盡管夏天已然過去，但最近的中國樓市卻似乎并不打算更換季節(jié)。近期，內(nèi)地樓市開啟“秋老虎”模式，引起海內(nèi)外關注。專家指出，當前樓市“高燒”不僅因為自住型需求增大，更與經(jīng)濟轉型時期投資回報率下降、大量資金涌入樓市有關。但長期來看，投機炒作帶來的“高燒”難以持續(xù)，樓市重新回歸理性健康發(fā)展仍是大概率事件。

    二線城市“升溫”明顯

    當前中國內(nèi)地樓市的狀態(tài)，有點類似于物理學上的“熱傳導”模型，即：升溫——熱量轉移。中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，8月份全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米12270元，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個百分點;同比上漲13.75%，漲幅亦擴大1.36個百分點。

    一線城市調(diào)控政策發(fā)酵，部分熱點二線城市升溫跡象開始明顯，以至于廈門、合肥、南京、蘇州等不少二線城市陸續(xù)出臺調(diào)控措施。例如，南京規(guī)定，擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，而未結清的居民家庭最低首付款比例則不低于50%。武漢的最新政策則是，當?shù)負碛?套及以上住房且有2套住房貸款未結清的居民家庭，如果再次申請房貸款購買商品房，繼續(xù)暫停發(fā)放相應貸款。

    “當前樓市呈現(xiàn)‘熱點擴散’特征，一方面有居民自住消費需求提升的影響;另一方面也與相當多的投資投機資金進入有關。同時，一些中介和房產(chǎn)商違法散布的虛假信息，又助推了市場‘燥熱’情緒燃燒。”上海市社科院世界經(jīng)濟研究所研究員權衡在接受本報記者采訪時分析。

    中國人民大學重陽金融研究院客座研究員張敬偉指出，一線城市限購帶熱衛(wèi)星城，衛(wèi)星城帶熱二線熱點城市，但是二線城市升溫卻不一定傳導至三四線城市。張敬偉認為，從上游城市過來的“熱傳導”到了普通的二線樓市已經(jīng)遇冷，所以對三四線樓市去庫存而言，靠市場“熱傳導”并不靠譜。

    漲幅過大危害有三

    9月11日，上海市住建委透露，相關部門已對存在誘騙消費者交易、虛擬網(wǎng)簽等違法違規(guī)行為的有關中介企業(yè)進行了查處，未來將對擾亂樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的行為加大整治力度。事實上，住建部稍早前已經(jīng)公開對這類措施點贊。住建部相關負責人強調(diào)，各地對于編造散布謠言的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，一經(jīng)查實，一律依法列入黑名單，清出房地產(chǎn)中介市場;對于編造散布謠言、情節(jié)嚴重的房地產(chǎn)中介機構，一經(jīng)查實，一律依法停業(yè)整頓。下一步，有關部門對群眾反映強烈、問題突出的典型案例要掛牌督辦，切實維護市場秩序，保護消費者的合法權益。

    多位學者分析指出，當前樓市“高燒”很重要的一個原因在于中國經(jīng)濟轉型時期實體經(jīng)濟投資回報率暫時下降，導致追求高回報的資本進入上漲預期較強的樓市之中。需要看到，炒作之風既不利于樓市自身健康發(fā)展，亦有可能對中國經(jīng)濟轉型升級的步伐形成牽制。對炒作者自身而言，在這種背景下進行投機，便無異于“刀口舔血”。

    “房價上漲過快、漲幅過大的危害有三：一是房價持續(xù)、過快上漲將引發(fā)資源配置扭曲，加劇經(jīng)濟中現(xiàn)有的結構性矛盾;二是房價過高會擠壓當?shù)鼐用衿渌I域的消費支出，進而影響相關實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展;三是進一步抬升商務成本、人力成本，并在一定程度上抵消‘降成本’的種種努力，從長遠看也不利于當?shù)貏?chuàng)業(yè)創(chuàng)新潛力的釋放。”權衡表示。

    因城施策回歸理性

    除了調(diào)控政策之外，越來越多的市場信息也顯示：“高燒”難以成為中國樓市的常態(tài)。美國評級機構標準普爾日前就發(fā)布報告指出，由于政策的支持作用遞減、比較基礎較高以及土地價格上漲，未來12個月內(nèi)中國房地產(chǎn)業(yè)增速將放緩。“中國一二線城市房價快速上漲引發(fā)市場擔心房地產(chǎn)市場的健康狀況。”標普全球評級信用分析師孔磊說。

    在中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛看來，在資產(chǎn)荒、實體產(chǎn)業(yè)不景氣和樓市區(qū)域分化的背景下，產(chǎn)業(yè)和金融資本為尋求機會一直在樓市、股市、債市等有限的幾個市場間迅速穿越。倪鵬飛預計，未來樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，盡管調(diào)整可能稍有遲到，但不會缺席。與此前相比，本輪市場周期啟動時間更長，但由于市場過熱的時空集中程度空前，因此未來深度調(diào)整的城市也將比較集中。

    針對如何進一步規(guī)范樓市秩序、遏制炒作風氣，權衡建議應從“標本兼治”的角度入手。“目前來看，應該繼續(xù)堅持打擊干擾市場的行為，及時傳播真實信息，引導購房者形成理性預期。從根本上看，則應該扎實落實好中央關于供給側結構性改革的各項部署，積極培育實體經(jīng)濟的新動能，提高資本對這些領域投資回報的預期，吸引資金回流實體經(jīng)濟。此外，房地產(chǎn)調(diào)控政策本身也應該進一步因城施策，該收緊的收緊、該放松的放松。”他說。