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土地高燒 一二線房價(jià)猛漲 調(diào)控新政密集發(fā)力

2016-09-30 11:02 來源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:yjh
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摘要:  今年以來,房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)普遍好于預(yù)期。在此背景下,三季度一二線熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,高價(jià)地?cái)?shù)量持續(xù)激增,上海、深圳更是相繼誕生了新的全國最高單價(jià)、總價(jià)地塊

  今年以來,房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)普遍好于預(yù)期。在此背景下,三季度一二線熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,高價(jià)地?cái)?shù)量持續(xù)激增,上海、深圳更是相繼誕生了新的全國最高單價(jià)、總價(jià)地塊。

  與此同時(shí),房價(jià)、地價(jià)的快速上漲也給部分城市樓市可持續(xù)發(fā)展帶來隱患,投資投機(jī)需求迅速增加,地方政策基調(diào)也從“刺激”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;收緊”,寬松類政策出臺(tái)頻次明顯下降,收緊類政策升級(jí)蔓延,熱點(diǎn)一二線城市都重啟“限貸、限購”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,各地希望在抑制房價(jià)過快上漲和維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行之間保持相對(duì)平衡。

  兇猛 一二線城市房價(jià)一路高漲

  近幾個(gè)月以來,一二線城市樓市的火爆已成為常態(tài),房價(jià)快速跳漲,使得業(yè)主違約現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。但是高漲的房價(jià)讓買賣雙方都站在山脊的頂端,未來無論漲跌與否,似乎兩邊都是懸崖。

  北京的一位張先生8月看中了望京一套總價(jià)500萬的二手房,為了鎖定這套房源,張先生一次性支付給業(yè)主100萬定金,來預(yù)防業(yè)主因房價(jià)上漲而違約。但隨著近期房價(jià)上漲,業(yè)主提出違約,并爽快答應(yīng)支付張先生雙倍違約金,即業(yè)主除了退還給張先生100萬定金外,還要額外再賠償張先生100萬違約金。

  面對(duì)業(yè)主的違約,張先生心底是接受的,除了瞬間100萬變成200萬的資產(chǎn)增值外,對(duì)未來房價(jià)將要下跌的恐慌也使得張先生愿意接受業(yè)主的違約賠償。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,這僅僅是近期因房價(jià)上漲而引發(fā)的業(yè)主違約的一個(gè)縮影??蛻艨只?,既擔(dān)心房價(jià)快速上漲,看好的房源將要買不起了,又擔(dān)心未來房價(jià)下跌,讓自己站在了房價(jià)山頂上;業(yè)主恐慌,既擔(dān)心自己的房子賣便宜了,又擔(dān)心未來房價(jià)下跌,讓自己錯(cuò)過了這個(gè)千載難逢的套現(xiàn)良機(jī)。

  胡景暉進(jìn)一步分析表示,回望近三年來的樓市發(fā)展進(jìn)程,自2014年3月房價(jià)見頂之后,國內(nèi)樓市進(jìn)入了長達(dá)半年的疲弱期,呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的局面,雖然非一線城市基本在此期間解除了限購,但收效甚微。自2014年9月30日起,國家開始出臺(tái)各項(xiàng)政策刺激樓市,國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)就此進(jìn)入這一輪增長周期。

  克而瑞市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在價(jià)格方面,當(dāng)前各線城市表現(xiàn)不一。首先是,一線城市房價(jià)走勢(shì)出現(xiàn)明顯分化,上海房價(jià)依舊快速上漲,高單價(jià)產(chǎn)品成交占比持續(xù)快速上升,三季度8萬元/平方米以上住宅成交套數(shù)占比達(dá)到6%,市場(chǎng)份額較二季度翻番;廣州市房價(jià)也在快速上行,政策面的平穩(wěn)是今年廣州樓市升溫的最大保障。但是,深圳三季度商品住宅均價(jià)則出現(xiàn)了罕見的環(huán)比回落。

  其次,二線城市方面,蘇州、廈門、合肥、南京四小龍三季度環(huán)比漲幅依舊高居前列,但受到地方性限貸、限購升級(jí)影響,房價(jià)增速漸漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點(diǎn)城市趕上。

  高燒 土地市場(chǎng)持續(xù)火爆

  房價(jià)和土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)作用一直都密不可分。在大部分城市房價(jià)快速上漲的背后,是土地市場(chǎng)的持續(xù)火爆。今年以來,一二線城市土地市場(chǎng)接連出現(xiàn)高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊,“面粉貴過面包”等現(xiàn)象成為常態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì),1-8月全國“高價(jià)地”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到194宗。

  9月29日,北京國土局發(fā)布了5宗住宅用地出讓公告,共涉及土地面積34.9公頃,規(guī)劃建筑面積約71.1萬平方米,起始價(jià)總額為166.1億元,掛牌競(jìng)價(jià)起始時(shí)間為10月19日。

  這是繼2016年4月29日掛牌延慶新城居住用地后,北京市再一次掛出商品房住宅用地。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,北京土地市場(chǎng)“斷頓”5個(gè)月才出現(xiàn)商品房住宅土地供應(yīng),將加劇土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,北京出現(xiàn)了土地市場(chǎng)斷頓,導(dǎo)致樓市2016年供需比已經(jīng)達(dá)到了1:14。因此,目前多家企業(yè)期待土地市場(chǎng)開閘,未來出現(xiàn)高價(jià)地的可能性非常大。

  “從全國包括北京的市場(chǎng)情況看,土地供應(yīng)減少將是未來趨勢(shì),”張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,當(dāng)下全國范圍內(nèi),不僅僅是一二線熱點(diǎn)城市,甚至三四線城市都出現(xiàn)了高價(jià)地。尤其是一二線城市高價(jià)地普遍化,影響了房企拿地判斷,房企恐慌、購房者更加恐慌。

  中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9月份全國主要城市土地市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂,截至目前,全國50大城市合計(jì)土地成交金額高達(dá)1.77萬億,刷新同期歷史紀(jì)錄,同比漲幅高達(dá)48.8%。

  對(duì)策 各地政策密集發(fā)力

  9月28日,緊鄰上海的昆山市發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理實(shí)施意見,此次政策也是此前8月蘇州出臺(tái)的限購政策的延續(xù)。同日,濟(jì)南市出臺(tái)規(guī)范市場(chǎng)交易和秩序房地產(chǎn)相關(guān)指導(dǎo)政策。28日,近期房價(jià)上漲比較明顯的福州市也出臺(tái)了七條調(diào)控政策。

  業(yè)內(nèi)進(jìn)一步預(yù)測(cè),后續(xù)有望重啟限購的城市包括武漢、鄭州、天津、東莞、無錫、石家莊,加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州,本輪重啟限購的二線熱點(diǎn)城市及環(huán)一線周邊城市將超過十個(gè)。

  不僅如此,下半年以來,先后有國土部、住建部、財(cái)政部、國資委、證監(jiān)會(huì)等多個(gè)主管部門針對(duì)土地市場(chǎng)、商品房銷售市場(chǎng)、中介市場(chǎng)、開發(fā)商融資渠道等環(huán)節(jié)釋放出從嚴(yán)監(jiān)管,政策收緊的信號(hào)。

  克而瑞方面認(rèn)為,一二線城市接連落地限購、限貸、限價(jià)調(diào)控政策,短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)企業(yè)高價(jià)拿地的市場(chǎng)預(yù)期,熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度還將維持一段時(shí)間。預(yù)計(jì)四季度,熱點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)將明顯增多,屆時(shí)土地高價(jià)成交仍是大概率事件,高價(jià)地的數(shù)量也將維持在較高水平。

  不過,胡景暉分析表示,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年3月底達(dá)到歷史高點(diǎn),全國樓市在二季度開始出現(xiàn)局部收緊調(diào)控政策趨勢(shì),分城施策逐步落地,交易量在連續(xù)升溫后開始出現(xiàn)回落跡象,房價(jià)漲幅也逐步收窄。“但市場(chǎng)的不確定性,以及政策不明朗而導(dǎo)致的市場(chǎng)恐慌,使得三季度樓市再次出現(xiàn)二次爆發(fā),加速趕頂”。

  在他看來,對(duì)于未來的樓市走向,市場(chǎng)的加速趕頂已經(jīng)是“強(qiáng)弩之末”,在購房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下,近兩三個(gè)月以來市場(chǎng)的火爆,是由于“恐慌”,對(duì)未來購房需求進(jìn)一步透支。“因此,未來針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策收緊已是大概率事件,中國樓市在經(jīng)歷了18個(gè)月的上漲周期后,最快或?qū)⒃诮衲晁募径冗M(jìn)入新一輪的降溫周期”。

責(zé)任編輯:yjh

(原標(biāo)題:新華網(wǎng))

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