爸媽：“孩紙，我們覺得你要是只靠自己奮斗，大概是買不了房子了，要不我們送你一套吧。”

    我：“靴靴爸媽！”（老爸老媽你們沒事瞎說什么大實話……）

    然而，將房產(chǎn)過戶給子女其實不是像送給其禮物一樣簡單，需要走一定的程序，還要支付一些費用。

    尤其是金額較大的房產(chǎn)。對于一線城市居民來說，一套房產(chǎn)動輒幾百萬元，部分面積較大、地段不錯的住宅價值甚至超過千萬元，因此繼承金額如此巨大的財產(chǎn)，通過何種方式以最小的成本取得，確實需要認(rèn)真思考。

    就目前來說，子女取得父母房產(chǎn)的途徑主要有3種，包括繼承、買賣和贈與。每一種方式所對應(yīng)的成本各不相同，而且所對應(yīng)的條件也有所區(qū)別，所以到底采用哪種方式，則需要根據(jù)不同的情況來作出選擇。

    繼承成本最低 但手續(xù)繁多

    按照法律規(guī)定，房產(chǎn)繼承分為兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承意味房屋產(chǎn)權(quán)人只有一個子女，那么產(chǎn)權(quán)人去世后房產(chǎn)自然繼承給下一代。但如果房屋產(chǎn)權(quán)人有兩個或以上子女，那就需要立遺囑明確房產(chǎn)由哪個子女來繼承，或者其他兄弟姐妹放棄自己的繼承權(quán)，才能由其中一個子女單獨享有繼承權(quán)。

    優(yōu)勢：

    子女以繼承的方式獲得父母的房屋，只需要支付公證費和工本費，沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。

    劣勢：

    1、采用繼承法過戶房產(chǎn)，繼承人需要辦理各種證明，期間要花費大量的時間和精力。

    2、繼承人日后出售此房時，將被征收20%個稅。如果房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個稅。

    繼承公證費和房屋評估費是繼承過戶中兩項最大的成本。

    繼承權(quán)公證費用主要按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價2%來收取，最低不低于200元。業(yè)內(nèi)人士解釋說，對于父母名下房產(chǎn)的價值，并非自己說了算，需經(jīng)過具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)根據(jù)當(dāng)前市場行情進(jìn)行評估而定。通常情況下，評估價格與市場價相差不大，所以該費用可基本確定為按市場價2%來收取。

    房地產(chǎn)價值評估費用按照階梯式收費，按房產(chǎn)評估價的0.01%～0.5%不等。當(dāng)然，評估價格越高部分，收取標(biāo)準(zhǔn)越低。

    此外，繼承過戶時應(yīng)承擔(dān)過戶稅費，根據(jù)房屋評估價收取0.05%的合同印花稅，同時還收取登記費和權(quán)證印花稅等，后兩項費用極低，可忽略不計。

    如以一套總價為230萬元的普通住宅為例，子女繼承該房產(chǎn)時所需負(fù)擔(dān)的費用不到7.4萬元。

    贈與更自由 費用也還行

    房產(chǎn)贈與，是指一方當(dāng)事人自愿將自己的私有房產(chǎn)無償給予另一方所擁有，對方當(dāng)事人也愿意接受的行為。這種行為一般發(fā)生在親屬或朋友之間。除了配偶、子女之外的其他親人，都不能采用繼承的方式，只能選擇贈與或買賣過戶。

    優(yōu)勢：

    房屋產(chǎn)權(quán)人可以自主進(jìn)行選擇，把房屋贈與任何一人。

    劣勢：

    受贈人出售此房時，將被征收20%個稅。如果房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個稅。

    贈與是一種較為經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)讓過戶方式。據(jù)了解，贈與方式主要承擔(dān)的費用包括契稅、評估費、公證費及少量的過戶費用。

    其中，稅費收費標(biāo)準(zhǔn)為3%，房產(chǎn)評估費用按照階梯式收費，按房產(chǎn)評估價的0.01%～0.5%不等，公證費按照評估價的1%收取。

    同樣以上述案例中總價為230萬元的房產(chǎn)估算，采用贈與方式過戶時，所需承擔(dān)的稅費約12萬元。

    買賣最為利索

    房屋買賣是指房屋所有權(quán)人將自己名下的房產(chǎn)買賣給他人的法律行為。在買賣方式的過戶中，不同的情況，費用也是不同的。

    優(yōu)勢：

    最常見的過戶方式，無需太多繁瑣的手續(xù)，操作便捷，安全省心。

    劣勢：

    買賣過戶，需繳納較多的稅費，造成額外的經(jīng)濟(jì)支出。

    父母與子女之間也可以通過買賣方式完成財產(chǎn)轉(zhuǎn)移。這種轉(zhuǎn)讓方式交易成本較高，但卻為日后轉(zhuǎn)讓省下了不小的開支。

    父母將房子“賣給”子女，與普通的交易方式完全相同，并無明顯區(qū)別，交易過程中所產(chǎn)生的稅費也與普通房產(chǎn)買賣方式毫無二致。

    房產(chǎn)買賣承擔(dān)稅費最高的情形為該房產(chǎn)購買時間不滿2年，且子女名下已有房產(chǎn)，那么，交易雙方要承擔(dān)3%的契稅、5%的增值稅以及全額1%的個人所得稅。

    舉例說明，如有人將一套230萬元住宅（普通住宅）轉(zhuǎn)讓過戶給子女，產(chǎn)生的稅費包括：

    契稅：230萬×3%=6.9萬元；

    增值稅：230萬÷（1+5%）×5%=10.95萬元；

    個人所得稅：230萬×1%=2.3萬元；

    3項共計：20.15萬元。

    有部分城市父母與子女之間的房產(chǎn)買賣行為可自行定價，因而稅負(fù)水平大幅降低。如鄭州、揚州等城市，父母與子女之間房產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓，合同約定的價格總額可低至最低報稅標(biāo)準(zhǔn)100元，這樣，所有稅費相加不會超過兩位數(shù)，因而過戶成本大幅降低。

    總而言之 具體問題具體分析

    如何才能選擇到最佳的轉(zhuǎn)讓方式？三種方式各有利弊和風(fēng)險，建議讀者根據(jù)家庭實際情況選擇最適合的方式。

    繼承過戶方式存在一些限制，在父母在世時是不能辦理的，只有等到父母去世后才能辦理房產(chǎn)繼承。如果考慮為孩子就近入學(xué)急于落戶而父母健在，則無法通過繼承這種方式來完成過戶，必須考慮買賣或者贈與方式。

    買賣轉(zhuǎn)讓這種過戶方式，尤其是在一些可自行確定合同價的城市，由于稅費大幅降低，不失為一種上佳選擇。但這種方式在很大程度上會受到政策影響，近期隨著調(diào)控收緊，部分城市名下已經(jīng)有兩套及以上住房的子女，則會受到現(xiàn)有調(diào)控政策限制而無法實現(xiàn)過戶，因此在無法通過繼承方式完成過戶的情況下，則只能通過贈與方式了。

    贈與方式簡單便捷，而且所需承擔(dān)的費用也不是很高，這種方式也值得考慮。尤其是在限購的大背景下，部分沒有購房資格的外地人或者境外人士，可以通過這種途徑完成過戶。不過這種方式只適合考慮將房產(chǎn)留作自用或長期出租，而如果今后要出售，這種方式就不太適合了，未來所需面對的高額稅費將會是一個不小的負(fù)擔(dān)。