樓市調(diào)控政策密集發(fā)布，房?jī)r(jià)或見(jiàn)頂?shù)挠懻摬唤^于耳，房地產(chǎn)信托還值得投資嗎？本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)信托投資熱沒(méi)有降溫，專家指出，投資者要注重風(fēng)險(xiǎn)控制，優(yōu)先選擇北上廣深一線城市的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。

　　自2015年以來(lái)，在信托資金投向中，房地產(chǎn)行業(yè)占比一度整體呈下滑趨勢(shì)。但伴隨著樓市回暖，房企的資金缺口加大，房地產(chǎn)信托再次充當(dāng)了房企的重要融資渠道，經(jīng)歷一年多萎縮的房地產(chǎn)信托，發(fā)行規(guī)模大幅跳漲。

　　用益信托數(shù)據(jù)顯示，2016年1~8月份，集合信托市場(chǎng)上共計(jì)發(fā)行595只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1549.16億元，同比上漲13.7%。僅9月第三周成立的60款集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立9款產(chǎn)品，募集資金28.03億元，融資規(guī)模居首，占信托募資總額的30.45%。數(shù)據(jù)還顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為一些信托公司拉動(dòng)今年盈利增長(zhǎng)的首要業(yè)務(wù)。今年以來(lái)發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達(dá)72%。前8個(gè)月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)50億元以上的信托公司多達(dá)8家。

　　用益信托網(wǎng)顯示，國(guó)慶后沒(méi)有新發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。雖然信托公司放緩房地產(chǎn)信托發(fā)行的腳步，但投資者熱情不減。10日，安信信托預(yù)售廣州荔灣區(qū)一款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，不僅預(yù)期收益仍高達(dá)7.3%~8%，還首次推出項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，讓投資者深入了解新項(xiàng)目的具體情況和已投項(xiàng)目的投后運(yùn)行情況。

　　中融信托公司的工作人員告訴記者，現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有融資型和投資型兩種，二者最大區(qū)別在于運(yùn)作主體完全不同，前者主要由房地產(chǎn)公司提供相應(yīng)信托資金回購(gòu)或資產(chǎn)抵押條款，或信托公司受讓房地產(chǎn)公司相應(yīng)債權(quán)形式發(fā)行信托產(chǎn)品融資，信托公司僅僅充當(dāng)貸款中介角色；而后者在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，信托公司必須參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程，并從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益中分得一杯羹。

　　相比融資型信托產(chǎn)品主要考慮房地產(chǎn)公司資產(chǎn)抵押物估值，投資型信托產(chǎn)品必須考量信托資金所投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售前景與現(xiàn)金回籠速度。該人士表示，“但目前信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)銷尚缺乏豐富經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)作案例，所以目前發(fā)行的大多是融資型信托產(chǎn)品。”　　名詞解釋

　　債轉(zhuǎn)股：是市場(chǎng)化銀行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的簡(jiǎn)稱，債轉(zhuǎn)股是指金融資產(chǎn)管理公司（AMC）等作為實(shí)施機(jī)構(gòu)，把原來(lái)銀行與企業(yè)間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谫Y產(chǎn)管理公司與企業(yè)間的控股（或持股）與被控股的關(guān)系，債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)后，原來(lái)的還本付息就轉(zhuǎn)變?yōu)榘垂煞旨t。除國(guó)家另有規(guī)定外，銀行是不得直接將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　房地產(chǎn)信托仍有獲利空間

　　在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品安全性的考量上，當(dāng)前多數(shù)信托公司已設(shè)計(jì)各自的房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目資質(zhì)評(píng)分體系。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信托公司會(huì)將各城市GDP、人均購(gòu)買力、土地購(gòu)買成本等的收益比等列為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)高低的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

　　廣州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人士接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，一款預(yù)期年化收益率8%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，加上向信托公司、銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)、托管費(fèi)等財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)用為5%，開(kāi)發(fā)商的融資成本在13%左右。如果市場(chǎng)行情向下，中小開(kāi)發(fā)商剛性兌付的能力將面臨挑戰(zhàn)。

　　雖然專家預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資下半年或繼續(xù)下滑，但用益信托研究員帥國(guó)讓認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)信托仍有獲利空間，考慮到二三線城市房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存壓力較大，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)很有可能進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)類信托項(xiàng)目可能會(huì)面臨一定的違約風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)優(yōu)先選擇北上廣深一線城市的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。

　　投資TIPS

　　在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)考慮如下三個(gè)方面。

　　首先，要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司。其次，要選擇投資綜合實(shí)力較強(qiáng)的一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的信托產(chǎn)品。最后，要關(guān)注房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。(記者倪明)