè)主和物業(yè)公司常存在哪些誤區(qū)？他們之間該如何處理好關(guān)系？

市區(qū)一小區(qū)門口張貼著催交物業(yè)費(fèi)的通知。

誤區(qū)1

沒有居住  就不交物業(yè)費(fèi)

談到這個問題之前，我們有必要了解一下物業(yè)公司的服務(wù)方式——

常規(guī)性的公共服務(wù)，泛指房屋主體、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安、消防、車輛道路管理等，這是物業(yè)公司必須要做的。針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)，是物業(yè)公司的選擇項(xiàng)目，可拓展其廣度和深度。

有部分業(yè)主認(rèn)為，他們沒有入住小區(qū)，就不應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。

其實(shí)，環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)以及物業(yè)共用設(shè)備的日常運(yùn)行等公共服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用，不會因?yàn)橐粋€業(yè)主或者幾個業(yè)主不人住，就會減少。

所以，業(yè)主簽了物業(yè)合同，原則上無論入住還是不住，都需要交納物業(yè)費(fèi)。記者通過調(diào)查得知，眼下，我市很多物業(yè)公司為避免發(fā)生糾紛，針對這部分業(yè)主，往往采取打折收費(fèi)的方式。

誤區(qū)2

將物業(yè)公司當(dāng)成售后服務(wù)公司

近段時間，小區(qū)業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司之間發(fā)生了多起糾紛。

這里面，有些糾紛是由于房地產(chǎn)開發(fā)商為了銷售房子，對業(yè)主進(jìn)行前期誤導(dǎo)宣傳所致。

一些業(yè)主認(rèn)為，他們?nèi)胱⌒^(qū)前，物業(yè)公司就已經(jīng)進(jìn)駐了。物業(yè)公司要么是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的物業(yè)公司，要么經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)商允許后，進(jìn)入小區(qū)開展服務(wù)的。無論哪一種，物業(yè)公司和房地產(chǎn)開發(fā)商有撇不開的關(guān)系。因此，物業(yè)公司是房地產(chǎn)開發(fā)商的“售后服務(wù)部門”。

于是，我們看到，當(dāng)房子出現(xiàn)諸如漏水、墻體開裂等質(zhì)量問題時，一旦問題得不到及時解決，業(yè)主心中就會產(chǎn)生怨氣，常通過拒交物業(yè)費(fèi)表達(dá)不滿。

其實(shí)，房屋質(zhì)量問題和房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)，物業(yè)公司只是在業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商之間協(xié)調(diào)，起紐帶作用。問題的責(zé)任方應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)商，而不是物業(yè)公司。

誤區(qū)3

什么事都找物業(yè)公司

暖氣不熱找物業(yè)，小區(qū)外噪音嚴(yán)重找物業(yè)，甚至小孩被鄰居家的狗嚇到也找物業(yè)……很多業(yè)主對物業(yè)職責(zé)認(rèn)識不清，一旦出現(xiàn)不和諧的情況，就遷怒于物業(yè)公司。

那么，物業(yè)公司到底該提供哪些服務(wù)呢？

這個問題，本報(bào)曾經(jīng)多次闡述過，這里不再詳解。

其實(shí)，業(yè)主只要認(rèn)真看看簽訂的物業(yè)合同，就會發(fā)現(xiàn)里面約定的有明細(xì)條款。合同以外的，業(yè)主享有自治權(quán)，物管公司無權(quán)過問。

維權(quán)

保留證據(jù)是關(guān)鍵

如果業(yè)主覺得物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不合格，可以依法追究其違約責(zé)任，要求其履行職責(zé)或者賠償損失。

如果物業(yè)公司有以下行為，業(yè)主可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

一、物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同；二、 物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主該如何維權(quán)？河南筑夢律師事務(wù)所主任何銀富認(rèn)為，首先，業(yè)主要保留物業(yè)公司的違約證據(jù)，事先與物業(yè)交涉，并解釋自己不交物業(yè)費(fèi)的理由，保留交涉記錄。一旦物業(yè)公司起訴你拖欠物業(yè)費(fèi)，你可以拿出證據(jù)辯駁。此外，如果小區(qū)有業(yè)主委員會，眾業(yè)主可以向業(yè)主委員會反映，解除與物業(yè)公司的服務(wù)合同，更換新的物業(yè)公司。