?。ㄔ瓨?biāo)題：房地產(chǎn)配資潛行 熱點城市房貸降溫）

　　“國慶節(jié)之后，看房的客戶少了很多。首付款比例提高，不少已交了意向金的客戶選擇‘退單’。”某房地產(chǎn)中介相關(guān)人士說。

　　中國證券報記者日前在多家房地產(chǎn)中介咨詢此前火熱的“首付貸”等房地產(chǎn)配資產(chǎn)品時，平時滔滔不絕的工作人員諱莫如深或明確說“早就沒有此類業(yè)務(wù)”。監(jiān)管部門近期加大排查房地產(chǎn)配資、收入證明真實性等工作力度。業(yè)內(nèi)人士表示，多個城市樓市限貸限購政策“回歸”，同時監(jiān)管升級，未來一段時間樓市成交將下滑，此前業(yè)務(wù)量飆升的個人房貸也將隨之降溫。

　　“退單”頻現(xiàn)

　　“一般來說，購買二手房除支付首付款外，還有稅費、中介費等費用，購房者基本要準(zhǔn)備出五成左右的現(xiàn)金。政策收緊、首付比例提高后，很多人拿不出這么多現(xiàn)金了。”某房地產(chǎn)中介人士表示，首付款比例提高后，近期“退單”的客戶不少，看房人數(shù)、成交量直線下滑。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，目前一線城市限購限貸最為嚴(yán)格；部分二線城市重啟限購限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍寬松；三四線城市的調(diào)控政策更多的是規(guī)范市場。

　　以北京市“9·30新政”為例，首套普通住宅的房貸首付款比例由30%上調(diào)至35%，非普通住宅的首付款比例由30%調(diào)整至40%；二套普通住宅的首付款比例仍為50%，非普通住宅的首付款比例由50%上調(diào)至70%。以500萬元的房貸為例，如果是首套普通住宅，新政實施前首付款150萬元，實施后為175萬元，增加25萬元；如果是首套非普通自住房，則首付款增加50萬元；如果是二套非普通住宅，則首付款增加100萬元。

　　10月以來，“退單”在北京、南京等前期房價上漲較快的熱點城市頻頻出現(xiàn)，以大戶型商品房交易最為明顯。中國證券報記者在近年來一直是熱點地域的北京市朝青板塊走訪時發(fā)現(xiàn)，多個房地產(chǎn)中介門店門可羅雀。鏈家地產(chǎn)一位工作人員表示，現(xiàn)在大戶型的首付款比例普遍在六成以上，擋住了很多買家，并且賣家價格掛得高，很難成交，有價無市。

　　北京多家銀行的個人貸款業(yè)務(wù)人士表示，目前各大銀行嚴(yán)格執(zhí)行“9·30新政”，但批貸速度是正常的，沒有太大變化，一般批貸函3至5個工作日就能下來。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，銀行對住房信貸進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)市場將落實差別化且收緊的信貸政策，對于住房信貸管理有積極作用，未來不排除財稅政策也會收緊。

　　配資潛行

　　隨著監(jiān)管的加強，此前火熱的房地產(chǎn)配資業(yè)務(wù)正在隱退。

　　“如果首付資金不夠，你們能不能想想辦法？”當(dāng)中國證券報記者以購房者身份詢問時，某房地產(chǎn)中介工作人員謹(jǐn)慎地表示已沒有此類業(yè)務(wù)。在記者的反復(fù)追問之下，工作人員才透露，“現(xiàn)在監(jiān)管部門查得非常緊，如果你真的需要，我找經(jīng)理問一下，月息1.5%，最多只能貸50萬元，最長期限1年。如果你資質(zhì)不錯，還是找銀行做信用貸吧。”

　　當(dāng)記者質(zhì)疑其利率太高時，該工作人員直言“是冒著巨大風(fēng)險在做”，并表示此前類似的房地產(chǎn)配資業(yè)務(wù)即“首付貸”額度可以做到300萬元，最長期限可達3年，但現(xiàn)在做不到了。

　　央行上?？偛?9日召集25家在滬主要中資商業(yè)銀行行長以及房貸部門和資產(chǎn)負(fù)債部門負(fù)責(zé)人召開會議，要求商業(yè)銀行強化對首付資金來源的審查，加強居民收入證明真實性的審核，切實防范各類資金違規(guī)流入土地市場。

　　銀監(jiān)會近日下發(fā)的《P2P網(wǎng)絡(luò)借貸風(fēng)險專項整治工作實施方案》提出，在全國范圍內(nèi)開展網(wǎng)貸風(fēng)險專項整治工作，對涉及房地產(chǎn)配資業(yè)務(wù)的網(wǎng)貸機構(gòu)進行重點排查。

　　銀監(jiān)會主席尚福林日前強調(diào)，要加強對房地產(chǎn)的信貸壓力測試和風(fēng)險測試。多個地區(qū)的銀監(jiān)局人士透露，今年以來，對于房地產(chǎn)相關(guān)貸款的核查愈發(fā)審慎。除房地產(chǎn)開發(fā)貸款外，還要嚴(yán)格核查個人住房貸款首付款資金來源，審核借款人收入證明真實性及還款能力。監(jiān)管部門引導(dǎo)銀行業(yè)通過建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險研判機制，及時把握房地產(chǎn)市場形勢和相關(guān)風(fēng)險狀況。

　　嚴(yán)防風(fēng)險

　　專家表示，監(jiān)管升級有助一二線城市樓市降溫，能適當(dāng)降低居民杠桿率，防止金融系統(tǒng)產(chǎn)生不必要的風(fēng)險。

　　央行最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度個人住房貸款增量在各項貸款增量中的占比為35.7%。其中，9月份個人住房貸款新增4759億元，同比多增2055億元，占新增人民幣貸款的39%。飆升的個人房貸業(yè)務(wù)引發(fā)多方關(guān)注。央行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘認(rèn)為，個人住房貸款增長較快，一個重要原因是今年全國房地產(chǎn)市場走勢分化，部分一二線城市房地產(chǎn)成交活躍。同時，個人住房貸款快速增長也與金融機構(gòu)、居民部門的資產(chǎn)配置選擇有關(guān)。

　　民生銀行首席研究員溫彬表示，從國際經(jīng)驗看，盡管我國房貸余額占GDP的比重在合理范圍內(nèi)，但如果短期內(nèi)居民快速加杠桿特別是投資和投機需求過度，容易引發(fā)金融風(fēng)險，也會對其他實體經(jīng)濟部門的信貸需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。監(jiān)管部門及時進行風(fēng)險提示有助于銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化和平穩(wěn)運行。隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控的緊縮效應(yīng)顯現(xiàn)，投資和投機需求會快速回落，預(yù)計個人房貸增量會逐月回落。

　　興業(yè)證券地產(chǎn)首席分析師閻常銘表示，對商業(yè)銀行給予一定的微觀約束是必要的。商業(yè)銀行在配置按揭的過程中，微觀層面存在相互競爭行為，包括爭奪優(yōu)質(zhì)按揭資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)客戶，要避免房地產(chǎn)金融發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　2013至2014年，溫州、鄂爾多斯等部分房價過快上漲的城市出現(xiàn)“斷供”和“棄房”現(xiàn)象。對于本輪房地產(chǎn)調(diào)控是否會出現(xiàn)類似現(xiàn)象，第一太平戴維斯華北區(qū)項目及開發(fā)顧問部負(fù)責(zé)人熊志坤表示，本輪調(diào)控主要針對一些熱點城市，而全國大部分城市去庫存壓力仍較大，政策仍會予以支持，所以出現(xiàn)“斷供”和“棄房”現(xiàn)象的概率很小。此外，為了沖刺年終業(yè)績，部分開發(fā)商可能加快推盤節(jié)奏，并在價格上有所優(yōu)惠以促進成交。