近日，浙江省義烏市官方媒體盤點該市近年來部分招商引資重點項目，其中“新城吾悅廣場項目”被列入“投資30億元以上的特別重大項目”名單?！督?jīng)濟(jì)參考報》記者在義烏采訪發(fā)現(xiàn)，正是這個號稱將提升義烏國際化品位的大型城市綜合體項目，被指以“白菜價”獲得義烏市中心城區(qū)核心的地塊，造成近十億國資收益流失。上市公司新城控股（601155，SH）也因此陷入“串標(biāo)”超低價拿地風(fēng)波。

　　核心地塊拍出“白菜價”

　　作為新城控股旗下商業(yè)綜合體旗艦，新城吾悅廣場自進(jìn)駐義烏以來就備受關(guān)注。據(jù)介紹，新城吾悅廣場是暨萬達(dá)廣場之后，義烏迎來的第二個商業(yè)綜合體項目。該項目規(guī)劃總體量超過40萬平方米，涵蓋中心自持大商業(yè)、高檔住宅、酒店式公寓、商業(yè)街等多重業(yè)態(tài)，預(yù)計2018年開業(yè)。

　　2015年8月20日，義烏市國土資源局在其網(wǎng)站上發(fā)布的出讓公告顯示，擬出讓“江東路A地塊”，該地塊為商業(yè)、住宅用地，面積73833平方米，容積率1.5—4.3，掛牌起始價10億元。

　　2015年9月21日，新城控股公告披露，通過掛牌出讓程序以10.09億元收購義烏市“江東路A地塊”，并于2015年9月30日前與義烏市國土資源局訂立出讓合同。

　　這一出讓結(jié)果在義烏市掀起軒然大波：炙手可熱的“江東路A地塊”，最終被新城控股子公司——新城萬博置業(yè)有限公司（以下簡稱“新城萬博公司”）在起始價上僅加了900萬元就競得，樓面價每平方米僅為3100元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊房地產(chǎn)項目的樓面價。

　　“江東路A地塊”位于義烏市江東路與賓王路交叉口東南側(cè)，毗鄰義烏國際商貿(mào)城和體育、會展、文化中心?！督?jīng)濟(jì)參考報》記者采訪得知：與其緊鄰的義烏市文化中心07、08地塊曾在2011年以整宗72.2億元成交，樓面價約每平方米15000元；附近的“久府和園”項目地塊，2010年拍賣時，整宗成交價39億元，樓面價每平方米約13000元。

　　記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，與其一路之隔的“梅湖公館”二手房成交價每平方米都在22000元以上。相比之下，“江東路A地塊”商業(yè)面積占比高達(dá)30%以上，顯然更具商業(yè)價值。義烏房產(chǎn)成交信息顯示，該地塊周邊住宅均價達(dá)每平方米20000元，商業(yè)設(shè)施均價每平方米達(dá)40000元以上。

　　在新城吾悅廣場的售樓中心，有工作人員向記者介紹，該地塊是義烏目前最繁華、最絕版、最核心的商住地塊，新城控股早在三年前就開始謀劃該地塊了，正是憑借新城控股與義烏有關(guān)政府部門的良好關(guān)系，以比預(yù)期還要低很多的價格拿到了該地塊的開發(fā)權(quán)。工作人員還說，目前已拿到四證，預(yù)計到11月初可能會開盤售房。屆時，住宅價格將在每平方米18000元至20000元之間，商鋪的價格預(yù)計比住宅的售價貴1倍左右。

　　當(dāng)?shù)啬撤慨a(chǎn)公司一位專業(yè)測算人員對記者表示，“江東路A地塊”保守估值20億元以上，該地塊以10.09億元拍出，國家至少有10億元國有收益流失；開發(fā)完畢后，至少能有20億元以上利潤回報和七萬平方米大型零售商場的固定資產(chǎn)（該固定資產(chǎn)估值約為10億元左右）。

　　街道辦審核引發(fā)競拍者異議

　　一位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商告訴記者，由于“江東路A地塊”性價比很高，即使掛牌起始價、樓面價上浮100%，也有相當(dāng)誘人的盈利空間。因此，該地塊出讓公告一出，不少房地產(chǎn)企業(yè)躍躍欲試，本地具有一定實力的房地產(chǎn)企業(yè)如建筑房產(chǎn)、久府房產(chǎn)、萬廈房產(chǎn)、九州房產(chǎn)等踴躍參與，綠城、萬達(dá)等知名房企都有意謀求。

　　然而，眾多有意競拍的房地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)，義烏市國土資源局2015年8月20日發(fā)布的《國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》（義土掛［2015］10號）中給參與該地塊競拍的申請人設(shè)置了一個前提條件：競拍者需先通過義烏市江東街道辦事處的資格審查，雖然義烏市國土局是“江東路A地塊”出讓人，但競拍者如果沒有江東街道辦事處的審核意見，想?yún)⑴c競拍連門都沒有。

　　記者查閱義烏市“江東路A地塊”《國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓文件》顯示：報名資格條件由江東路街道辦事處審核，并出具審核意見。

　　有當(dāng)時曾想?yún)⑴c競拍的房地產(chǎn)企業(yè)人士在接受記者采訪時說，當(dāng)時江東街道辦事處以種種理由不讓通過資格審查，只能“望地興嘆”；或者，他們?nèi)フ型稑?biāo)中心拿到招標(biāo)文件后，也是讓找江東街道辦事處，結(jié)果是被告知不符合條件，并且不說明哪些條件不符合；有些房地產(chǎn)企業(yè)則直接被勸退。

　　這種約束性條件引發(fā)了眾多有意競拍者的異議。一位原先準(zhǔn)備參與競價的企業(yè)老總認(rèn)為，上述地塊屬于商業(yè)出讓，但設(shè)置條件具有排他性，直接導(dǎo)致不少企業(yè)無法參與競拍，土地價格無法被合理市場價拍出，只能以低價成交。

　　一位要求匿名的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，從去年拍賣結(jié)果出來的那一天起，針對該地塊出讓合法性的質(zhì)疑就從未停止過，多家房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為新城吾悅廣場地塊的中標(biāo)協(xié)議是無效的，應(yīng)當(dāng)廢標(biāo)。

　　2010年12月2日，浙江省國土資源廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用途國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告的通知》（浙土資廳函〔2010〕1276號）重申：“國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓必須堅持公開、公平、公正原則，不能按照特定對象進(jìn)行“量體裁衣”，設(shè)置排他性且唯一性競買或投標(biāo)條件。”

　　為何在拍賣文件中對競拍者設(shè)置“由江東路街道辦事處審核”的前提條件？義烏市國土資源局回應(yīng)稱：為推進(jìn)該地塊的開發(fā)，方便群眾生產(chǎn)生活，從2012年起，我市有關(guān)單位作了多輪推介招商；公告、出讓文件中競買資格要求為：“中華人民共和國境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加。”“法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定及在本市尚有無故拖欠國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓金、違約金等違約行為和被列入義烏市土地、礦業(yè)權(quán)出讓黑名單的，不得參加競買活動。”實際工作中，有關(guān)單位根據(jù)上述要求進(jìn)行審核；報名截止時，有2家企業(yè)報名參與競買并取得競買人資格，分別為新城萬博公司與皓尊置業(yè)公司。上海皓尊置業(yè)有限公司（以下簡稱皓尊置業(yè)公司）是2015年6月份成立的，注冊資金僅為1000萬元。

　　江東街道辦事處在審核過程中對競拍者又是如何審核的呢？江東街道辦事處黨政辦公室一位工作人員對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示：在這個事上，我們不接受采訪。記者多次致電曾負(fù)責(zé)該地塊審核工作的江東街道辦事處原副主任、現(xiàn)任黨工委委員張瑋瑋，張瑋瑋均未接聽電話。記者發(fā)短信，張瑋瑋也未做回應(yīng)。

　　在地塊出讓過程中，競買人報名資格，先要由義烏江東街道辦事處審核，并出具審核意見，否則無法入圍。浙江省國土資源廳土地利用管理處副處長毛茵表示，這種行為是不允許的。記者了解到，對義烏江東路A地塊涉嫌違規(guī)“招拍掛”的認(rèn)定已轉(zhuǎn)至浙江省檢察院舉報中心。

　　兩參與投標(biāo)企業(yè)被指有串標(biāo)嫌疑

　　在義烏市國土資源局解釋說明中：僅有兩家企業(yè)報名參加競買并取得競買人資格，分別為新城萬博公司與皓尊置業(yè)公司；最終，去年9月21日，由新城萬博公司以10.09億元的價格競得“江東路A地塊”的土地使用權(quán)；后按公告規(guī)定，受讓人變更為由新城萬博公司設(shè)立的義烏吾悅房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱義烏吾悅公司）。

　　對此結(jié)果，有多家房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，兩家參與投標(biāo)企業(yè)在該地塊拍賣中有“串標(biāo)”的可能性：“首先，皓尊置業(yè)的股東是上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)，并且正好在土地中標(biāo)時間2015年臨時注冊，只有1000萬元的注冊資本。其次，皓尊置業(yè)在已經(jīng)交了5億元的保證金之后，居然因為投標(biāo)價只差900萬元，就拱手讓新城萬博公司中標(biāo)，10億元的起拍價格僅加價900萬元，皓尊置業(yè)就放棄了，這顯然不符合常理；第三，皓尊置業(yè)的母公司中梁地產(chǎn)集團(tuán)與新城萬博母公司新城控股之間合作緊密，曾聯(lián)手做過多個項目。”

　　記者通過查閱工商登記資料發(fā)現(xiàn)，該地塊的受讓人義烏吾悅公司最終是由兩家參與投標(biāo)企業(yè)共同控制。

　　新城萬博在2015年10月19日同時成立了由其100%控股的義烏新城萬博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和吾悅房產(chǎn)公司。

　　據(jù)調(diào)查，吾悅房產(chǎn)注冊資本1960.79萬元，最初由新城萬博100%控股，2015年12月31日股權(quán)又變更為新城萬博持股51%，金華瑞禾貿(mào)易有限公司持股49%。

　　金華瑞禾貿(mào)易有限公司，注冊資本100萬元，成立于2014年2月27日，股東分別為田景文持股51%、朱晅持股49%，在2015年10月28日，它的股權(quán)變更為上海融豪置業(yè)有限公司100%控股，11月16日股權(quán)又變更為金華市景沐投資有限公司持股20%，上海融豪置業(yè)有限公司持股80%。原股東朱晅任公司董事，原股東田景文任公司監(jiān)事。上海融豪置業(yè)有限公司成立于2015年8月14日，由上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)100%控股。

　　值得注意的是，上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)也是義烏市“江東路A地塊”兩名參與競拍方之一皓尊置業(yè)公司的股東。

　　針對串標(biāo)質(zhì)疑，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者致電新城控股，一位工作人員對記者表示：董秘陳鵬不在，一般不會將問題轉(zhuǎn)給陳鵬。(王文志)