調(diào)控傳言下的上海樓市:為緊急購房 市民排隊(duì)離婚
摘要: 盡管上海市住建委于8月29日辟謠“購房信貸新政傳言”,30日上海徐匯區(qū)民政局離婚登記處仍然人滿為患。 蔡映南坐在房產(chǎn)交易中心外的臺(tái)階上,抽掉兩支紅雙
盡管上海市住建委于8月29日辟謠“購房信貸新政傳言”,30日上海徐匯區(qū)民政局離婚登記處仍然人滿為患。
蔡映南坐在房產(chǎn)交易中心外的臺(tái)階上,抽掉兩支紅雙喜,又猛灌了幾口冰紅茶,絲毫沒有在意撣落的煙灰掉在鏤空的鞋頭上。這一幕發(fā)生在8月29日下午兩點(diǎn),他已經(jīng)埋在中介和購房者的長(zhǎng)隊(duì)里5個(gè)多鐘頭了,但看起來輪到他去窗口“拉產(chǎn)調(diào)”(指查詢賣家房屋狀況)還有40多個(gè)號(hào)。
在室外透口氣的間隙,蔡映南不停查看新聞,距離傳言中上海頒布新版調(diào)控政策的時(shí)點(diǎn)只有兩天了,盛傳首付、信貸利率都將進(jìn)一步收緊,可不可能像“3·25滬九條”那樣再給買房者當(dāng)頭重棒,“會(huì)不會(huì)被提前趕下這趟車”成為這些天他內(nèi)心最大的隱憂。
就在同一支隊(duì)伍里,李享的焦慮有過之而無不及。他的口袋里揣著前一天剛開好的離婚證明,而他剛剛喜得二胎,這場(chǎng)純粹為了多買一套房進(jìn)行的離婚冒險(xiǎn)讓他有些心神不寧。
傳言中,上海將修改對(duì)離異后雙方買房資格的審核細(xì)則,規(guī)定離異一年內(nèi)還將按照原先婚姻狀態(tài)里的房產(chǎn)情況限購,所以計(jì)劃為新生寶寶買房的李享不得不掐著最后時(shí)限緊急離婚。
兩個(gè)多小時(shí)后,兩人幾乎同時(shí)看到了來自上海政府官方的辟謠信息。這條落款“上海市住建委”的消息稱,“關(guān)于近期社會(huì)上有關(guān)購房信貸新政的傳言,沒有研究過此類政策”??申P(guān)于“房子”的風(fēng)吹草動(dòng)總能輕易撩撥起魔都人心里隱藏的不安全感,市住建委的發(fā)聲非但沒能熄滅上海樓市的“鬼火”,反而更多人對(duì)辟謠主體為什么不是金融監(jiān)管部門提出質(zhì)疑。
8月29日,在連續(xù)數(shù)日一手房成交突破千套的背景下,上海新房簽約套數(shù)達(dá)到了1689套,將“3·25滬九條”發(fā)布前日1360套的成交量甩在身后,各區(qū)民政局更是出現(xiàn)限號(hào)離婚的奇觀。而8月30日,上海新房簽約套數(shù)更是攀升到了2139套。
“謠言”“預(yù)言”難辨
上海樓市再一次演繹了一個(gè)傳言從悄無聲息到深入人心的時(shí)間可以有多短。在8月20日、21日的周末,上海兩天加起來的新房成交量不過911套,這從“金九銀十”前的淡季角度來看風(fēng)平浪靜。但是從25日起,關(guān)于“滬九條”即將升級(jí)的傳聞如平地驚雷,直接刺激25日、26日兩個(gè)工作日分別成交918套和990套,因?yàn)?ldquo;低估”了市場(chǎng)騷動(dòng)的爆發(fā)力,房地產(chǎn)交易中心登記系統(tǒng)再次出現(xiàn)“3·25行情”時(shí)的宕機(jī)現(xiàn)象。
隨著傳言愈演愈烈,27日、28日、29日成交量紛紛過千,27日、28日周末加起來的新房成交量達(dá)到了2955套,是此前周末的3倍多。若以一周的情況看,周成交放出的天量更是比以往淡季一個(gè)月的總成交量還要大。
朋友圈被“9月1日調(diào)控升級(jí)”的各種版本刷屏,引發(fā)購房者的集體恐慌。“3·25滬九條”已經(jīng)因?yàn)橐蠓菧耸啃枥U滿5年社保、二套房首付七成等內(nèi)容被稱為“全國(guó)最嚴(yán)”,而流傳出的調(diào)控升級(jí)版本更是直擊痛點(diǎn)。
根據(jù)網(wǎng)上瘋傳的版本,“新政2.0版”包括“名下無房亦無貸款記錄的購房者首付最低三成,利率無優(yōu)惠”“名下無房但有過按揭貸款歷史的,首付最低五成,利率最低1.1倍”“離婚不足一年的購房者,限購及貸款政策按照離婚前家庭情況處理”等重磅信息。
“每個(gè)財(cái)經(jīng)大號(hào)都在轉(zhuǎn)發(fā),每條閱讀數(shù)都是10萬+,從評(píng)論的信息來看,很多人是‘3·25’后遺癥,有些人甚至突然失去購房資格,現(xiàn)在調(diào)控政策只要出現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)變數(shù),大家都更傾向于寧可信其有。”一個(gè)旗下管理著數(shù)十個(gè)財(cái)經(jīng)公眾號(hào)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)主管對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。
一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象是,29日上海市住建委通過政府官微“上海發(fā)布”辟謠后,網(wǎng)上的評(píng)價(jià)呈現(xiàn)兩極分化,有大呼上當(dāng)者相信突然爆出的調(diào)控升級(jí)傳聞只是中介和開發(fā)商聯(lián)手推盤的把戲,但也有不少人對(duì)記者表達(dá)了“靜觀其變”的謹(jǐn)慎態(tài)度。
“這次網(wǎng)絡(luò)流傳的新政內(nèi)容主要是收緊房貸,如果真的只是謠言,希望相關(guān)金融部門能夠出來發(fā)聲,這樣才比較有說服力。”曾經(jīng)貸款買房但上半年已經(jīng)賣掉的Amy正打算重新置業(yè),新政是不是真的“認(rèn)貸又認(rèn)房”對(duì)她事關(guān)重大。
“雖然目前否認(rèn)了,但不代表未來不會(huì)有新的樓市新政出臺(tái),8月住建部聯(lián)合七部委已經(jīng)出臺(tái)對(duì)首付貸的封殺,上海還會(huì)跟著整頓一波,未來政策確實(shí)會(huì)集中在對(duì)假離婚判定、公司形式購房、海外身份買房等方面的審查。”同策房產(chǎn)咨詢總監(jiān)張宏偉這樣對(duì)記者分析。
“離婚大法”集中上演,
婚姻登記中心限號(hào)離婚
在此番圍繞傳言緊急買房的鬧劇中,最高潮的一幕是“排隊(duì)離婚”。據(jù)上海市民在網(wǎng)上貼出的告示,周末本該4點(diǎn)半下班的徐匯區(qū)民政局離婚登記處被迫臨時(shí)采取封閉措施,因?yàn)槿藬?shù)過于火爆超出業(yè)務(wù)接待能力而關(guān)閉窗口取號(hào)。
楊浦區(qū)婚姻登記中心更是實(shí)施離婚限號(hào),規(guī)定一天離婚登記僅放50個(gè)號(hào)。據(jù)工作人員透露,周末一天就有90多對(duì)登記離婚的市民,超過平日的兩倍,比“3·25”前夕更瘋狂,早上8點(diǎn)半開門時(shí)取號(hào)已經(jīng)排到70號(hào),門外至少還排了130多人,這種盛況連“5·20”討口彩結(jié)婚的情形也無法比肩。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到,各區(qū)之間的處理能力存在差異,有些區(qū)可以實(shí)現(xiàn)上午離婚、下午買房,效率頗高,但有些卻要因?yàn)橹芪咫x婚、周一才能買房而遭到無情吐槽。
“為了房子結(jié)離婚都不是新鮮事,比如說在動(dòng)遷談判期間趕著結(jié)婚、離婚,一般‘動(dòng)遷組’都會(huì)彈性地考慮住房困難,多分配一套房子或者多分現(xiàn)金,當(dāng)中自然也有假離婚、假結(jié)婚的現(xiàn)象。”一位資深房產(chǎn)中介告訴記者。
據(jù)悉,假結(jié)婚、假離婚本身就是上海樓市的灰色市場(chǎng),中介正是這條產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié),成為荒誕的“婚姻掮客”。“尤其是‘3·25’以后,買二套房的首付從四成提高到七成,對(duì)于千萬級(jí)別的豪宅來說,就是好幾百萬的差價(jià),但只要雙方協(xié)議辦理離婚,其中一個(gè)人的名下就可以再獲得一個(gè)買首套房的名額,買好以后可以再復(fù)婚。”上述房產(chǎn)中介對(duì)記者透露,此前有一個(gè)豪宅盤開盤,他曾替5對(duì)夫妻辦理過“假離婚”。
另一個(gè)專注浦東豪宅樓盤的中介人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,夫妻為買房假離婚不稀奇,現(xiàn)在流行發(fā)動(dòng)上一輩離婚,“有些人是追著新盤買的,為了多買幾套,雙方父母都辦理離婚,分別再和子女簽協(xié)議來買房。”
而這次流傳的新政正是痛擊“假離婚”的政策漏洞,這成為許多人希望趕在新政靴子落地以前搭上“低風(fēng)險(xiǎn)離婚”末班車的理由。
豪宅成放量主力軍
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到,種種數(shù)據(jù)表明,與“3·25”前夕的情況如出一轍,27日、28日周末突然爆棚的上海樓市背后的最大推手其實(shí)也是改善型需求,所以豪宅的銷量出現(xiàn)了驟增。記者從上海鏈家市場(chǎng)研究部拿到的數(shù)據(jù)顯示,8月22日到28日上海8萬元/平方米以上的高端商品住宅共成交479套,較前周大幅上漲,增加了整整320套,較日均100多套的成交量大漲近3到4倍。
這一周高端市場(chǎng)成交主力區(qū)域依然為閘北、浦東及黃浦區(qū)域,成交量均超過50套,三區(qū)域成交套數(shù)占比全市高端產(chǎn)品的近六成,尤其是閘北及浦東,成交量遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域。閘北因?yàn)?ldquo;新靜安”的利好繼續(xù)發(fā)酵,賣掉了多達(dá)137套豪宅,其中彭浦板塊的一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)集中簽約,共成交82套公寓房源,總金額達(dá)8.42億元,成交均價(jià)為84699元/平方米,單套房源總價(jià)在1000萬元左右;此外,浦東的均價(jià)也超過了6萬元/平方米,兩個(gè)均價(jià)7萬元/平方米的高端產(chǎn)品周銷量都突破70套。
“從傳聞內(nèi)容來看,因?yàn)樯婕暗诫x婚、二套房認(rèn)定等,所以對(duì)中高端項(xiàng)目造成的沖擊最大,這類產(chǎn)品也最緊張,恐慌情緒蔓延。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)記者如是分析。
豪宅的攪局直接造成了成交均價(jià)的激增,就當(dāng)許多人還對(duì)上海破“4萬”的均價(jià)心有余悸時(shí),盧文曦提供的數(shù)據(jù)顯示,上海樓市均價(jià)已經(jīng)直逼4.4萬元/平方米,8月22日到28日一周新建商品住宅成交面積55.6萬平方米,環(huán)比增加93%,成為周度成交的歷史第二高。此外,據(jù)他推算,這一周全市二手住宅成交8639套,環(huán)比也增加了34%。
另一方面,此次上海樓市的爆棚也正好踩到市場(chǎng)最敏感的穴位。“每個(gè)月的最后兩個(gè)周末本來就會(huì)火一些,因?yàn)槭蹣翘幵鲁踬u出去的房子,整個(gè)網(wǎng)簽流程走完要打印6本合同,集中在月底簽約,這個(gè)時(shí)候‘火上澆油’是想點(diǎn)燃‘金九銀十’的旺季行情,不過究竟下半年怎樣一個(gè)走勢(shì)還要看后續(xù)調(diào)控政策怎么更新。”記者從一位樓市觀察人士處聽到這樣的觀點(diǎn)。
“地少人多”的失控邏輯
為什么小小一則傳聞可以在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)點(diǎn)燃上海購房者的熱情?記者梳理發(fā)現(xiàn),“3·25滬九條”出臺(tái)后,房?jī)r(jià)僅僅在4、5、6三個(gè)月漲勢(shì)收斂,許多剛需人群都在這個(gè)時(shí)段購入相對(duì)合適的房產(chǎn),但緊接著7、8兩個(gè)月卻因?yàn)閮蓚€(gè)“超級(jí)地王”的誕生而暗流再涌,一個(gè)是樓板價(jià)6.7萬元/平方米的虹口涼城地王,另一個(gè)是樓板價(jià)突破10萬元/平方米的新靜安中心地王。
為了給“地王效應(yīng)”降溫,上海土地交易中心急剎車似的叫停了多幅待拍地塊,然而此舉卻又觸動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)于未來土地供應(yīng)減少的擔(dān)憂。
數(shù)據(jù)顯示,1—7月上??偣才鷾?zhǔn)上市住宅8.47萬套,卻銷售了10.94萬套,供應(yīng)住宅用地187萬平方米,僅相當(dāng)于去年供地面積的27%。8月22日到28日一周新增供應(yīng)量進(jìn)一步滑落,已連續(xù)兩周下滑,自8月以來一直處于低迷狀態(tài),上周供求比已低至0.15,連續(xù)10周處于“供不應(yīng)求”的狀態(tài)。
資深財(cái)經(jīng)評(píng)論人劉曉博梳理發(fā)現(xiàn),上海土地供應(yīng)量的高峰期在2004年到2005年,目前已經(jīng)萎縮到高峰期的三分之二。2016年上半年,上海共計(jì)出讓30幅經(jīng)營(yíng)性地塊,成交面積同比下跌61.75%,降幅超六成。
在“地少”的同時(shí),“人多”也成為樓市高燒預(yù)期的心理基礎(chǔ)。上海早就提出到2020年把常住人口控制在2500萬人以內(nèi),到2040年依然是這條紅線,所以未來人口增長(zhǎng)的空間不足百萬,但是這個(gè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表之內(nèi)的目標(biāo)真的實(shí)現(xiàn)起來卻被許多人視作艱難。
同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃院總規(guī)劃師唐子來就認(rèn)為,盡管定的是2500萬的常住人口目標(biāo),但上海實(shí)際能服務(wù)的人口肯定不止2500萬,“還包括那些居住半年以下的人口、旅游者,到上海出差、進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的人群,甚至包括那些住在昆山、花橋等上海周邊地區(qū)而工作在上海的人,其交通、能源等方面的服務(wù)在規(guī)劃中也是有考慮的,也就是說實(shí)際服務(wù)人口會(huì)超過2500萬。”
劉曉博表示,北上深的不動(dòng)產(chǎn)正在金融資產(chǎn)化,并成為全國(guó)高凈值人群資產(chǎn)配置的重要組成部分,如果再同時(shí)出現(xiàn)人口不斷上升、住宅供應(yīng)不斷下滑的夾擊,那么未來北上深房?jī)r(jià)就可能失控。
值得一提的是,以日本為例,雖然日本很早就完成了城鎮(zhèn)化,過去5年全國(guó)減少了94.7萬人,但統(tǒng)計(jì)顯示東京地區(qū)的人口仍然不斷上升,過去5年增長(zhǎng)了51萬人,而目前我國(guó)城鎮(zhèn)化還只是棋至中盤,各地域資源分配還存在巨大不平衡,這也讓許多購房者對(duì)未來房?jī)r(jià)形成了走高預(yù)期。(記者 勞佳迪)
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(原標(biāo)題:新華網(wǎng))
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