■樓市走勢觀察（三）

    2016年樓市的爆發(fā)性開局超出了所有人的預想，同時，在房企非理性的推動下，土地市場再度創(chuàng)造了歷史。究其原因，便是利好政策下帶來的預期影響，以及貨幣流動性持續(xù)寬松影響下帶來的低廉融資成本給予了支持空間。

    對此，業(yè)內人士指出，上半年貨幣流動性持續(xù)寬松，但整體市場缺乏可投優(yōu)質資產，以至大規(guī)模的資金借道進入房地產市場，地產行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。在此背景下，房企獲得了大量資金，負債率大幅提高。而在去資產泡沫的宏觀導向下，房企融資渠道或將大幅收窄，房企資金鏈面臨緊縮，高杠桿下的資金風險將顯現(xiàn)。

    熱潮　資金追捧　房企融資規(guī)模飆升

    2016年寬松的貨幣政策，給房地產市場帶來了一片生機，成交市場持續(xù)活躍，庫存明顯下行。在此背景下，重點房企補庫存意愿增強，催生大量融資訴求，在供需兩旺中，多方資金進入房地產市場。

    趙乃育/繪

    WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，2016年房地產業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債支數(shù)就達125只。

    在發(fā)債規(guī)模飆升的同時，銀行貸款規(guī)模也大幅增加。2016年上半年，上市房企銀行貸款規(guī)模較去年同期大幅增長158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。其中，房地產開發(fā)資金來源中，個人按揭貸款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分別達30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月連續(xù)同比增幅為負。

    在信托業(yè)務方面，數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，房地產信托成立342只，信托規(guī)模731億元，相比2015年同期，成立數(shù)量下降15.78%，但規(guī)模小幅上升5.39%。

    對此，廣發(fā)證券房地產行業(yè)研究小組首席分析師樂加棟表示，商品房成交市場持續(xù)活躍，開發(fā)商在重點區(qū)域補庫存意愿較強，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對于融資需求逐步走強。同時，上半年貨幣政策持續(xù)寬松，而整個市場缺乏可投的優(yōu)質資產，導致大規(guī)模的低成本資金借道資產管理公司、基金公司等進入房地產市場，使房地產行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。

    在活躍的融資活動下，房企再度擴大自己的融資形式。據(jù)樂加棟介紹，僅2016年單月，其他債權融資規(guī)模達307.06億元，同比大幅增長512%，創(chuàng)下2014年以來單月債權融資規(guī)模新高。其中，碧桂園向境內合格投資者發(fā)行本金額為48億元和14.11億元的購房尾款應收賬款資產支持證券，募集資金主要用于集團日常營運。此外，首開股份董事會通過注冊發(fā)行資產支持票據(jù)的議案，擬非公開發(fā)行金額不超過12億元、期限不超過10年的資產支持票據(jù)。

    擴張　負債豪賭　土地市場成交活躍

    值得一提的是，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜負債累累去豪賭房地產的明天。如日前拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產，近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著，在短短一個月內，景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近其2015年總營業(yè)收入57.66億元的69%。然而，景瑞地產的營業(yè)利潤在2015年已進入虧損狀態(tài)，負債率高達83.59%。

    數(shù)據(jù)顯示，房企負債額大幅增加。2015年，65家重點房企有息負債總額為32300.85億元，平均有息負債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億元。

    在此背景下，房企負債率也大幅增加。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年，云南城投凈負債率為434%，同比上升89個百分點；綠地集團凈負債率達384%，同比上漲51%；恒大凈負債率達261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負債率則更是高達409%。

    在資金的追捧下，2016年的土地市場再度爆發(fā)。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國住宅土地合計超過10億元的地塊多達257宗；其中，溢價率超過100%的“地王”合計128宗，溢價率超過50%的更是多達189宗。而在2015年同期，單宗土地成交額超過10億元的只有150宗，其中溢價率超過100%的僅5宗，超過50%的也只有29宗。這意味著，同比溢價率超過100%的土地總數(shù)大幅上漲了24倍。

    “哪怕再貴也要搶。”在全聯(lián)房地產商會秘書長寧高偉看來，房企這種“先占坑”的行為可謂用時間換空間，而解套的機會就在于房價繼續(xù)上漲，間接造成企業(yè)負債率居高不下。

    而促使房企不惜代價拿地的主要動力則是房地產市場的回暖。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有76家房企公布上半年業(yè)績預告，除22家業(yè)績指標有所下調外，其余全部上漲或平穩(wěn)。其中，利潤預增企業(yè)27家（含不確定4家），扭虧企業(yè)16家，續(xù)虧企業(yè)11家。

    風險　政策收緊　房企資金成本增加

    在房企融資規(guī)模和負債率大幅上漲的背景下，近來多方開始加碼對房企的融資和拿地限制，房企的銀根或將被收緊，房企通過融資募集資金的難度加大，所得資金的用途范圍變窄，融資成本也在上升。

    證監(jiān)會日前召開會議要求，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向；不允許房地產企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。同時，證監(jiān)會發(fā)行部要求企業(yè)再融資所得不能用于非資本性支出，如購買原材料和員工支出，用于鋪底流動資金、預備費、其他費用的視同補充流動資金。

    也有消息稱，某股份商業(yè)銀行近期明確對于2015年三季度后拿地且成本過高的項目原則上不介入。此外，對于全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%。

    除渠道收緊外，資金成本也在上升。2016年5月份，A股市場上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。觀察今年1月至5月公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢。這也意味著，目前上市房企的直接融資成本正在加大。

    同時，房地產信托集中到期。根據(jù)用益信托網統(tǒng)計，2016年將繼續(xù)處于房地產行業(yè)信托到期兌付高峰，兌付規(guī)模高達2248.05億元，其中，6月份有101只房地產信托到期，到期規(guī)模187.59億元，單月兌付規(guī)模環(huán)比5月上升15.03%。根據(jù)統(tǒng)計，預計7月份共有94只房地產信托到期，到期規(guī)模為191.12億元。

    此外，現(xiàn)階段房地產市場沖高回落現(xiàn)象明顯，房企資金風險陡增。中金研究中心表示，預計2016年下半年中國房地產市場周期將步入拐點，提前進入下行階段，四季度更是會隨著新房供應的增加，迎來供過于求狀態(tài)，同時警惕因宏觀經濟超預期下行，流動性回收超預期風險。(記者 梁倩)