北京新房市場量跌價(jià)挺
摘要: 繼7月北京新建商品住宅成交量環(huán)比下降之后,進(jìn)入8月,北京新建商品住宅成交量繼續(xù)下滑。但與此同時(shí),成交均價(jià)卻始終保持上行。從庫存規(guī)模來看,自8月中旬跌至6萬套以內(nèi)
繼7月北京新建商品住宅成交量環(huán)比下降之后,進(jìn)入8月,北京新建商品住宅成交量繼續(xù)下滑。但與此同時(shí),成交均價(jià)卻始終保持上行。從庫存規(guī)模來看,自8月中旬跌至6萬套以內(nèi)之后,截至目前仍然保持這一低位水平,這也是自2014年3月以來庫存再度跌破6萬套,去化周期僅不足8個(gè)月。住宅庫存仍持續(xù)下滑,也將刺激住宅價(jià)格繼續(xù)維持上漲。
持續(xù)低量成交
在8月首周成交開局不利之后,最近兩周北京商品住宅繼續(xù)低量成交。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月第二周(8月8日-14日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交1637套,成交面積17.71套,環(huán)比分別減少13%、10%,同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近13周的新低。8月第三周(8月15日-21日)雖然環(huán)比有所增加,但仍然處于2000套以內(nèi)的低谷。
“預(yù)計(jì)8月全月成交量將創(chuàng)造階段性低點(diǎn)”,亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,近期入市項(xiàng)目當(dāng)中高端盤占比較大,其中僅別墅項(xiàng)目就有5個(gè),而受到購房資格及首付金額的制約,高端項(xiàng)目的簽約速度相對較慢,因此導(dǎo)致8月前兩周北京商品住宅成交出現(xiàn)連續(xù)下滑。而隨著下半年地王盤的扎堆入市,北京新入市項(xiàng)目中豪宅將逐步占據(jù)市場供應(yīng)的主力,新房市場的成交量也將出現(xiàn)持續(xù)下行的局面。
但與此同時(shí),8月中旬北京商品住宅成交均價(jià)為34855元/平方米,環(huán)比繼續(xù)上漲8%。對于新房市場來說,不管成交量上漲或是下跌,都無法動(dòng)搖價(jià)格的堅(jiān)挺。據(jù)安居客、58同城的數(shù)據(jù)顯示,截至7月30日,2016年7月北京新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽13281套,環(huán)比6月全月減少17.2%,同比去年7月減少5.1%;但成交均價(jià)為33228元/平方米,環(huán)比6月均價(jià)上漲7.7%。
庫存再現(xiàn)新低
供應(yīng)方面明顯后勁不足,導(dǎo)致不少項(xiàng)目出現(xiàn)“快銷”局面。
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月第二周北京商品住宅市場共有6個(gè)項(xiàng)目入市,其中包括4個(gè)商住項(xiàng)目和兩個(gè)普宅項(xiàng)目。6個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品801套,環(huán)比增加67%,預(yù)售許可面積5萬平方米,環(huán)比減少16%。
任啟鑫分析認(rèn)為,7月雖然出現(xiàn)一波普宅集中供應(yīng)現(xiàn)象,但明顯后勁不足,進(jìn)入8月之后,商住項(xiàng)目再度開始活躍,并占據(jù)了供應(yīng)主力,一些熱點(diǎn)區(qū)域商住項(xiàng)目雖然價(jià)格也不斷上漲,但仍具備較強(qiáng)市場接受度。
對于未來入市的項(xiàng)目,“量少、價(jià)高”將成為主要特征。
而從庫存規(guī)模來看,根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)顯示,截至8月14日,北京住宅期房與現(xiàn)房合計(jì)僅余庫存58374套,這也是自2014年3月以來庫存再度跌破6萬套,去化周期不足8個(gè)月。
任啟鑫分析認(rèn)為,去年11月北京住宅庫存達(dá)到近9萬套的高峰,隨后在樓市放松政策的刺激之下,需求不斷釋放,但市場供應(yīng)卻未能大幅提速,商品住宅供需比從去年的1:0.95跌落至今年(截至8月14日)的1:1.5,供需比的快速下滑也使得庫存量不斷消減。而今年前7個(gè)月北京公開土地市場僅實(shí)現(xiàn)7宗住宅用地出讓,土地供應(yīng)不足導(dǎo)致新增住宅項(xiàng)目銳減,未來市場將以消化存量與“準(zhǔn)存量”為主,因此北京住宅庫存仍持續(xù)下滑,而庫存的不斷下滑也將刺激住宅價(jià)格繼續(xù)維持上漲。
價(jià)格或持續(xù)上漲
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,北京住宅庫存的真實(shí)情況可能更為“可怕”。
據(jù)其統(tǒng)計(jì),在剔除北京5.8萬套商品房住宅庫存中的回遷商品房之后,實(shí)際北京商品房純住宅庫存可能只有41611套。而即使這4萬套庫存也分成了好幾類房源。
按照時(shí)間,北京商品房住宅庫存可分為三類,其中2016年以來的庫存達(dá)到了1.26萬套,而2013年前的庫存也有1萬套以上,整體看事實(shí)上只有2013-2015年直接的庫存才應(yīng)該算成真實(shí)庫存,這部分只有1.5萬套。
按照平均每個(gè)月5000套計(jì)算,張大偉認(rèn)為,實(shí)際北京商品房住宅庫存去化周期只有3個(gè)月。
土地供應(yīng)方面,在7月7日北京成交一宗通州經(jīng)營性土地后,北京再次陷入土地供應(yīng)荒,在此之前,今年5-7月的三個(gè)月時(shí)間內(nèi),北京已經(jīng)無住宅土地新增掛出。在已經(jīng)成交的7宗住宅用地中,其中能夠成為商品房住宅的土地僅有37萬平方米。
住宅用地的日益稀缺,讓北京商品房全面高端化成為事實(shí)。
任啟鑫也認(rèn)為,土地供應(yīng)不足導(dǎo)致的未來新增住宅項(xiàng)目銳減的大趨勢,使得現(xiàn)有住宅項(xiàng)目多出現(xiàn)“惜售”,而伴隨“惜售”出現(xiàn)的則是價(jià)格的不斷上漲。不過,任啟鑫同時(shí)認(rèn)為,雖然受到供應(yīng)不足的影響,這些漲價(jià)項(xiàng)目大部分仍能為市場所接受,但二手住宅的性價(jià)比優(yōu)勢明顯已經(jīng)優(yōu)于個(gè)別新房項(xiàng)目,這將導(dǎo)致北京樓市的成交重心不斷向二手住宅市場偏移。 (記者潘秀林 制圖吳尚楠)
責(zé)任編輯:yjh
(原標(biāo)題:新華網(wǎng))
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