近期“地王”頻現(xiàn)，這使得周邊二手房紛紛搭順風(fēng)車漲價，這種跳價現(xiàn)象讓買家頗為無奈。不過業(yè)內(nèi)人士認為，買家其實不必逆來順受，完全可以在二手房交易過程中的不同階段采取相應(yīng)措施，來降低跳價的可能性。

　　“地王”成跳價信號

　　近日，正在看房的小王遇到了一件糟心事，好不容易看中了一套合適的房子，卻遭遇房東跳價。

　　小王看中了上海大學(xué)附近的一套小兩房，面積約60平方米左右，房東報價245萬元，小王覺得價格合適，準備付定金之后簽合同，但恰逢靜安中興社區(qū)地塊拍出天價，房東要求加價10萬元，否則中斷交易。小王認為對方加價理由過于牽強，但卻又毫無辦法，只得繼續(xù)踏上漫漫找房之路。

　　其實，小王的遭遇只是當(dāng)前滬上二手房市場非理性跳價現(xiàn)象的一個縮影，因為“地王”的出現(xiàn)而導(dǎo)致房東跳價的現(xiàn)象比比皆是。

　　如中興社區(qū)地塊附近的二手房，在拍賣結(jié)果出來之后，馬上告知中介加價50萬元。更有甚者，附近有房東預(yù)先了解到地塊拍賣信息，隨著市場關(guān)注度的提高，該房東將自己的二手房掛牌價從最初的1350萬元，不斷加價，直至拍賣結(jié)果公布之后加到1600萬元，加價幅度高達20%。此外，早在今年7月份，浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)地塊被金地集團以88億元獲得之后，周邊的二手房價應(yīng)聲而漲，一次性加價幅度在10萬～15萬元，如一套小面積兩房的掛牌價從185萬元，調(diào)整為200萬元。

　　自5月以來，滬上頻繁地出現(xiàn)高價地塊的成交，面粉貴于面包的情況在土地市場中已是屢見不鮮。根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，自5月以來，全市商品住宅類用地的平均樓板價已高達3.44萬元/平方米，并且其中絕大部分為外圍區(qū)域的土地。而在“地王”四起的局面下，市場心理的天平完全失衡，加之房東在二手房市場中完全占據(jù)了主動地位，跳價的情況變得十分普遍，甚至顯示出了嚴重的非理性傾向。在房東頻繁跳價的局面下，購房者如何維護自身的利益就變得十分重要了。

　　四招應(yīng)對跳價

　　因為“地王”而引起的跳價現(xiàn)象屢見不鮮，而同時買方并不占據(jù)優(yōu)勢，在這種情況下，適當(dāng)運用一些技巧和方法，來扭轉(zhuǎn)這種不利局面。在二手房買賣過程中，每個階段碰到的情況各不相同，所以我們下面將針對不同階段可采用的技巧，來進行詳細解釋。

　　一、看房階段：提前了解相關(guān)信息

　　孫子兵法指出，知己知彼，百戰(zhàn)不殆。同樣的道理，在買房過程中，如果掌握了更多的信息，其實更加有利于自己做決策。

　　在看房階段，最重要的一點就是要了解周邊是否存在將要拍賣的地塊。據(jù)了解，這類信息可以通過上海規(guī)劃和國土資源管理局官方網(wǎng)站的土地出讓信息欄中查找。另外，相關(guān)土地出讓報道也會在拍賣之前發(fā)布，購房者只需稍加留意，便可了解到此類信息。

　　了解土地出讓信息到底有什么用呢？主要是需要根據(jù)這些信息提前做好防備工作。通常情況下，當(dāng)?shù)貕K完成了住宅土地用地審批，便會進入正式的出讓程序，而如果房東也了解到了這個信息，那么對方無疑也會關(guān)注土地出讓的進程，在這種情況下，購房者要做的就是留意賣家的心理變化。如果對自己的報價一再拖延而不予理會，可以初步斷定他已無心交易；如果賣家接受了報價，此時則應(yīng)該考慮加快交易進程，以免夜長夢多。

　　二、議價階段：加強說服是關(guān)鍵

　　在交易的商談階段，房東的跳價并不受到法律約束。因此，遇到房東想跳價往往是很無奈的事情，只能加強說服。

　　當(dāng)然，并不是所有的說服工作都會起作用，買家應(yīng)該先判斷賣家出售房產(chǎn)的目的，然后再進行有針對性的說服。舉例說明，如賣家并不是因為急需資金而出售房產(chǎn)，那么他會待價而沽，以謀求更高的價格，所以這個時候買家如果希望對方放棄賣高價的機會，無疑是難以實現(xiàn)的。因為對方已經(jīng)鐵了心要漲價，即便是磨破嘴皮，也肯定不會有作用，所以還不如主動放棄，把精力放在下一套房子上面。

　　那么，有哪些類型的賣家有可能會被說服呢？我們認為必須從“急售”上下功夫，比如賣家經(jīng)營上需要資金，或者自己換房急需首付款，甚至包括出國手續(xù)已經(jīng)辦妥需要在短時間內(nèi)將國內(nèi)不動產(chǎn)處理掉等等，他們因為急需資金，所以不會在意能否多賣10萬-20萬元，此時進行說服，如再適當(dāng)做點讓步象征性地加一點價，可能會起到不錯的效果。

　　三、付定金階段：支付高額定金

　　在商定價格之后，需支付一定數(shù)額的定金，一來顯示買家有誠意，二來也能在一定程度上防止賣家反悔。

　　根據(jù)《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”房東在收取了定金后，如若跳價違約，必須依法雙倍返還已經(jīng)收取的定金。當(dāng)然，定金數(shù)額不可高于成交金額的20%。

　　需要注意的是，盡可能支付高額定金，加大違約責(zé)任，以便對賣方起到震懾作用。當(dāng)違約所帶來的利益，超過付出的賠償時，有些人就會鋌而走險。一些惡意跳價的房東，也抱有類似的心態(tài)，當(dāng)他們覺得跳價獲得的利益可以超過違約金或者賠償?shù)亩ń饡r，他們會不惜毀約，如今上海樓市價格跟隨“地王”暴漲的趨勢非常明顯，也在一定程度上助長了這種心態(tài)。因此，業(yè)內(nèi)人士建議提高定金或者違約金的數(shù)額，就是提高房東跳價違約所要付出的代價，從而讓房東在產(chǎn)生跳價想法的時候，能夠主動放棄。

　　四、過戶階段：善用法律武器

　　簽訂房屋買賣合同之后，房產(chǎn)交易受到法律的約束和保護，此時房東繼續(xù)跳價屬于違約行為，購房者有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定維護自身的權(quán)利。

　　《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。”違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當(dāng)事人所受損失的效果。

　　由于近期“地王”周邊的房價躥升較快，尤其是在地塊拍賣前夕可謂是一日一價，一些房東難免在簽約后心思活絡(luò)，因此在簽約后，盡早完成最終的交易過戶手續(xù)，可以斬斷房東的念想，避免日久生變。而在簽訂合同過程中，需要明確違約責(zé)任，比如約定違約所需賠償?shù)木唧w金額等等，并盡量把違約責(zé)任提高到最高水平。（文字來源：理財周刊）