“9·30”新政滿月 對(duì)市場(chǎng)影響逐漸顯現(xiàn)

　　北京住宅成交下降超30%

　　“9·30”新政對(duì)樓市的影響正在逐漸顯現(xiàn)。10月份北京新房、二手房成交價(jià)格漲幅放緩，網(wǎng)簽量出現(xiàn)明顯下降。面對(duì)新的市場(chǎng)情況，購(gòu)房者開(kāi)始處于新的觀望階段。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新建商品房住宅（剔除保障房）合計(jì)簽約3353套，相比前幾個(gè)月有明顯下調(diào)，環(huán)比9月跌幅達(dá)到39%；成交均價(jià)40670元/平方米，與9月相比每平方米僅上漲1243元，漲幅明顯收窄。二手房方面，10月二手住宅共簽約20950套，環(huán)比下調(diào)幅度為31%；成交均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，相比9月份均價(jià)4.42萬(wàn)/平方米微漲，漲幅明顯放緩。

　　從成交情況看，北京樓市已經(jīng)進(jìn)入二手房為主的時(shí)代。新政落地之后，首付比例提高，使得一部分購(gòu)房者因支付能力不足而放棄購(gòu)房，一部分購(gòu)房者因市場(chǎng)預(yù)期變動(dòng)進(jìn)而轉(zhuǎn)為觀望狀態(tài)，因此導(dǎo)致交易量減少。

　　“北京二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)已然發(fā)生轉(zhuǎn)變。購(gòu)房者由恐慌趨于冷靜，不再著急入市，轉(zhuǎn)而等待觀望；業(yè)主端惜售、漲價(jià)現(xiàn)象不再，部分著急賣(mài)房置換或著急用錢(qián)的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)，以期盡快變現(xiàn)脫手。顯然，‘9·30’新政已經(jīng)扭轉(zhuǎn)了北京樓市曾經(jīng)的過(guò)熱態(tài)勢(shì)。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，隨著市場(chǎng)實(shí)際交易量的下滑，11月份北京二手住宅網(wǎng)簽量還將繼續(xù)大幅回落，“部分前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快區(qū)域的房?jī)r(jià)以及大戶型房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯回落。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)計(jì)北京房?jī)r(jià)將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)調(diào)整。新政之后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)逐漸向中小戶型轉(zhuǎn)移，中高端市場(chǎng)受到約束，這將使很多豪宅的入市難度增加，“特別是地王項(xiàng)目，取得預(yù)售證難度大漲。如果延緩入市，要面臨巨大的資金壓力，如果加快入市，則面臨政策壓力，市場(chǎng)有望快速降溫。”

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　　海淀自住房地塊低溢價(jià)成交

　　“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)將降溫土地市場(chǎng)

　　昨日，海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)自住房地塊成為北京近年來(lái)成交速度最快的住宅用地，僅經(jīng)過(guò)9輪競(jìng)價(jià)，便由中鐵以21.5億元奪得。原本應(yīng)于昨日競(jìng)拍的另外四宗住宅用地則因試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”延期入市。

　　北京晨報(bào)記者了解到，海淀西北旺地塊共吸引了中鐵、首開(kāi)、萬(wàn)科、碧桂園等8家企業(yè)到現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍。但是現(xiàn)場(chǎng)舉牌情況并沒(méi)有想象中激烈，僅經(jīng)過(guò)9輪舉牌，中鐵便以21.5億元總價(jià)摘得，溢價(jià)率8%。

　　土地市場(chǎng)一直較為火熱，之所以這次迅速成交，與該地塊的建設(shè)條件有直接關(guān)系。根據(jù)要求，該地塊須配建36000平方米“公共租賃住房”，由海淀區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格20000元/平方米。居住剩余建筑規(guī)模全部建設(shè)“自住型商品住房”，最大套型面積90平方米，銷(xiāo)售限價(jià)35000元/平方米（含全裝修成本）。“房企開(kāi)發(fā)基本只能覆蓋成本。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　在“9·30”新政中，與土地相關(guān)的調(diào)控內(nèi)容是重頭戲，如進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例等。截止到昨日，今年以來(lái)北京住宅用地一共只成交了8宗，接下來(lái)，北京將迎來(lái)6宗土地集中入市。不過(guò)，近日北京市規(guī)劃國(guó)土委就海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地三宗地塊和大興黃村鎮(zhèn)地塊發(fā)布第二次補(bǔ)充公告，進(jìn)一步細(xì)化這4宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊的競(jìng)買(mǎi)規(guī)則及形成住宅后的銷(xiāo)售價(jià)格。海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地的三宗地塊，平均銷(xiāo)售限價(jià)為53400元/平方米；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的地塊，平均銷(xiāo)售限價(jià)為55800/平方米。這幾宗土地也因此延期入市。

　　“限房?jī)r(jià)直接打擊開(kāi)發(fā)商拿高價(jià)地的預(yù)期和積極性，限價(jià)后基本杜絕了地王的可能性。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“與其他城市的搖號(hào)賣(mài)地相比，‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’直接影響未來(lái)售價(jià)市場(chǎng)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫可以預(yù)期。”（記者 楊奕）