房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾引發(fā)房?jī)r(jià)不斷上漲——

    警惕樓市過(guò)熱 風(fēng)險(xiǎn)亟須防范

  當(dāng)前，我國(guó)房?jī)r(jià)“高燒”不退，部分二線城市漲幅甚至超過(guò)一線城市，且有不斷擴(kuò)散的趨勢(shì)。同時(shí)，“地王”扎堆出現(xiàn)，數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高。北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市更是逢拍必現(xiàn)“地王”。樓市過(guò)熱所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)亟須得到重視—

  今年年初以來(lái)，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲，甚至有一些二線城市的漲幅超過(guò)了一線城市，并且有向更多二線城市蔓延的趨勢(shì)。其中，蘇州、合肥、南京、廈門并稱今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲“四小龍”，合肥更是連續(xù)4個(gè)月占據(jù)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格上漲的榜首位置。面對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的現(xiàn)象，警惕樓市過(guò)熱的呼聲頻頻出現(xiàn)。

  各地紛紛出臺(tái)調(diào)控措施

  針對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，3月25日，上海、深圳在同一天出臺(tái)調(diào)控措施。8月31日，廈門和武漢在同一天出臺(tái)限購(gòu)限貸政策。此前，合肥、蘇州以及南京都出臺(tái)了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的措施。

  上海曾出臺(tái)的限購(gòu)措施甚至被稱為史上“最嚴(yán)”，本以為會(huì)平穩(wěn)發(fā)展的樓市再起波瀾。近期，關(guān)于調(diào)控措施即將加碼的虛假謠言讓上海的購(gòu)房者們坐不住了，出現(xiàn)為了購(gòu)房而排隊(duì)離婚的異?，F(xiàn)象，致使上海樓市不斷升溫。上海市住建委近期進(jìn)行了辟謠，并在9月6日表示，自9月1日以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，市場(chǎng)過(guò)熱情緒明顯降溫。不過(guò)，這次謠言風(fēng)波也從側(cè)面反映出人們對(duì)于進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房的積極性。

  進(jìn)入8月份，北京再次迎來(lái)一輪小的量?jī)r(jià)齊升高峰。門頭溝、昌平等遠(yuǎn)離中心城區(qū)的新樓盤一房難求。二手房?jī)r(jià)格也有上漲的趨勢(shì)。在事業(yè)單位工作的小蘇就親身經(jīng)歷了最近北京樓市的變化，她的一套位于順義區(qū)的二手房掛在中介近兩個(gè)月一直沒(méi)賣出去，8月底的一個(gè)周末，她按照中介的建議變更了掛牌價(jià)格，直升15萬(wàn)元，居然沒(méi)過(guò)兩天就被人買走了。她本想把順義的房子賣掉置換一套中心城區(qū)的學(xué)區(qū)房，再向中介詢價(jià)，發(fā)現(xiàn)價(jià)格比兩三個(gè)月前漲了不少。

  從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，熱點(diǎn)城市已經(jīng)不限于以北京、上海為代表的一線城市和蘇州、合肥、南京、廈門等二線城市。天津、石家莊、杭州、鄭州、武漢、無(wú)錫等城市房?jī)r(jià)也都顯現(xiàn)出上漲勢(shì)頭。其中，鄭州的表現(xiàn)“十分搶眼”，新盤開盤即售罄、地王頻現(xiàn)等情況頻發(fā)。同時(shí)，萬(wàn)科、融創(chuàng)等知名企業(yè)更是紛紛來(lái)到鄭州“拿地”。種種跡象表明，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭有向更多二線城市擴(kuò)張的趨勢(shì)。

  市場(chǎng)供給總體不足

  財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)表示，當(dāng)前一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的關(guān)鍵原因是總體供應(yīng)出現(xiàn)了問(wèn)題。2014年以來(lái)，由于對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期看淡，導(dǎo)致開發(fā)商的土地儲(chǔ)備和開工面積都大幅下滑。在市場(chǎng)回暖后，一二線城市的需求不斷上漲，導(dǎo)致開發(fā)商庫(kù)存告急，而庫(kù)存的下降進(jìn)一步激化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng)。

  亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅在接受《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)也表示，樓市的再度火熱主要?dú)w結(jié)于供需關(guān)系。以北京為例，8月份市場(chǎng)再次出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象，其根本原因是市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了變化。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月以來(lái)北京商品房新增供應(yīng)套數(shù)為4191套，環(huán)比下降56.0%。若剔除商住類項(xiàng)目，8月純商品住宅供應(yīng)2011套，環(huán)比下降39.0%，是近5個(gè)月以來(lái)的最低點(diǎn)。

  不僅僅是一線城市樓市的供需關(guān)系發(fā)生了改變，其他熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲的原因也大都可歸結(jié)為市場(chǎng)供給總體不足。河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)趙進(jìn)京表示，近年來(lái)，鄭州每年新增人口數(shù)量超過(guò)20萬(wàn)人，市場(chǎng)需求大，開發(fā)商自然愿意重金投入。受到一線城市土地供應(yīng)少，競(jìng)爭(zhēng)激烈的影響，很多房企把目標(biāo)更多轉(zhuǎn)向二線城市。

  同時(shí)，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，二線城市與一線城市相比，各種基礎(chǔ)建設(shè)還在起步階段，地方財(cái)政收入對(duì)土地銷售的依賴性還很強(qiáng)。在這種情況下，二線城市地方政府出臺(tái)的樓市調(diào)控政策相對(duì)寬松，大量被一線城市樓市調(diào)控政策擠出的資金進(jìn)入二線城市。本來(lái)供應(yīng)就進(jìn)入了低谷期，需求端又因?yàn)樨泿艑捤傻那闆r，讓購(gòu)房貸款的獲取變得相對(duì)容易，剛需、投資性需求、未來(lái)需求前置等因素一并涌來(lái)，讓“供不應(yīng)求”的局面“雪上加霜”。

  值得注意的是，土地供應(yīng)偏少也造成了各地“地王”頻現(xiàn)。上海前7個(gè)月的土地供應(yīng)僅完成30%，北京已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有供應(yīng)一塊住宅用地。地少價(jià)高更是帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

  此外，馬光遠(yuǎn)表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，還有一個(gè)原因是當(dāng)前制造業(yè)面臨困難。“民間投資增速下滑，制造業(yè)投資自6月份以來(lái)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。民間投資可選擇的領(lǐng)域越來(lái)越少，從而出現(xiàn)了企業(yè)和居民紛紛殺入房地產(chǎn)避險(xiǎn)的狀況。”馬光遠(yuǎn)說(shuō)。

  從供需兩端共同發(fā)力

  “就當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，最根本的問(wèn)題是解決一二線城市的供應(yīng)問(wèn)題。”馬光遠(yuǎn)表示，要解決當(dāng)前樓市過(guò)熱的問(wèn)題，應(yīng)該從供需兩端共同發(fā)力，使二者間的關(guān)系達(dá)到平衡，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

  當(dāng)前，結(jié)構(gòu)性矛盾在一些城市表現(xiàn)得較為突出，例如，北京市總體供應(yīng)本來(lái)就不足，“地王”涌現(xiàn)又導(dǎo)致豪宅不斷入市，從而導(dǎo)致滿足剛需和基本改善型需求的住房少之又少，進(jìn)一步造成普通住宅價(jià)格猛漲。因此，化解結(jié)構(gòu)性矛盾也應(yīng)該是未來(lái)一些城市促市場(chǎng)平穩(wěn)的重點(diǎn)。

  市場(chǎng)形勢(shì)瞬息萬(wàn)變，有的人擔(dān)憂，熱點(diǎn)城市樓市在迎來(lái)一浪高過(guò)一浪的上漲之后，必將面對(duì)下滑。有的人認(rèn)為，只要一線城市的需求持續(xù)旺盛，供給只會(huì)越來(lái)越緊，價(jià)格就不會(huì)下降。有關(guān)專家提醒，面對(duì)房地產(chǎn)這樣一個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的行業(yè)，必須要時(shí)刻警惕風(fēng)險(xiǎn)。

  實(shí)際上，樓市面臨的依然還是老問(wèn)題，地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴從未在根本上得以改變。一旦面臨經(jīng)濟(jì)下行的壓力，土地出讓是財(cái)政收入增長(zhǎng)最直接有效的方式。但房?jī)r(jià)一旦過(guò)快上漲不斷累積泡沫，其危害也是不言自明的。

  今年以來(lái)，房貸業(yè)務(wù)幾乎已成為各家銀行貸款業(yè)務(wù)的絕對(duì)主力。然而，越來(lái)越多的人開始關(guān)注大量銀行貸款流入房地產(chǎn)行業(yè)可能蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)。中原地產(chǎn)的分析表明，一些城市地王的總貨值預(yù)期與銷售額預(yù)期存在較大差異，這其中醞釀了很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（記者 亢 舒）